作为一个经济学的小学生,我对老师们的言行已到了越来越难以忍受的程度。因为,去年,百名"经济学家"被调查后,大多数预测中国房价仍然会上涨,这几天的百名"经济学家"调查结果是,虽然房价开始跳水，大多数经济学家仍然认为中国房价太高。建议中央继续调控。

  中国是世界的中国

  北京是中国的北京

  中国欢迎所有朋友

  北京欢迎祖国人民

  为了中国的荣誉

  为了世界的和谐

  为了人民的稳定

  为了党和国利益

  北京欢迎你

  汶川欢迎你

  中国欢迎你

  奥运欢迎你

　　从古希腊点燃中国奥运圣火的一刹那，走向北京鸟巢的圣火传递就注定是艰难和遥远的。应验了古人的名句：路漫慢其修远兮，吾将上下而求索。或曰：否极泰来。

　　中国奥运圣火在西方的道路上历尽磨难和耻辱，也许，欧洲人太不了解中国，太民主，太自由。还是美国人给中国面子，旧金山的中国圣火享受国宾待遇。美国表现出极大的友好和支持，从白脸小布施总统第一时间出席鸟巢开幕到ＣＮＮ的红脸。于是，中国可怜的民众把愤怒指向了法国和她在中国的企业。

　　包括韩国人都在圣火来到首尔时表现了暴力的抗拒。尽管，中国广州公安放过了三个企图强暴中国裸跳艺人谭静的韩国人。

　　北韩，第一次走进朝鲜的奥运圣火，受到了比美国更国宾的待遇，民众夹道欢迎，让中国政府感动。也许北韩借火炬传递发出一种强烈的政治信息和经济诉求。

　　还有，很长的道路，我们期待了百年的奥运圣火。香港、国内、海边、珠峰．．．．．．

　　奥运圣火本该传递快乐，现在，她在传递政治和经济，她在传递世界最古老伟大国家的爱国精神，她在传递中国人的尊严和应该有的荣耀，她在传递这个世界的和谐与冲突，她更传递了中国社会的民生。

　　祝福中国，祝福中国人民，祝福中国奥运圣火一路平安。

　　涛哥，加油。

也就是说，中国经济经过连续三十年的两位数的高增长，经过近几年奥运经济的投资拉动，经过几年的CPI的持续上涨，经过几年的主要因为汇率机制导致的出口下滑和人民币资产大幅度升值，经过去年的从紧货币政策后股市和楼市的急速降温......。奥运后，中国的经济政策特别是金融政策会不会有转变以及朝什么方向转变？这种猜想也许比中国在百年奥运上的金牌数的猜想更有价值也更受资本界的关注。

对于中国地产业来说，这个节点和猜想也许尤其重要。众所周知，中国房地产在上述经济和政治背景下，走过了高歌猛进的八年，房企和其产业链已经成为中国经济快车和资本市场的主要发动机。中国房企在资本市场和土地市场数年的史无前例的攻城掠地后，严重加剧了中国经济结构的扭曲和社会阶层的分化。深圳等部分城市还出现了明显的地产泡沫，对金融安全构成威胁。

我们虽然不能说中国房地产绑架了中国经济，但是，有一点可以肯定，中国经济已经越来越依赖立竿见影的房地产业的“健康持续”发展。

目前，对奥运后中国房地产业即将出现衰退的观点已经广为传播，这种观点无非是基于下面几个理由：第一，国际经验说，即大部分奥运主办国尤其是主办城市都经历了经济衰退尤其是地产市场的不景气；第二，货币政策说，由于治理通胀是央行首要目标，所以从紧的货币政策不会改变；第三，拐点说，经济和地产周期到了衰退期；第四，和谐说，房企暴力、房价高企，已经影响社会和谐和稳定。也许还有其它理由。

可是，你综合分析一下就会发现，在奥运后，支持上述地产市场衰退的理由几乎都不存在，或者说，不符合中国国情。

从政策因素看：在主要城市房地产出现非理性的暴涨后，国家采取多种方式为房地产降温，无论是两年不开发的土地要收回，两年之内未开发的土地要收取20%的闲置费，还是二手房的税收及大量增加土地供用量、经济适用房、两限房，都是为了房地产的降温而做出的遏制上涨政策，国家的政策就是要让房价在合理范围内缓慢平稳的增长，引导房地产行业健康发展。但是，发展是重点。中国经济在奥运后不允许衰退即滞胀。高度依赖地产经济的政府很难找出新的经济增长点。温总理最近在深圳调研讲话已经重新强调房地产是国民经济的支柱产业。这是一个奥运后中国经济政策取向的明显信号。有理由相信，央行坚硬的政策态度会松动，政府对中国通胀的容忍度也会提高。

从经济因素看：在深圳、北京、上海房地产价格的暴涨过程中，由于奥运经济的影响，“热钱”和“炒房者”的骤然增加，导致房地产商过度透资房地产市场的奥运潜力，于是出现了“捂盘”“排队”等手段的炒作；政策的限制、通货膨胀的巨大压力使“热钱”、“炒房者”在奥运后将部分退出北京、上海、深圳等房地产市场，房地产市场交易已骤然下降。这种奥运前的提前调整加速调整会迫使中央政府在奥运后松动政策。此外，中国经济体和此前奥运城市的中小经济体不可类比。中国政府很容易解决因为举办一个奥运所带来的财政负担。

从社会因素看：由于美国次债危机的影响，国内通货膨胀的巨大压力，半年来使大多数购房者无力购房；房地产降价论更是将舆论导向房产商；社会舆论的极大传播使一部分购房者在等候房地产商降价，使得购买双方出现了“僵持”的胶合状态，同时也孕育了更多的市场需求等待释放，在持续高通账和汇率松动的市场背景下，地产市场的降温肯定是短期的。奥运经济后，我们也许会看到房地产的“报复性反弹”。住房市场的民怨是政府的问题，当政府实现中底收入民众“住者有其屋”的职责后，房地产就只是经济问题和市场问题。

   通过以上简要分析，我们可以得出结论：北京奥运后对中国房地产市场的悲观论在政策预期、经济预期和社会预期上是不成立的。中国改革开放三十年，房地产及相关产业对GDP贡献巨大，中国社会经济结构转型当然需要摆脱对地产业的依赖，但是，这个过程是漫长而痛苦的。奥运后的中国，继续保持增长和就业，避免可能的金融危机和经济衰退，仍然是中国最大的政治。

  北京奥运是中国经济特别是房地产业的重要节点，但这个节点几乎没有悬念。

  在经过了奥运前的阵痛后，中国房地产业会继续繁荣。

   (此稿专供南方深业地产月刊,严禁转载)

  牛刀，应该是他的笔名吧，给我的印象是犀利、勤奋、自信、永不后退，他的几乎所有的地产评论都力透义正词严、充满人文关怀、普济大众的情怀。所以，牛刀是人民的牛刀、媒体再恨也必须接受的牛刀，同时，也最终将是悲情的牛刀。

  我很欣赏牛刀，他在去年中国特别是深圳楼市的颠疯时刻，勇敢叫赌来深圳混饭吃的北大教授。他从某种意义上看有点象是唐吉珂德式的胜利。因为，连发展商当时也感觉楼价高得怕人、钱赚得手软。这时候，谁都需要牛刀这样的好心人。

 可是，让我纳闷的是，照例，现在深圳等地房价已经急速回落了，他应该少事休息了。可是，他又叫板了另一个要饭的教授，赌政府不会救市。

 这一次，牛刀显然太冲动了。因为，他是在中央各处调研经济形势准备救市的时候打了赌，他犯了北大教授同样的错误。

  要是我输了，我永不提不做地产。

 对占6万亿的土地市场、地方财政（非预算内）50%以上的房地产经济，地方和中央政府对土地和房地产的依赖性已经不同于90年代。在出口大幅度下滑、全球输入性通货膨胀持续的经济背景下，地产在国民经济中的角色异常重要。

  政府很快就会救市，现在是股票市场，然后是楼市。

  我不喜也不善赌博，但是，这一次，我会赌：牛刀先生会输得干干净净。

   看过余华的小说<<活着>>的人，应该不会忘记,历史曾经给了中国的地主和农民多么戏剧性和残酷的轮回。

   我和大多数中国人一样，是农民，从农民的角度看，农民的理想是当地主，不想当地主的农民不是好农民，就象不想当将军的士兵不是好士兵一样，当然地主不是人人都有机会当，如果当不了地主，别人也别想当，所以大家要玩斗地主。

    当然玩斗地主还有一个原因，是地主该被斗，多少年来，地主就是恶霸的代名词，旧社会的事，我们不知道，是不是有冤枉的成份，不能断定。但是当今的地主，大家有目共睹，都是农民,只是占了几块地，就把自己当皇帝的人不少，多占几块地，不是你的错，但是把自己太当人物，用来唬人就不对了。

    我是农民我怕谁。中国的历史就是圈地做地主和斗地主的历史。过去是这样，现在是这样，将来还是这样。

    让我们一起把斗地主的伟大历史使命进行到底。

　　有关比较研究的数据表明,中国的房贷规模已居亚洲之首,商业银行为主,公积金为辅,占到GDP的10%.有些银行的房地产信贷规模已占整个银行信贷资产的40%.我们由此可见,中国的地产泡沫的最大推动者是商业银行。

　　稍懂资本市场的人都知道,房地产投资在六年前几乎是没有投资杠杆效应的,所以市场比较平稳，那时中国的股票市场可以透资。所以股票市场更符合中国人一夜致富的心态.

　　后来,这些杠杆作用被取消后,股市的黑幕才渐渐付出水面,中国老百姓付出了血的教训和一生的代价。自从中国地产有了楼花制度、开发贷款、定金销售、特别是按揭制度后，房地产业务成为银行的优质业务，地产炒家、投资人和发展商也充分利用这种杠杆效应肆意炒做楼市，中国的地产泡沫也越吹越大，银行家和地产家终于度过了历史上最长最甜的蜜月期。

　　我相信，到目前为止，很多银行家还是坚信银行最优质的资产还是那些房地产按揭资产，所以中国的住房按揭证券化很难发展，银行家们至少相信中国的房价会比长城还要坚挺，因为他们才是中国地产泡沫的生产者和推动者。银行是老百姓的钱，国家不会不管，所以他们肆意将老百姓的钱流到地产商和炒家手中，已达成双嬴。

　　如果说，房地产商绑架了中国经济，还不如说是银行家绑架了中国经济，因为他们是最大的收益者和幕后黑手。

   现在，终于快到结帐的时候了?

    住房是准公共产品， 经济学理论告诉我们，市场竞争可以提高经济效率，但市场机制不能解决外部性、垄断、公共物品和收入分配提供等问题。住房是一种特殊商品，它不仅具有外部性，而且具有准公共物品的属性。

    住房是不动产，它不可能象电子产品一样可以按照同样的标准无限制地复制，这使得住房市场不可能是完全竞争的市场；另外，住房不仅是消费品，而且可以成为投资品，因此，住房市场不存在均衡点，该市场没有均衡价格，这是房地产市场经常产生泡沫的原因所在。

    住房商品和住房市场的特殊性，决定了政府应该在住房市场上有所作为。

    政府出手掣肘何在

    政府干预住房市场的出发点有两个：第一个是优化社会资源的配置。政府的职责是弥补市场不足、纠正市场失灵；第二个是现实社会公平。政府要制定适宜的住房政策，以便资助社会上收入较低的人群，使他们能够安居乐业，从而实现社会的稳定和经济的持续发展。政府对住房市场的干预是市场发展的必要条件。但是政府干预并不是万能的，也存在一定的局限性。

    政府干预住房市场受政府财政能力、本国经济发展水平的限制。即使是原来以福利先进国著称的瑞典、荷兰等国，近年来都对原有住房政策作了新的调整，减少了政府支出。世界上许多国家干预住房市场的经验、教训值得我们认真探讨，然而更为重要的是我国政府应该根据国情制定出合理的住房政策目标。政府干预住房市场的目标确定之后，还应该慎重地选择有效的政策工具。由于住房市场的地域性强，因此各地区、各级政府还应该针对本地区的具体情况制定出适宜的、地区性的住房政策、法规。

    政府决策的实施结果往往有一定的不确定性。这是政策调节的时滞性带来的结果。

    政府对市场的干预会影响市场机制的运行。许多经济学家都曾指出，政府干预经济的各种方式都会产生代价。所以政府对住房市场的干预应该采取十分慎重的态度，政府行为的效果应纳入成本——收益的框架内进行分析，只有当干预获得的收益大于成本时才能干预。

    总之，政府有效干预住房市场的前提应该是顺应市场经济运行的规律，在市场可以发挥功效、可以自发调节的地方，应该放开手，给企业以自由竞争的机会；在市场不能有效配置资源的情况下，应该积极介入。并且，政府对住房市场的干预应该是系统的，既要有短期的规划，也要有适合中、长期发展的政策和法律体系。

    现阶段我国住房市场需要政府干预吗？

    现阶段我国房地产市场究竟处于什么状态，是否需要政府的经济干预？

    2001年以来，我国的房地产行业连续四年出现高速增长的势头，不仅房地产投资大幅度增长，而且销售形势也非常喜人，在价格不断攀升的同时，很多城市出现销售面积大于竣工面积，空置率下降。但部分城市（主要包括上海、南京、杭州、温州、北京等）房地产市场的价格明显脱离了一般城市居民的收入水平，这些城市的房地产业的高速增长难以持续，需要政府积极的干预。

    对于某一产业是否过热，既不能简单地以该产业的投资或销售指标来衡量，也不能用即期供给与需求间的缺口来衡量，甚至不能用产业效益来衡量，因为与一般商品不同，房地产销售往往结合了巨额信贷投入，当期销售与效益并不意味着最终效益实现，却可能转变为大量的银行呆账。因此，考察房地产行业的发展，应该和居民的可支配收入联系起来，比较两者之间的增长速度是否匹配，如果增长速度不匹配，则可能使房地产增长不能持续，或居民用于房地产的支出挤占其他消费支出。

    有关资料显示， 2000-2003年，城镇居民人均可支配收入的增长速度平均不到10%。而住宅销售的增长却超过30%，增速最低的2002年也达到23.1%。2003年，城镇居民可支配收入总数为42360亿元，住宅销售额占总收入的比重为16.7%，已经超过1999年美国的水平。假设城市居民的可支配收入以10%的速度增长，住宅销售以30%的速度增长，则到2006年，住宅销售总额占城市居民可支配收入的比重达到27.6%，该比重比目前高近一倍。

    2004年，部分城市的房价收入比超过了15倍，超过1997年的香港，严重抑制了有效需求的持续增长 。在这些城市的住房市场，已经形成了一个 典型的二元结构： 一边是普通的市民，他们的收入水平低，已经失去购买住房的能力；另外一边是高收入群体，对于他们来说，只是具有投资购房的需求。 这样的二元结构市场是一个极度危险的 。

    之所以出现上述现象，除了房地产市场自身的波动因素外，很重要的原因是现阶段我国的住房市场处于特殊的时期。主要表现在两个方面：首先，加速的城市的城市化进程。这是人类历史上最大规模的人口城市化事件。 2004年中国城市人口为5.23亿，人口城市化率达到40.53%，城市化比例每年增加1个百分点，城市人口每年增加一千多万。城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。其次是住房政策改革导致住房需求的集中释放。1998年以后，我国新的住房政策开始实施，政策目标是将城市住房消费从实物分配向货币分配。从政策导向看，国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济新的增长点，并出台了一系列的扶持政策，也刺激着住宅产业的增长。

    城市化和住房制度改革这两个因素的叠加必然使住房市场出现“超常规”的繁荣，如果国家不实行强有力的调控，会导致一些大城市出现严重的房地产泡沫。过高的房价会使城市中新增加人口的生活条件恶化，同时也扭曲了国民经济的结构。政府应该采取更有效的手段调控房地产市场。

    干预住房市场该如何出手

    根据房地产经济的特征和国际经验，结合我国相关法律、法规和政策措施，笔者认为可以采取制订市场发展规划、加大住房供应力度、压缩非理性需求、规范市场行为等措施。政策的侧重点是加大力度保障城市低收入群体的住房需求，具体可选择的措施，可以有以下这些：

    对房地产转让征收高比例的所得税；严格控制拆迁规模，可拆可不拆的，不拆，防止因大规模、无计划的拆迁引起短时期内市场对房屋的大量被动需求，促使房价暴涨；界定经济适用房供给对象，制订经济适用房建造长中短期规划，列出完成经济适用房建造时间表，并向全社会通报；严格界定土地出让金的使用去向，专款专用，一半以上的土地出让金应该用于经济适用房、廉租房的建造。加强地方人大、政协对政府预算开支的监督，政府的开支应该对外公布；严格控制经济适用房、廉租房的面积，充分考虑购房者、承租者经济承受能力，实施有梯度地使用住房原则，合理制订住房使用标准；建设和完善房地产市场的信息系统，提高房地产市场的信息透明度。提高信息的透明度可以有效防止房地产市场的人为操纵。目前，建设部已经关注这个问题，但力度还很不够，应该参考股票市场信息披露制度建设的经验；进一步落实 “最严格的土地管理制度”，对闲置土地严格按规定收取闲置费，两年以上闲置的土地无偿收回，打击不良奸商囤积土地谋取暴利行为；对超大面积住宅，实施类似于“计划生育”的政策，收取资源超占费。

同时，对于已经出现泡沫问题的城市，政府也应该积极干预，出台针对性的政策，以保护大部分投资人不受破产之威胁。

　　因为今天的题目很大，我是很认真的准备了，我让我们研究部的总经理写了一个稿子。为什么我非常感谢我们南都呢？组织的这个论坛非常好。今天的题目是改革开放30年暨住房货币化10年深圳地产高峰论坛，从第一块土地出让31年(还没有到)，今年是中国改革开放30年(还没有到)了，中国房地产改革10年、房地产成为最受关注和争议的行业1。在这样背景下，这个论坛的含义就不一般了。我今天在来的路上让我们市统计局的官员发了一个信息，让他给我报了一组数据，1978年中国的GDP3800亿，2006年是22万亿，现在已经是不到30万亿的水平。按照06年的口径，一共增长了57.89倍。1979年到2006年平均每年的GDP增长为9.8%。房地产业最经济增长的贡献率保持在两个百分点以上。房地产业和建筑业累计占GDP的增加值的比重超过10%。所以我觉得在这么一个背景下，不管现在我们的房地产遇到多大的争议，不管我们现在的房地产遇到多大的非议，我认为房地产业对中国改革开放30年的贡献是可以用这一组数据基本表达的。在座的各位都是有很大的贡献的，自己赚了多少钱不重要，我们是在这样一组具体的数据下谈中国房地产改革的得与失、中国改革开放的得与失。

　　最近一年，我热衷于一些非官方研究活动。也发表了一些观点。有一些观点也受到很大的非议，我觉得这个争议是好事，因为广东新书记上任之后，强调要进一步改革开放、解放思想。真理肯定是越辨越明。我记得去年7月份我和银湖的山上和绿景地产的领导吃饭，他说，“老郭，你们乱说，现在房地产是拐上了的。”我说，“是啊，拐上了去了。所以我才预测要拐下来了。”我觉得这就是刚才张艾艾说的是一种做多的时候地产商典型的心态。做空的时候其实也是一样的。我认为今天两位的观点，我还不太赞同，就是要经过比较长的长期调整，我觉得这只是一种观点。我听了，但是我不太同意。

　　最近我也写了几篇文章，谈到为什么不同意这样的观点。之前国务院有两组调研组来调研，我也和他们讲了我的观点，就是说怎么样看待目前的房地产？我们不能用2800亿的中国市场的政策和市场预期的惯性，来看待现在增加了57倍的中国的市场，而且房地产占的比重这么大。所以我有一篇文章《担忧中国房地产是杞人忧天》，这篇文章争议比较大。但是我们中国的经济确实是不确定的，因为我们改革开放30年，中国的经济也面临了很多的问题。第二我们现在的经济体不是一个封闭的30年前、甚至10年前的经济体，所以我们对中国的房地产认真研究是对的，可以提出一些预测和假定是可以的。

　　我的观点是：深圳的房地产这一轮是滞后于10年房改以后，滞后于全国的上涨，但是加速、大大超过全国其他主要8城市的上涨幅度，然后率先调整，也会率先平稳着陆。事实上，我们现在正在高度关注代理业，因为我们觉得代理业的春天来了。我们现在也有一些优质的楼盘还没有开始卖就已经踏破门了。说明了深圳是一个投资性非常强的市场。大家既然承认租金水平没有大的波动，那么房价也不会有大的波动。有一次商报约我写了一篇文章，我说是结构性的调整。我认为现在的房地产市场是结构性调整，我认为宝安龙岗的房地产还要跌。特区内有一些楼盘的价值我认为被低估了，特别是二手楼。

　　我们英联公司以前不是中介公司，我们中介业务只占百份之几。但是我们非常关注中介业务可能的机会。我们下半年会加大力度开发代理业。在这样的背景下讨论今天的这个题目非常好。其实房价不是政府和任何一个商人的定的。基于刚才的一组数据，基于目前的金融安全，基于目前奥运会后新政府成就的需要，中国的房地产，特别是深圳的地产不可能有大的问题。只不过是对过去一两年的泡沫做一些切除，只不过是对过去不合理的价格体系做一些矫正。回过头来，我和老朋友在一起，我愿意说话愿意和大家交流不同的观点。同行在市场是竞争对手，但是也是同事同仁，要共谋发展的。所以南都给了我们一个机会回顾市场、加强交流，然后谋求未来的市场。谢谢。

　　主持人(沈永淳)：你谈谈10周年的得与失。

　　郭建波：我报的数据就是已经肯定的成绩。至于负面的东西，我言辞是很激烈的。确实高房价带来了新的问题，我同意王锋博士的一个观点，现在不是说要走回头路，而是要以新的形式来发展。一方面要经过新的发展周期来校正和弥补之前的缺失和问题。因为我的专业是研究房改政策，这其实是一个循环，但是这个循环不是一个简单的循环。任何一个国家在某一个发展时期它的住房政策的重点都不一样。当时，也就是1998年中国房地产的背景是什么？出口下滑、内需不足，经济增长在改革开放10年之后遇到了很多的困难，当时国务院很多的机构在研究下面的增长点是什么？最后有一个部门，应该是当时的发改委，提出了住房存量要上市的话，对带动内需、弥补出口下滑所带来的问题是很有好处的。所以当时政府迫不得已选择了住房货币化，全国性的启动房地产市场。让存量房上市，以促进经济增长。10年之后我们看到是付出了惨重的代价，但是出发点是好的。它产生的问题就是造成了社会的贫富分化的加剧，也促使了房价的高速增长。这些问题是大家看得到的，但是这些问题是不可以阻碍房地产带来的好的方面，包括居民的资产收益、居住生活量的提高。

　　主持人(沈永淳)：谢谢郭总、郭博士。他的数据很详实、很精彩，观点也很鲜明。