摆脱土地，脱离土地的束缚，进城去！这是高速城市化时期，社会对农民的召唤。如果现在有人向地产行业呼吁：摆脱土地的束缚，去做真正的产品！ 
现在的房地产行业，核心的是土地，这几乎是业界的金规铁律。地产行业在招股书中，在年报中，不厌其烦地宣称有多少土地储备，拥有多少土地储备被认为是一个地产企业能否可持续发展的必要条件之一。但是，随着土地日益紧张，土地在地产开发中的成本越来越高，土地已经严重制约了地产企业的发展。在一轮又一轮宏观调控到来的时候，当银行不在给地产企业贷款买地的时候，这个行业基本就废了。 
那么，地产行业会不会有一种新的赢利模式，通过研发并出售真正的产品来赚钱？来实现企业的扩张呢？答案是肯定的。这样地产行业就会形成更细致的分工：有更深厚人脉资源的企业拿地，对客户和产品更加了解的企业出售产品，对现场施工更加精通的企业负责现场的施工，对营销和销售有更深了解的企业负责销售，形成土地-产品-施工-销售贯通的地产产业链。 
首先，必须要澄清一个认识。实施房地分离。现在房地产行业赚取的更多是土地本身升值带来的价值，在很多的地理位置上，盖上一栋烂楼，也能赚个盆满钵满，企业之间的竞争更多地体现为拿地能力的竞争。谁拥有更深厚的人脉、谁拥有更为雄厚的资金，就能成为地产大鳄。但是却对客户需求知之甚少，甚至到了漠视的境地。户内功能空间分配不合理，内部流线不畅，存在明显的户型设计硬伤，客户在装修的时候敲了拆、拆了建。 
如果在这个阶段就分离，专门有企业研究市场上主流客户需求，并根据他们的需求设计出产品，并由此形成一系列的符合客户需求的装修服务等整体的居住方案。这类企业的产品就是针对特定客户的整体解决方案，他们产品的销售对象就不是购房者，而是拥有土地的企业。拥有土地的企业向拥有产品解决方案的企业购买一系列的解决方案，然后交由建筑企业施工，那么就形成了更为细致高效的社会分工体系。 
为了试图把这个问题说得更为清楚些。我们来说下提供这类产品的企业和目前的建筑设计院和建筑对有什么区别呢？ 
目前建筑设计院更多地是在拼凑的画图——设计院的同仁不要翻白眼——事实确实如此。案头摆上一本户型大全，根据开发商提供的产品配比，凑合成符合土地开发指标的所谓方案。他们并不了解客户需求，也并不了解客户真正需要什么？他设计的产品在哪一点是打动客户的核心因素他也不知道。在土地和产品捆绑在一起的地产开发模式下，这种设计的弊端被土地价值掩盖了，给他们遮羞了。但是“产品型企业”提供的产品，经过大量的客户研究，发现客户真正的需求点。正如客户购买钻孔的锥子，他购买锥子的目的是墙上或木板上的孔，而非锥子本身。同样，抛弃投资客的前提下，购买房子是用来住的，购买房子本身并不是目的。那么，我们就需要真正关注客户本身的需求是什么，并根据他们的需求提炼提升，从而提供符合并超越其期望的产品。包括户型、包括装修、包括服务。有孩子的家庭需要真正关注孩子的安全，关注孩子的娱乐空间。这种客户研究和客户需求的提炼能力是目前设计院所不具备的，一个真正的设计师应该也是一个客户洞察专家。 
经过上面的说明，它和建筑施工企业的差别也更为明晰了。施工企业只是负责工地的现场施工问题。它只是将产品“放”在土地上的工匠而已。 
实行房地分离，形成一种新的赢利模式，日子是否依然很远？