1深圳人居，从温饱到舒适的进化中走向节能

主文
百花路，行人如织。过往的人群还不知晓22年前的白沙岭上曾给深圳人带来一次翻天覆地的人居变革。随后，深圳房地产住宅市场在GDP的强势增长下不断变幻着身影，从满足温饱到追求自然，演绎出人居环境跳跃式大升级精彩剧目。当我们在为绿色住宅、生态住宅顶礼膜拜的时候，也应该对深圳人居卓越的变迁历史而心存敬畏。

工程兵掀开居住革命的第一页
从深圳房地产年鉴中我们可以发现，1988年之前的房屋建设，其户型平面基本上是在延续内地普遍执行的《七五》标准，住宅还是简单行列式布局，圆岭、通心岭、鹿丹村成为这一时期的典型代表。与之相呼应的是，在此期间深圳市人均GDP一直不足万元，直到1990年才达到8724元，而此时深圳市的社会消费品消费总额不到现在的十分之一（以上数据来自五大特区统计年鉴和中国统计年鉴）。还在满足于自行车、缝纫机、电视机这种“三大件”消费水平的深圳人也在为了能住上砖房而欣喜。
“相比住在营帐、板房里那种‘人在床上睡，水在床下流’的生活，在砖房里居住已经很优越了。”现已是深圳建设集团有限公司党委副书记的张淑运回想在工程兵部队的生活时感慨不已，“整个深圳就像一个大工地，人数最多的就是建设者，人居概念仍停留在遮风挡雨的阶段。”结构简单的多层住宅和兵营式的社区把人们的富足感填得满满的。当时的张淑运也许没有想到，正是工程兵自己撕开了传统人居规划，打响了深圳人居的更新换代的第一枪。
1984年9月，17名血气方刚的基建工程兵来到丘陵、水滩、杂草组成的白沙岭。凭借两间房，20万元开办费创立了深圳市工程开发公司。同年10月，长城1号楼投入建设，这个蛇形的高层住宅楼成为当时人们街头巷尾议论的话题。1986年下半年，长达265米的长城大厦建成，成为当时中国楼身最长、规模最大的高层住宅。随后，工程兵们在白沙岭0.4平方公里土地上建成总面积达100万平方米、中国当时规模最大的高层住宅小区——深圳白沙岭百花村住宅区。时隔20多个春秋，昔日的深圳市工程开发公司已经变成深圳市长城投资控股股份有限公司，业界也对白沙岭住区人居设计给予很高的评价：白沙岭住区首次打破传统人居概念，应用点条结合布局，通过外挂式通廊、内部跃层把深圳人推向全新居住环境的起跑线。
“其实深圳在80年代初已经出现商品房，例如敦信大厦、海丰楼等以港式人居为主要特色的楼盘，但这些楼盘只允许外销或者有深圳市户口的人一次性付款才能买，” 同致行（中国）地产顾问有限公司总裁王波认为，仍处在享受福利分房阶段的深圳人还没有那种消费习惯和消费能力，企业与内地政府部门成为当时商品房内销的主力客户。

鼓胀的钱包造就欧陆风情流行
“深圳人居的升级与城市经济的腾飞密不可分。”方略房地产研究中心董事长茅巍认为，深圳持久飞速增长的GDP不断改变着人们的消费习惯。“作为购房者来说，对人居环境升级的意识一直存在，但最终是由开发商、设计公司和代理商把这种潜意识开发出来的。”王波把政策环境的变化也作为人居环境提升的一个间接原因，“从1993年买房户口限制的放开到1997年允许左右购房者可‘存一贷三’，特别是90年代末实施的按揭购房制度使深圳人居氛围在90年代就已经成为全国排头兵。”
1993年，深圳海丽大厦的销售现场，置业者、炒房者彻夜7天7夜排队买房号，前几位号码价抵7万港币，成为深圳房地产市场惊心动魄的历史一幕。队伍中除香港人外都是当时的成功人士——商人、明星、华侨和投机家，他们都购买二房和三房，几乎没有人提出额外的要求。因为“成套”就是当时商品房的唯一卖点，也是消费者的唯一要求。
小平南巡讲话之后，深圳人的思想观念进一步解放。此时深圳一部分先富起来的实干者们首先踏入换房的阶段。“从那种共用厨房厕所的房子里逃出来，搬进莲花北村的住宅区对于我来说已经感到很满足了，”在王波印象中，莲花北村这种有绿树、有社区、有自己的套房的人居生活代表着那一代购房者的梦想。“但那时人们的居住观念依然不成熟，以至于室内装修都向酒店、KTV包房的效果倾斜，苯中毒的事情时有发生。”
1995年益田花园首推欧陆风格，早已看腻了马赛克面砖外墙和粗放户型的深圳人顿时醒悟“生活原来可以更美的”。欧陆风格成为当时富裕人群争相追捧的人居典范并延续了近5年时间。就在人们还沉浸在对欧陆生活的顶礼膜拜时，中海地产与百仕达地产又引进会所与架空层的概念，彻底陶醉了90年代的消费者们。

节能将成为下一个人居主题
从《深圳市房地产年鉴》提供的数据来看，1999年深圳房地产市场出现巨大变化，商品房新开工面积接近上一年的2倍，商品房住宅销售面积比1998年增长120万平方米。市场供给的增多实实在在地造就了消费者之间特别是社会成功人士的人居理念差异。置业者购房的过程就是他们逐步建立自己的一套所谓生活模式的过程。园林、户型、景观、复式、山水成为2000年以后消费者挑剔的对象。在同致地产的调查报告中可以发现，2001年购房者首先关注的三大问题依次是价格、园林、户型（包括朝向和景观）。到2002年，户型成为调查结果中仅次于价格的重点关注问题。王波认为，这说明人居的重点已经从室外转移到室内，置业者更关注私人空间的舒适感。
陈劲松在接受媒体采访时曾表示，“成功人士的生活模式具有明显的‘供给拉动性’、‘创新弹性’模仿性。由于中国的富人目前还远未达到稳定的生活模式阶段，加之‘模式’的模仿性，故发展商的供给中，着急表现‘概念’特别有助于‘标签效应’。这是为什么越贵的房子，概念越多越新的道理。”
陈劲松的这个观点在世联代理波托菲诺时得到很好的印证。2001年当联想集团的柳传志耗资300万买了一套波托菲诺别墅时，很多业内人士都搞不明白他为什么花这么多钱买一个这种风格的新盘，而且一买就买这么大面积。后来人们才明白，柳传志买的是功能，提前享受更高层次的居住舒适性，于是住宅里的灰色空间=奢华的概念不胫而走，追求舒适性也成为2000年以后置业者的主要需求。
“生活舒适度提高了，生态住宅、绿色住宅将成为深圳人居环境再次变迁的目标，”茅巍对建筑节能的发展非常乐观，他表示，在走过从温饱型到舒适型的道路之后，节能住宅将成为深圳人居可持续发展的必经之路。从招商海月的生态车库到振业城的太阳能，从泰格公寓的“绿色系统”到红树西岸的“window-wall系统”、楼板隔音保温技术。创新的脚步一直贯穿在深圳人居的发展历程中。“人类没有任何一种重要的思想不被建筑艺术写在石头上。”雨果的文字也许会是深圳人居变迁最好的说明。

访谈

茅巍，原深圳市统计信息局房地产研究中心主任，深圳房地产资深专业研究人士。1993年开始研究房地产，创办深圳第一家房地产研究刊物《深圳房地产市场研究》。现任方略房地产研究中心董事长，。

黄金楼市（以下简称黄）：深圳人居环境经历了从满足基本需求到生态住宅的过程，你认为在此期间深圳房地产行业发展的临界点应该如何界定？
茅巍（以下简称茅）：深圳目前住宅产业化的程度依然保持在全国前列，纵观深圳房地产发展历史我觉得可以划分为四个阶段，第一阶段是1995年之前，属于产品粗放型时期，主要表现为材质简单，做工粗糙，同质化严重;第二阶段是1996-1998年合围式住宅小区的出现，半地下车库、转角窗、会所、架空层出现;第三阶段是1999-2002年，这是规模化时代，配置高档化时代，大盘时代，园林环境提升，注重精细化操作;第四阶段从2003年至今，属于内部空间创新阶段，入户花园、内庭院的设计更多关注居住家庭的舒适感。

黄：对比你归纳的房地产市场发展的几个阶段，促成每一次飞跃的根本原因是什么？
茅：促成产品的更新换代，促进深圳人居观念的推陈出新，应该是很多原因共同构成的合力结果，但我认为人居环境的变迁与城市消费水平有很大关系，或者说与人均GDP水平有很大关系。收入水平的提高，使得消费水平提高，大面积户型才有人能消费得起。经过90年代中期的宏观调控之后，从1996年开始深圳的GDP水平增长的很快，几乎都在2位数。这使得深圳人的消费习惯不断升级，好的房地产产品也越来越多。

黄：在深圳人居环境提高的过程中，购房者、建筑设计师、开发商、代理商在这四者中，谁站主导地位？谁在推动着人居不断升级？
茅：人居环境下一步要如何改善，普通消费者是没有概念的。还是要靠开发商、设计师、代理商来推动人居环境的升级。住宅有引导老百姓消费的作用，开发商