高速城市化的背后，是房地产的陷阱

——过度夸大中国城市化压力与作用

    中国的城市化压力被过度高估，这种高估的压力又被很多企业利用，由此构建地产行业长期持续高速增长的乐观预期。这种预期可能会演变为一场灾难。

城市住宅并不紧张

2006年的城市率已经达到44%，城镇人均居住面积近27平米。这样的居住水平已高于中等收入国家水平，接近中高收入国家的居住水平（中高收入国家人均居住面积29.3平米）。以一个三口之家计算，如果其居住水平达到城镇平均水平的话，那么其居住面积为27*3=81平米，已经是一个较为宽裕的两房或较为紧凑的三房，满足其基本的居住需求已经足够。

但为什么住宅的需求关系又表现得如此紧张？从00年至今，全国每年销售面积以20%的速率高速增长，05比04年更暴涨47%，06比05年也上涨22%，销售价格也一路高升，部分城市更出现倍数增长的局面。从这些量价齐升的局面看出，房地产的供需矛盾非常突出。

事实上，这种供需矛盾突出的局面并不是因为居住面积紧张的局面造成的，而是由于资金过剩，对房产的投资甚至投机需求而出现的。我们再看另外一个数字，中国目前的换房周期不到4年，也就是说自从98年住房全面改革以来，部分人已经换房3-4次，换房之频、时间之短是全世界都极为少见的。美国人一生也就换4次房，日本大部分人一生也就购买2次住房。这种高频换房、多次置业的背后，是部分人的疯狂炒房投机而实现的，由于少数人（相对于6.5亿城镇人口、14亿中国人而言）的投资需求造就的。

住房的多次按揭制度为购买需求扩大起到推波助澜的作用，可喜的是看到相关部门开始限制多次购房的按揭贷款需求，希望能够制定更为严密的执行细则，使住房能够发挥其本身的作用：居住，而非作为投资甚至投机炒作的载体。

在城市现有人口居住需求基本满足的前提下，新晋城市人口就成为房地产长期向好的理由，但目前高速城市化带来的人口能否支撑日益庞大的地产市场呢？

城市化并不能带来有效的房屋需求

到十一五规划期末的2010年，城市化水平需达到47%，从现在的城市化进程来看，肯定会超过这个规划水平，50%应该没有太大的问题。从这些表明数据来看，城市化的进程非常之快，相应的住宅产业也将蓬勃发展。大多数地产企业、房屋投资者之所以对未来充满信心，这是他们的主要凭据之一。

中国的城市化统计来源于人口户籍的改变，如果一个人的户口由“农村”二字变成“城镇”二字，那么恭喜他，“走”对了，他为城市化提高了1/13亿的比例。

这样的城市化存在几种方式。

第一，农村的集体改制。将所有农村人口一次性变为城镇人口，土地由集体所有制改成城市所有制，这样就彻底城市化了。2003年深圳关外两区城市化，使深圳成为全国首个100%城市化的城市，户籍人口内没有了农村户口存在，事实上这种城市化不增加新的房屋需求，原来的那些农村人口住房都非常宽裕，他们的购买行为是改善或投资，不作为房地产长期向好的支撑要素。

第二，撤县设区运动。一线城市一个比一个大，建成区面积占辖区面积非常之低。最为典型的就是重庆的小马拉大车，500、600万的中心城市拖上3000万的大城市，被誉为全国最大城市的同时也是全国最大的农村。其他如北京、上海、天津、广州，都掀起一轮又一轮扩市运动。这种活动仅仅从人口上改变了户籍属性，让本为集体所有的农村土地转化为全民所有的城镇土地，扩大了城市建设范围。这样的城市化运动只是增加了可建设用地面积，让房子能够盖得更多，却不能增加有效需求。从这个角度说，它本不成为促动房价上涨的因素，恰恰应该成为房价回归合理的因素。

第三，农民进城。自古普天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王臣。农民本是二等公民，由于需要配合城市化的战略需要，需要进行浩大的农民进程运动。近14亿国民，仍有8个多亿的农民。这是房地产的客户宝藏吗？农民进程主要有如下三种途径：

首先通过高考进入城市，2006年有52.5％的大学新生为农村人口，一年可以贡献几百万的城市人口，4年后甚至8年后他们却不能成为购房的主力。我们看到毕业生薪酬一年比一年低，房价及城市生活成本更是一年比一年高。高考曾经作为我国实现代际流动的重要方式，于今已经失去这方面的作用，阶层的世袭化日益明显，这是社会不健康的标志之一，代际、阶层之间失去了流动性，社会就失去了活力。

再次就是农民进城务工，称之为农民工。2006年全国有2亿多农民工，这也是未来城市化的主力，也是实现城市化水平由46%到80%的主要动力。从现在的房价和他们的收入对比起来，这不是房地产的目标客户，无论如果提高最低工资标准，他们的收入仍是房价的一个零头。最大的需要被城市化的人口，却不是房地产的主力客户，而很多人认为房地产房价长期利好的支撑又恰恰是正在进行及即将到来的高速城市化，这个矛盾最后该以怎样的结局收场？

再次则是农民经商。在中国大地上，有南部沿海的潮州人和东部沿海的温州人。潮州大概250万人口，温州约有750万人口，这1000万人口之中约有500万的农民，又以其50%为进城经商农民，则又以其中50%为成功经商农民，则大概有100多万，这些人口确实富可敌“州”，即使加上山西的煤老板，也不过区区数百万人，对于庞大的需城市化的人口来说，不啻为毛毛细雨，将他们作为房地产长期向好的证据也不足为取。

如此看来，城市化并不是房地产长期向好，房价持续飙升的有力支撑。地产公司在判断未来的行业大势时，请不要仅仅以城市化进程加快来简单概括；研究机构在出具报告的时候，请细心关注城市化三字背后的确切含义；投资抑或投机者们，城市化不是你们购买或持有房产的理由。

城市化只是我们用来解释现象的一种习惯用语而已，它的背后，陷阱重重。