一线城市的楼价已处于最后的疯狂 -郭建波 -搜房博客

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一线城市的楼价已处于最后的疯狂 (2007-4-2 9:29:42) [发送到微博]

分类：未分类　标签：土地批租商品住房供应结构一线城市房地产 |

中央政府在不到两年的时间，先后出台的“国六条”及配套细则“国十五条”等调控政策，同时还频繁派人四处指导监督,似乎在向地产商暗示什么。终于让一路高歌的中国房地产市场进入了最后的疯狂，大有股市上拉高出货的味道。特别是两个70％的规定，让整个市场的预期发生了微妙的转变。从本次中央调控的决心来看，未来一段时间，中央还将继续出台低收入阶层住房建设政策要求及针对豪宅的调控措施，因此，未来两年，一线城市楼市可能会以震荡向下的方式运行。

　　市场的转型并不只是楼价的简单升降，其真正的含义是，地产生意将越来越难做，行业利润越来越趋少。其实，在这一轮房地产上升周期里赚取巨额利润的房地产开发商，近五年来只是做了一件事情：尽一切所能挖掘市场上5％的高端客户，不断编造离奇的投资新概念，获取5％的高端客户的青睐和冲动，进而无限制地抬高楼价。中央的宏观调控要想迅速扭转这种市场导向，只能采取一刀切的强制措施。

　　当然，各方利益的博弈会削弱中央宏观调控的力度，要想从根本上解决住房供应结构，稳定住房价格，还得从利益链条的源头抓起。过去的十年，由于商品住房土地批租制度的实行，我国商品住房供应方式发生了根本变化，土地拍卖价格不断攀高，楼价也一路飙升。在拿地成本越来越高的情况下，大户型住宅的丰厚投资回报率，让楼市的供应结构失去平衡。因此，住房供应结构和住房价格问题的本质是土地批租问题。

　　未来几年，一线城市的土地供应量不会有明显减少，商品住房土地供应批租机制会进行改革。现今，由于土地出让金对地方财政具有巨大的诱惑力，因此，商品住房土地批租机制必须进行适当的改革，中央应以税收的形式将大部分土地出让金收回，减少商品房土地出让金在地方财政中的比重。此项措施如能实行，相信整个市场的供应结构和住房价格会朝着中央预期的方向发展。

　　土地批租机制改革，从供应源头解决了房地产市场的问题，但需求市场的控制同样不可忽视。“国十五条”出台后，大多数人认为大户型将成为紧缺资源，可以趁机炒作一把，相信紧接着中央还会出台关于大户型交易的调控政策。

　　如果楼市震荡向下，越来越多的土地资源、资金资源将会集中在一些大型房地产开发商及基金手中，导致大多中小型房地产企业运作相对困难。因此，在现有的市场环境下，开发商不能再以过往经验来判断未来市场，必须未雨绸缪，搭建多元化融资平台和具备高度的风险意识。

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