房价下降，政府损失是开发商的4倍

文/启蒙

    前几天，上海上演了一场惊人的降价秀，以龙湖、中海为代表的品牌开发商房价大跳水，引来了老业主砸售楼处。本来房价大降，是宏观调控的结果，政府本应乐见房价下调，但没有想到，上海市有关方面很快表态，房价下调20%以上要重新报政府睾案。

    地方政府为什么对房价下降如此敏感？

    原因简单，房价下降，政府损失大，而且政府的损失远大于开发商。

    前几天网上传播一个段子：

    一位房产策划大师做了一个梦，在梦中他动员开发商降价，他忽悠开发商说，房价降10000元，其实你只降了4000元，另外6000元降的是政府税收。开发商听子之后大喜，如果我降20000元，那我只损失8000元，政府税收岂不降了12000元。刚说完，开发商的笑容僵住了，策划大师一看，原来市长在身后对他怒目而视。

    有人读了之后，感叹道，房价下降，政府损失是开发商的1.5倍。

    我纠正道，错了，政府损失可不止1.5倍。政府的真正损失是开发商的4倍。

    为什么房价下降，政府损失会是开发商的4倍？让俺慢慢算帐给你看。

    首先算税收损失。

    在房地产交易环节，主要税收有三类：

    第一，营业税及附加5.75%

    第二，土地增值税：当增值率在20%-50%之间时,按照30%交纳。50%以上(相当于毛利率在33%以上)时，按照增值额40%交纳。增值率100%以上（相当于毛利率50%以上）时按50%缴纳。
   目前的开发商利润水平，毛利率在33%还是能够达到的，所以一般适用40%税率。

    第三，所得税25%

    当房价上涨时，开发商从涨价中得到的比例：
    =（1-5.75%）*（1-40%）*（1-25%）=42%。

    交给政府的税收=1-42%=58%.

    也就是说，卖房收入中，差不多60%交给政府了，40%留给了开发商。

    所以，当房价下降时，政府的税收损失是开发商利润损失的1.5倍。

    但是，政府损失的绝不仅仅是税收！

    更大的损失是卖地收入！
    如果房价下降，会导致土地贬值，而且贬值幅度会超过房价。理由很简单，当房价上升时，开发商会以房价继续上涨预期计算土地价值。相反，当房价下降时，开发商会以房价继续下降预期计算土地价值。所以，当房价下降时，土地价格下降的幅度一定会超过房价。去年全国卖地收入2.6万亿，今年能够卖多少？

    让我们回到那个笑话。

    当房价下降10000元，开发商损失4000元利润，政府损失的不仅仅是6000元税收，还有至少10000元的卖地收入（土地贬值效应）。这样，政府损失的就不是6000元，而是16000元。

    房价降10000元，开发商损失4000，政府损失16000元。
    房价下降,政府的损失是开发商的4倍。这个帐算清了吧?