近期开发商营销渠道可谓五花八门：寻求联合代理，通过网络找多家中介一起卖楼，与投资客谈包销……就在不久前，就有投资客来电找楼盘包销，也有开发商回应要把剩余单位打包给投资客，两者忙得不亦乐乎。

　　笔者认为，投资客帮忙卖楼这一营销渠道值得一试，但将大量剩余单位整体打包未免风险太大，也很难达到快速销售回笼资金的效果。但如果投资客包销只是作为营销渠道的一种，与二三级联动等多种营销渠道并存，它的存活率会更高，“寿命”估计也会更长一些。

　　经过近一年时间的调整，开发商资金链紧张已不言自明。卖地、傍大企业寻兼并，或是将在售楼盘跳楼甩卖，这些都不失为变现的好方法，也已经在多个企业上演。所以有投资客表现出包销意向时，即使叫价较低，也有开发商愿意坐下来谈。

　　可以肯定的是，在目前低迷的楼市环境下，投资客通过其特定途经来卖楼会是一种行之有效的方式。投资客的销售渠道在于与多个投资客、中介机构对接，这不是目前的主流，但毫无疑问可以推动销售，尤其是地段还不错、有投资价值的小户型楼盘。另一方面，通过投资客这个相对隐性的途经卖楼，能最大限度避免因为后期出现的价格差导致的业主维权运动，这也是现在开发商们最为担心的。

　　但是，将几十套、上百套单位均“押宝”在投资客身上，未免风险太大。风险在于以下几点。其一，在当前环境下，投资客未必能在期限内完成销售；其二，通过投资客包销这个途经来回收资金，目前还未听说有成功的先例。在多数业内人士眼中，通过投资客途经销售还是个“偏方”。拿一个尚未被验证效果的偏方来医治楼市顽疾，效果也会很有限。

　　如前述倚山时代在星彦代理、再联合十几家小中介销售一样，有主有次、全面开拓营销渠道能更快实现卖楼目标。所以找投资客包销也不宜孤注一掷，把投资客卖楼作为其中的一种销售渠道效果可能会更好，这样也不至于让这个新近兴起的模式因为屡屡受挫而提前“夭折”。

　　本报地产评论员 黄露

　　早在奥运真正到来之前，很少有开发商会以奥运这个时间做预期。所以，就笔者观察，在这期间除了多留住人看房、看奥运的优越配备外，一般不会有发展商在这时候有较大的营销举措。

　　现在对于开发商来讲，有把房子快一点推出去的想法的还是多数。因此，在这时候，购房者反而可以找到一些“心理平衡”：比如有些开发商有些大户型有优惠，这部分可作为特惠房，在此时用来做促销。而且有不少开发商预期9月份要回笼资金，因此现在可能拿出这部分“特价房”给购房者优惠，以缩短它的销售时间，加快销售进度及最后的现金流。笔者预计，在奥运期间会有不少特价房或打折较多的房。

　　现在，开发商要明白，不是房子卖不了，实际需求还是有。从这上面看，刚性需求者还是要买房，即使在奥运期间。开发商要洞察到，很多人一直还不买不是他不想买，也不是说虽然降了他还是买不起，他的心理顾虑其实是下周是不是还会跌。

　　现在，购房者也会判断不少发展商的市场预期会变得相对低，因此房子的销售价格，包括利润的要求都会相对低。在现在的市场情况下，购房者也会谨慎而行，既担心盲目追高，也害怕失去机会。当然，比来比去他觉得合适了，就会买。

　　这种心理，其实是随市场变化的。假如说购房者的购房热情在降低，开发商不停降价他也不会买，也没用，你得真找到又想降价也能承受的买家才上得了岸。

　　对自住客来说，奥运期间也未尝不是一个好的购房时机。这时候出手购买合适的住房可能比较合适。大家在选择的时候，也会较注重一些品牌开发商的比较成熟的、有规划的社区。因为现在这个市场情况下，有条件比较充分地进行一些比较。

　　当然，对于一心观望者就另当别论了。从现在的状况讲，可以说不管是开发商也好，或是现在有买房意向的买家也好，奥运期间他们都会有一些动向。出来一些特价房或者有些开发商可能会根据自己的销售节奏推出这么一些产品，甚至干脆直接梯次降价。只是大部分买家看到的这个观望期，随着奥运会结束之后到底会不会一并结束还是继续式微，也还是个风险蛮大的判断。

　　对一些开发商而言，奥运之后能不能“集体上岸”，可能就要看哪些个品牌带头大哥如何壮士断腕了。

　　程鸿蔚风火控股首席技术官

　　首先，从全球经济面来看，全球经济形势没有好转。上月美国失业率创22年来最高，与此同时住房价格继续下降。同期，英国、日本等主要经济体在通货膨胀的同时房价出现较大幅度的下降，住房负资产现象开始出现。在加入WTO之后，中国经济与世界经济的同步性越来越高，因此应该站在全球经济的高度来审视中国楼市的现状。

　　根据穆迪等国外权威机构的预测，全球经济还将进一步恶化，包括美国在内的大部分国家房价还将下降。在这样一个全球视角下，国内房地产的调整并不让人觉得奇怪。

　　其次，从国内经济形势来看，反通胀是首要任务，因此调控政策总体不会有大的改变。尽管中国居民与欧美等国居民相比，承受高通胀能力要强得多，但是长期处在高通胀之中也未必能吃得消。尽管出现了诸如中小企业倒闭数万家等现象，今明两年国家还将以反通胀为主。在此总体政策之下，收紧信贷、防范金融风险的政策依然必要。尽管开发商及其利益相关方频频发出“救市”的呼吁，但近日国家统计局发布经济述评称，目前无论从宏观经济形势、政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨。同时对于房价下降也发表了如下的看法：“从总体走势看，目前房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大。”该经济述评认为，面对销售萎缩的市场，开发商必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地产市场。可以说，以上言论在某种程度上代表了中央政府的态度。因此，期望政府救市还不如降价自救来得现实。

　　从微观层面来看，深圳楼市成交量仍在下滑。刚刚过去的7月份成交套数为2615套（3-6月每月成交分为3457套、3124套、4732套、2905套），比上月下降10%以上。1-7月深圳楼市整体成交量仅仅是去年或前年的1/3不到，而且这种趋势没有改变的苗头。

　　由于消化速度低于新盘入市量，深圳可售房源不断增加，仅仅6-7月份就新增了100万平方米。目前，深圳累计的可售新房已经超过550万平方米。也就是说，从现在起政府不再审批新盘入市，已有的新房资源按照今年上半年的消化速度都至少还要销售一年半，即到2010年年初。

　　这一串数字告诉我们，深圳楼市已经失去了其原有的主力购买群。失去的购买群可以分为两部分：一部分是因为高房价而失去购买能力的自住人群；另一部分，也就是官方一直认为比例不高实际不低的投资客，他们因为房价高企投资风险大而退出市场。尽管温州炒房团、海外资金入市抄底的说法频见各个媒体，但是从成交数据来看，这种说法并没有太多依据。

　　来自开发商的声音也许更真实。王石8月3日在香港举行的中报发布会上表示下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算，他说：“万科仍将进一步下调房价。”与此对应的是，万科6、7月份销量与去年同期相比下降了百分之三四十。

　　综合宏观经济和深圳楼市的各项数据，可以得出结论：楼市的调整尚未结束，深圳楼市仍处于下滑通道，现在言抄底尚为时过早。

　　邓志旺深圳职业技术学院房地产研究所所长

　　高造价并非打造好作品的唯一利器。这里要举另一个例子来说说“设计创造价值”这个问题。

　　位于龙华的梅陇镇和红树西岸一样，由数千个住宅单位集合而成，也是高层板式建筑。该项目建造时，正逢深圳严格执行“90/70”政策，所以这个住宅产品从一开始就将目标消费群定位在白领和准白领：从40平方米的入门级住宅到不足90平方米的三房单位，老老实实地遵从规划要求，结果在收入和社会效益方面都获得了成功。相比其他大部分商品住宅拔高自我形象，“只卖给成功人士”，梅陇镇的市场定位显然更符合中国现实，找到了自己的蓝海。

　　梅陇镇平面看起来很普通，内走道、板式住宅方块。但建筑师给建筑体统一罩上一层绚彩的表皮：那些双层或单层的阳台和凸窗一律被规规矩矩地收纳进这个立面网格和肌理，五颜六色的竖条铝格栅板按建筑模数对立面进行填充。在蓝天背景下的建筑立面看起来就是一幅蒙特里安的抽象画。

　　作为城市集合住宅的典型案例，红树西岸为豪门打造，梅陇镇则面向城市平民，但建筑创作的法则都不离现代主义从包豪斯以来的理论脉络。前者以极简的玻璃做立体构成传达独特气质，后者则以多变的铝栅板拼贴出建筑张扬的个性。在梅陇镇，建筑师尽量将阳台凹进并消解在工业化的铝格栅肌理底下，围绕建筑物的层间装饰面则构成强有力的水平线条，给整座充满张力的建筑表皮以机器般理性的约束，看起来隐合了建筑师WSP的德国事务所身份。

　　尽管如此，这组屹立在龙华通往市区大道上的建筑，表情还是显得过于夸张，看起来就像站在东门时装店橱窗里招摇的时装模特，虽然并不高贵，却也给平淡无奇的龙华市景带来巨大冲击，让人眼前一亮。

　　如果把香蜜山比做质地考究的老牌绅士西服，那么金地的梅陇镇就像时装一样，尽管花哨，但剪裁的细致功夫看得出来还是和香蜜山一脉相承。

　　建筑创作，尤其风格塑造，如果脱离所处的时代背景，缺乏对当下现实的针对性，则都不能持久。设计如果仅仅从户型平面出发，则这种功利主义的结果是最终失去对建筑形体的控制，勉强按个人趣味替建筑形体做些装点（无论是欧陆风还是符号化的中国式，其实都是恶俗），建出来的结果自然难以打动观众，甚至让人生厌。

　　李程建筑评论人

　　7月7日-13日，深圳二手住宅成交较为平稳，日均在200套左右（据深圳市国土房管局每日成交初步统计）。与以往不同，本周布吉片区二手住宅的成交量有所增多，价格探底对部分住宅的销售起到促进作用。

　　布吉片区近期有两类物业成交较多，一类是楼龄较大的老房子，像一些集资房、福利房等，如金沙花园、南岭花园；另一类是近几年新建的中档商品房，如可园、爱琴居等。前一类的成交价格大约在3000-6000元/平方米，后一类的价格在6000-8000元/平方米，这两类物业的价格相比去年最高时，普遍有30%左右的下跌。

　　在本周成交较多的楼盘中，大部分楼盘的价格或已探底，如可园、桂芳园、中海怡翠、信义假日名城等，目前二手成交价普遍在7500元/平方米左右，这个价格对于这类交通、环境、物业品质都还可以的成熟型居住大社区来说，是比较合理的。但要强调的一点是：布吉区域的住宅价格，受到供大于求的影响，近期还有下跌的可能。

　　7月7日-13日，深圳写字楼租赁市场的活跃度相比上周呈现稳中有升的发展势头，本周写字楼租赁成交量较上周有所上涨。

　　本周买卖市场成交继续低迷，成交案例多集中在单价10000-15000元/平方米的乙级写字楼单位及商住型办公物业。租赁市场上，本周成交面积较上周上涨16%，全市写字楼平均租金较上周上涨4.8%，为105.4元/平方米·月。租金上涨的主要原因在于，本周甲级写字楼单位的成交比例有所增加。

　　本周写字楼租赁成交的热点区域仍然是福田中心区，成交单位中有80%以上的物业集中于中心区。以本周的成交数据来测算，中心区甲级写字楼的租赁回报率大多在6%以上。在片区金融行业集群效应的带动下，预计这一租金回报率将持续稳中有升的态势。

　　肖小平 世华地产市场研究中心总监

　　借鉴要点：立面设计的精细化和风格化。

　　自1997年推出一期工程始，到之后的二期、君豪阁等等，东海花园始终是深圳豪宅的里程碑。其规划、建筑、园林成了各个高档楼盘竞相模仿和学习的典范，内地有的楼盘甚至有直接照搬其立面的情形。

　　在东海花园之前，深圳的楼盘基本上停留在行列式布局，适当注意点线面的变化，讲求日照、通风，适当注意绿化环境和住宅户型的阶段，虽然也有一两个好楼盘（如百仕达花园等），但毕竟创新不明显。

　　东海花园规划的特点首先是周边式大围合的总平面布局，这种布局方式缺点是部分牺牲了日照，致使有的户型朝东或朝西，优点是用地中间争取了最大尺度的空间，从而给住户提供有价值的大花园和景观视野。因此，对于有的购房者来说，值得为这样的花园和景观牺牲朝向。其次是人车分流，在中心花园活动的人不受外围车行的干扰。其三是隐性消防车道的运用，这为花园争取了更多的绿地。其四是建筑高度上的错落形成了良好的城市景观。规划上还有一点值得一提的是：把一条城市支路设计成商业街，既为小区提供了便利商业配套，也为居民提供了更开放的活动空间。

　　东海花园建筑方面值得学习的地方，首要是其立面设计的精细化和风格化。从风格上其立面提供了一种略带异域情调的设计，一期墙面色彩粉红配粉绿，二期墙面粉红配蓝色，虽然有点腻，却有很好的亲和力，不像当时大量的住宅都是白茫茫或灰扑扑的。东海花园的立面设计十分精细：一是复杂度足够，大量的细部组装在一起，让人的注意力不能一下子全盘把握，因此给人产生够豪华、够装饰的感觉；二是其立面的划分、材质的搭配、大面积窗户的运用，即使建筑与景观相渗透，也使立面看起来稳重中不失时尚。因此东海花园的立面设计很好地与其豪宅的身份相匹配了起来。

　　除立面之外东海花园在建筑设计上的创新还有很多，比如地下车库利用内部花园地形的变化，实现自然的采光通风。还有住宅户型采用了电梯厅和公共走廓全开敞的做法也完全改变了公共空间的形式，住户回家不再是不透气、使用人工照明的封闭式的体验。还有住宅一层架空6米，设置装修高档的、明亮的住户大堂，为住户提供休息交往的空间，一层大堂局部透空与地下一层连通等等都为住户提供了舒适的人性化的居住体验。

　　东海花园的园林设计采用印尼巴厘岛的风格在当时也是领先一步的，植物的选用和构筑物如亭子、水池、庭院灯等符号都较好地体现了巴厘岛的风情。

　　笔者曾在东海花园住5年，虽不喜欢东海花园的开发商（该开发商强迫业主购买地下车位），也不太喜欢东海花园立面的风格（有点腻），但还是觉得东海花园是个高水平的设计，是个高档次的社区。

　　南剑平 知名建筑评论家

　　楼市经大半年的调整，调出了京城地产三腕潘石屹、冯仑、任志强的装“猪”叫。猪门有幸，地震中震出个“猪坚强”，使得地产腕儿们呼猪引类，还显出了高攀的意思。否则，无论《西游记》中“天蓬元帅”还是奥威尔《动物庄园》中的酋长，都难免民间唾沫：“蠢得跟猪一样”。

　　一唱“强猪”市场黑，却疑鼠年是猪年。“救市”论随猪叫而起，房地产凭矫情而悲。徐滇庆从深圳房价赌局中跑得极快，其道歉信中仍在扮忧国忧民的先知先觉之状。市场经济发展最为完善、房地产业阅历最为丰富的深圳，最先证明市场的投机至于赌的地步，是万万使不得。赌局与泡沫还未随滇庆兄同消退，护局之声应声而起，且花开两枝：一枝是高高在上、形而上学、玄学思辩的“保卫市场”；一枝是贴地而走、有凭有据、有学有术的“救市”。前者出自茅于轼先生，怎么也容易让人理解为“保卫赌场”，有国务院参事任玉岭老先生明白说出了这个大实话；而后者，出自我的朋友———深圳市房地产研究所所长王锋。

　　王锋《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》，近日亦引起轩然大波。应该说，王锋与京城地产大腕们不同之处甚多，他是站在贴近市场的角度，并不乏民生情怀的，分析得比较透彻。然而问题出在他关于救市的三大建议：调整金融政策、减免流通环节税、重视土地供应。但说实话，这些建议显然过于书生气，对中国宏观调控的措施与效果之间关系设想得过于天真。

　　真正的救市之声，应在2006年、2007年上半年发出。在那个愈来愈赌场化的发展过程中，倘王锋出言“救市”那还是切中时弊的。那正是利益集团利用金融杠杆、大造舆论、以赌博化的高房价想要完成对中国经济的绑架的时候。如今正是中央政府和广大人民竭尽全力来解除这种绑架的时候，而参与绑架之举的匪徒见势不妙发出猪叫，居然会传导并扩大为“救市”呼声？泛滥的信贷，正是绑架的利器，紧缩信贷，即是化该利器于无用，如今高房价尚未真正降到位，继续紧缩信贷，势所必然。要激活房地产的成交量，问题依然在价格，要让刚性需求不成为刚性观望，解铃还须系铃人，看来“降价论”的作用会更实际些。

　　贺承军 知名评论家

　　有人认为，随着深圳房价下跌，深圳短期内会出现断供潮。因为，在他看来，2005年到2007年之间深圳房地产市场的投资者比例在35%左右。而投资者的比重过高，只要房价下跌过快，就会让这些投资者面临着断供的危险。

　　在这里有几个概念得分清楚，一是从2005年7月到2007年7月，深圳的房地产市场价格上涨多少，而近一年来深圳的房价又下跌了多少。而近一年来下跌幅度低于前两年上涨幅度时，那么房地产投资者断供的愿意就不会太大，因此，房价下跌根本就没有到这些投资者的止损点。只不过对于2007年上半年进入房地产市场的投资者来说，其房价炒得过高，泡沫成分过大，因此，其面临的断供的风险也就较大。但无论是从时段来分，还是从比重来分，这个时期进入房地产市场的投资者比重不会太大。因此，即使这个时期房地产投资者都选择断供，也不至于形成断供潮，因为其人数十分有限。

　　而且即使是这个阶段进入市场的投资者，也并不是每一个人都会选择断供的。这就是为什么即使出现断供现象，但深圳的银行体系仍然把住房按揭贷款看做是优质资产，其不良率不足1%.所以，所谓深圳出现断供潮只是虚张声势，而不是什么大不了的事情。因为，作为一个孤案，商业银行早就有所准备。因此，银行这些非预期的损失早就用银行资本覆盖了。这也就是为什么有人称将出现断供潮而商业银行能够处变不惊。

　　在这里，市场上流行一种错误观念要予以纠正。在不少人看来，如果出现断供潮，该风险商业银行要承担，投资者也可承担，但这对自住性购房者不公平。其实，风险与收益的对称性，对自住性购房者来说也是一样的。但是，对于自住性购房者来说，即使房价下跌，由于其收入水平没有改变，其断供的可能性不会太大。假定所谓自住性购房者要选择恶性断供，认为这样是有利可图，那么这种自住性购房者已经转换为投资者，其角色选择不同，承担风险也不一样。

　　还有，假定深圳真的出现所谓的断供潮，会不会向全国蔓延而影响中国经济及金融体系？其实，这种担心是没有必要的。由于房地产是不产动，房地产市场都是一个个分割的市场。因此，在这些不同的市场，其房地产市场的泡沫程度是根本不同的。比如，就目前许多二、三线城市房地产市场的价格而言，由于这些城市房价上涨幅度不大，因此，其调整要到商业银行承受风险的程度还有很大空间。也就是说，要让全国房价普跌到商业银行承受风险的程度还有很大距离或大量负资产业主出现。因此，近期国内出现全国性断供潮几乎不可能。

　　总之，深圳所谓的断供潮不可能发生，即使发生了也不过是几个孤案，不值得大惊小怪，也不要用这种断供潮来要挟政府改变目前的房地产市场政策，让中国房地产市场重新成为一个炒作投机的市场，让房地产开发商大获暴利。

　　易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员