岭南评盘（二）：观皇庭地产皇御苑后的一些感想 -岭南飘泊 -搜房博客

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岭南评盘（二）：观皇庭地产皇御苑后的一些感想 (2008-3-17 22:31:20) [发送到微博]

分类：房地产　

关内目前在售的新盘寥寥可数，且大多数是尾盘小盘。现在不仅是关内，即使放眼整个深圳，新盘都很少了。当有外地朋友来深圳看盘，咨询是否有些楼盘推荐的时候，我只能说深圳已无盘可卖了。深圳的“名盘时代”已经过去。即使在市场有些影响力的，也已经是过去遗留下来的楼盘了。具有冲击力的新盘已经寥寥无几了。

无盘可卖，无名盘可售，盘还是要看的。笔者前段时间去看了下福田的皇御苑。

在房地产的暴利时代，在投资盛行的时代，很多房地产发展商并不重视客户，也不花太多心思和精力去研究客户需求，去研究产品如何更好地满足客户的居住需求。在产品设计过程中随意而为，讲产品的销售更多地寄希望于投资需求上。当今天投资热潮褪去，蓦然发现，原来真正能够救市的有且只有自住需求。

采盘发现，皇御苑的产品基本是70-85平米的两房。这种产品适合什么人居住？他们的支付能力如何？他们在哪？他们会关注哪些服务？如果能够真正找到适合他们居住的客户，并且在他们可承受的价格范围内，产品的销售应该不是问题的。

70-85平米的两房只适合即将结婚或刚结婚或孩子还小的家庭，从空间上来说是满足了他们的需求。在深圳，确实也有很多这样的潜在客户群，但目前的价格，很多人难以支付，这也是如今深圳楼市出问题的原因之一。

经过周边的地铺，皇御苑的二手房价格在0.9-1.2万之间。一直认为，二手房的价格更能真实地反应居民的支付能力，也更能体现住房的实际价值，炒作成分比一手房稍微少些。

深圳是一个年轻人的城市，30岁以下的年轻人在这个城市占绝对多的比例。但是很可惜，他们的整体支付能力并不太强。有关数据显示，在国内的其他大中城市，30岁以下的年轻人较之其他年龄段的人更有支付能力，比如武汉。但是深圳，最具支付能力的并不是30岁下的年轻人，而是45岁左右的中年人，这也是为什么深圳楼市炒风横行、价格飙涨的原因之一。

皇御苑以适合年轻人的产品，该以什么样的价格见于市场呢？期待在市场中验证。

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