房贷新政让需求下降了30%
文/沙和尚 

    房贷新政出台多日，疗效究竟如何？
    从一线销售来看，人们低估了房贷新政的威力。房贷新政貌似温柔，其实钝刀割肉不觉痛。如果给一个定量判断，可以说房贷新政让房价暗长了10%，让需求消灭了30%。

    房贷新政见效可谓立竿见影，许多楼盘出现了客户集体不签约的情况。据几个房产营销人士沟通，一些楼盘在国庆前开盘情况不错，房子一扫而光，但国庆期间却很少有客户来签约。不管销售员如何催促。多数客户却稳如泰山。

　　为啥不签约了？
    非不签,不能签也。

　　按照房贷新政精神,一些银行拒绝对第三套及以上房屋贷款,这意味着炒房只能一次性付款。炒房团、投资客措手不及，无法签约，只能退房。
    王先生是来自深圳的炒房团，在国庆前在重庆定了十多套房子。突然，置业顾问告诉他，银行拒绝向他贷款，让他选择一次性付款。无奈之下，他打算退掉一半，用一次性付款买5套。但考虑良久，他把这些房全部退了。他说，市场没有了投资客，房价还能涨多久？

    房贷新政将二套房首付增加到4成以上，许多客户付不起首付，需要重新筹集资金。
    但更重要的是，客户对利率无法接受。据销售人员反馈，购房者在准备签约时才发现，房贷新政让第二套房利率上浮了25%而不是10%。按照原来的政策，商业银行一般对房贷按下浮15%优惠利率执行，为6.66%。按照新政，不但15%下浮优惠没有了。而且还要上浮10%，实际利率为8.61%，增长了25个百分点。而不是10%。
    “银行抢钱了”，王女士拿着预算表大呼不公。她这是买第二套房子，她对利率上浮10%有所耳闻。虽心有不甘但勉强能够接受。当她准备签约时，她傻眼了，别人利率可以下浮15%，自己要上浮10%，相差25%。别人是6.66%，自己是8.61%。同样是三十多万元贷款。她每月要多付1000多元的按揭贷款。这仅因为她曾经买了套50m2的小户型！
    
    对于利率25%的差别，有人算出这相当于房价涨了10%。第一套房执行优惠利率6.66%。第二套房执行上浮利率为8.61%。同样是贷款30万元。按20年等额还款计算，前者月供为2264万元，后者月供为2625万元。多了361元。相当于多贷款5万元。20年还款算下来，30万元贷款要多还9万元。这相当于房价涨了10%。
    由于第二套房与第一套房的巨大利率差别。许多有承受能力的购房者也打起退堂鼓，选择了退房。

    如果要给房贷新政影响一个定量分析，可以说房贷新政让房价暗涨了10%，需求下降了25%。根据购房者类型的不同，这可从两方面来看：
    换房者：约占购房者30%。提高首付让一些人付不起首付了，利率25个百分点的差别让房价暗涨了10%。对于他们来说购房是刚性需求，只要能够随便要咬牙坚持，但也有不少最终放弃。据粗略统计，因此原因放弃购房的，估计为购房者的5%左右。
    投资者与炒房团：他们约占购房者50%，利率上浮炒房成本太高。第三套房拒绝贷款，据估计，约20%－25%的投资者放弃了购房。
    这两部分加起来，有25-30%购房者直接放弃了购房。此外，房贷新政使部分客户产生观望心理。这种影响如果要用一数字来预测，大约是5%。
    所以，用数字来计算，房贷新政让需求下降了30%。让房价暗长了10%。当然，仅仅靠房贷新政还不可能改变房价飞涨的局面。房贷新政也误伤了大量无辜老百姓，房价调控还有很长的路要走(文/沙和尚)。