龙湖别墅树立了一面旗帜

　　平而不淡的盘整期中，行业深耕力量再显峥嵘。日前，“龙湖别墅标准”始发重庆，推出4大项共27款细则。作为全国发布的首例别墅标准，它刚一露面，瞬时成为8月楼市的最大焦点。

　　四大标准指导别墅开发

　　集结着13年别墅开发智慧与心得的“龙湖别墅标准”，从择地标准、建筑标准、景观标准、服务标准四个方面，进行了具象化描述。从这些细则中，可以触摸得到重庆龙湖·香樟林、蓝湖郡、悠山郡，以及首现成都的龙湖·长桥郡，北京龙湖·滟澜山、香醍漫步、颐和园著的品质雕琢痕迹。

　　康维投资常务副总陈华睿认为，龙湖别墅标准在择地条件中，不仅体现了对城市热点区域的敏锐发现力，还十分强调对稀缺自然资源的拥有，对原生态地形地貌的保护，体现了别墅这种高端物业产品“山水相依、天人合一”的哲学思想。在建筑规范板块，充分体现了节能、环保、舒适、有前瞻性的居住理念，这正是人类居住需求和形态的根本导向。

　　除此之外，在园林景观板块，龙湖提出和倡导的标准，又让人的的确确看到它尊重自然、尊重科学，以人为本的努力步伐。五重景观体系、立体植种、全冠移栽、全景绿化，这一项项具体措施，都体现出一个房地产企业“精耕细作”，打造百年企业的信心和决心。在物业管理板块，龙湖细节标准决定成败。小至肉眼观察范围内“园区10厘米以上的杂草看上去每平方米不得多于2株”等服务细节，让大众看到其管理的标准化、规范化，更可清晰感受这个一线企业的扎实根基和感动大众的执着追求。

　　龙湖标准VS行业标准？

　　让业界普遍“感觉挺好”的龙湖别墅标准，正在引起广泛关注。

　　重庆立业顾问公司副总沈光明表示，一流的企业做标准, 这是一个企业上台阶的体现。龙湖这一点值得学习。

　　通读龙湖别墅标准，其中很有值得借鉴的地方——量化的标准。业内人士都可以看出，这种量化标准是可以执行的，可以成为行业开发标准的。而很多项目所谓的“标准”更像口号与目标，“谈得多，无法做，谈得好，做不到”，都是建立在构想上。一般是作概念标准，它这个才是真资格的实践标准。

　　公布这样的标准，显现了一种开放的心态。有些人对标准的做法是保密，不愿意外流，认为这是商业机密。龙湖的表现很出色，为整个行业的共同进步提供了重要参考书。

　　房地产市场的理性回归，期待标准化的运营模式。康维副总陈华睿说，龙湖对市场行情的把握能力，显然值得学习。它率先树立起产品的行业标准，其实就是在引领市场，就是在率先制定游戏规则。龙湖别墅标准的出台，一定会在市场引起极大反响，给市场带来强有力的震撼。试想一下，一个开发企业，都能站在业主的立场上，用十分挑剔的理念和眼光来进行设计开发，她所带给市场和客户的说服力自然是潜移默化、不言而喻的。

　　重庆晚报记者  肖玲  许多  实习生  魏吉艳    2008年8月15日

巧妙利用新政，做出一波小行情

    陈华睿：对于我市房地产市场未来的发展形势还是比较乐观的，我认为市场形势会在9月、10月会好一些，今年年底到明年年初重庆楼市很可能会慢慢回暖、复苏。

    对于重庆市商品房销售面积计价实行套内面积计价和建筑面积计价双轨制，我认为以前重庆商品房仅仅以套内面积计价，房价偏高，而且不同楼盘有不同公摊比例，将套内面积换算成建筑面积没有一个统一的比例，这不利于政府主管职能部门的数据统计和与全国信息对接工作，因为由于计价方式的不一致，使重庆与其他省市对比时，会产生较大的数据误差。

    8月1日起实行套内和建面同时标价，一方面是与全国通行的统一标准接轨，其次，以前媒体公布的建面计价数据与老百姓实际买房的套内计价口径不一，数据不同，容易让消费者产生混淆，从而误认为政府公布的数据有假，在操控市场，而价格双轨制运行后使消费者更清楚地看到两种价格。

    从开发商的角度讲，商品房增加以建筑面积计价的方式多了一个促销的噱头，商品房单价通过折算后，将回到3000元时代。开发商可以借此为噱头进行促销，但最佳促销时机只有近期一至两个月，过了这个阶段，更多的老百姓和消费者就会深谙其道，不会再为这种促销行为买单。所以，开发商要促销就该好好把握这一两个月。  

拆迁户难进商品房市场

     陈华睿：旧城改造并不能拉动市民对商品房的大需求，因为旧城拆迁改造所释放出来的需求并不是我市商品房购买的主力客户人群。举例说，在被拆迁的市民中，我们可以统计一下，究竟有多少比例能够或者会进入商品房购置市场呢？一般来讲，有能力购买商品房的市民，早就已经出手买了商品房，搬离了原来破旧的居住地，而直到被政府拆迁为止，都还没有搬走的，大多数是属于那种确实没有能力购买商品房的市民。那么，即使他们获得拆迁补偿款，基本上也只能考虑由政府进行集中安置，或者购买政府提供的经济适用房，而很难会进入商品房领域。我估算过，因拆迁而进入商品房市场的户数，比例应该不超过拆迁户数的30%。

旧城改造工程巨大 土地新政有现实基础

    陈华睿：城乡统筹改革试验区会有一个土地指标调补的优势，例如渝北可以把酉阳的土地指标拿来使用，这就很好地解决了渝北区空港新城要加速发展却没有土地指标的尴尬，这也很好解决了由于土地指标限制而影响区域发展的瓶颈问题。重庆新一届政府从观念上打破条条框框，积极地招商引资推动工业化，进而势必会促进重庆的城市化，让重庆楼市的购买需求源源不断。

    另外， 以前重庆90%以上的房屋都是自购和自用，重庆市政府说，重庆今后的经济发展要有新思路、大手笔，但是这些大手笔都需要有大量的项目来装填，所以，当重庆以外向型经济快速发展时，就会吸引大量外来企业、大量的外来资源，在重庆被确立为西部发展的"龙头"地位后，对重庆房市的推动也是显而易见的。

    整个重庆1200多万平方米的旧城改造量，旧城动迁户能有多少流入商品房市场？乐观点分析，能有四分之一比例就不错了，但是其余的则需要政府采取安置措施，这也是一个巨大的工程。

    据了解，现在重庆市政府和规划局等部门正在对中央支持重庆的政策进行分解，而且是从土地、税收、财政等方面进行开发方案的分解。北部新区很可能成为继深圳和浦东新区之后的第三个经济开发特区。一旦城乡统筹政策得以落实，北部新区成为经济开发特区消息得以确认，房价随之将会上涨，这也是我对房地产市场持比较乐观态度原因之一。

    此外， 以前重庆和周边省市的人因为信息渠道狭窄，所以往往信息不对称，但正是信息不对称产生了大量商机。如果消费者心理预期高，并且同时看到周边建面价格如此高，而重庆的建面价格低了很多，买房和换房的需求也会被刺激和提升，从而政策将进一步推动和刺激购房需求。

    中国楼市和股市一样，属于一个很典型的“政策市”，其发展的规律是“一放就乱，一收就萎”，所以不能完全放开手脚让市场来调节。总有许多公司许多人在集中注意力钻法律和政策的空子，因此政府的监管对于推动楼市良性的、积极的发展尤为重要，亟需利用政府的政策、经济手段发挥积极的调控和引导作用。从目前的市场情况来看，解决楼市低靡的方案和办法政府是有的，但关键问题是看各地方政府在什么时候、以什么力度来刺激和引领市场。毕竟，中国楼市的问题并不是根本性无法解决的问题。

可支配收入减少，难撑高房价

    陈华睿：近几年来中国GDP一直保持8~10%的高速增长，我市的经济增长从97年直辖以后从未下过两位数，黄奇帆副市长说，今年前6月全国GDP增长速度达到11%左右，而重庆的增长速度达到15%，虽然经济发展的成绩有目共睹，但这是否代表重庆市民的可支配收入增加了呢？

    国内生产总值GDP主要由三个部分构成：投资、消费和出口。近年来，受国际大环境影响，中国出口贸易量严重下滑，重庆出口量排名第一的是摩配产品，但数据显示，我市摩配产品的出口金额扣除了美元贬值和通胀等因素，其增长幅度几乎为零，也就是说代表我市出口生力军的摩配产品并没有什么增长，也谈不上为居民可支配收入作出贡献。

    再看消费对可支配收入是否有拉动？前2年在通货膨胀不是很突出的时候，市民的消费需求很旺盛，人们经常去唱歌、娱乐、吃饭、应酬、旅游都比较积极，现在，由于通货膨胀的预期，市民开始不自觉减少消费的频率，压制消费的需求，包括原来很流行周末自驾游的市民也随着油价上涨而取消了很多外出的游玩。可以说，通货膨胀的压力和预期，对市民的消费有极大的压制作用，也拉低了消费领域对GDP的贡献。

    在投资方面，不少企业都因为对宏观大环境的“看空”而减少投资，裁减人员，收缩市场或放慢新产品开发和扩张，企业的投资意愿在下滑。对GDP贡献最大的其实还是由政府主导和拉动的大规模固定资产投资、基础设施投资。但是，政府对固定资产的大量投资，对市民的可支配收入并没有多大直接的关联，所以，我市的GDP在“高歌猛进”，但市民的收入却在“原地踏步”，没能随经济的增长而同步增长，这也是我市房价回落的一个重要原因，除去投资房产一族的撤退以外，许多消费者已经难以支持和承受房价的虚高和无理由上扬，结果只能是压抑自己的购房需求，持币观望。

价值多少，消费者说了算

    陈华睿：去年6月份前，主城不少楼盘的销售均价在3500~4500元/㎡之间，但因为去年的“直辖10年”和“新特区”，很多楼盘都已经涨到了5000~6000元/㎡，甚至部分滨江楼盘价格高到15000元以上，但是并不是价格上去了，老百姓的购买力也跟着上去了。由于工资水平增幅不大，消费者不会轻易买房，否则，他们的生活就成问题，生活质量也因此而下滑。

    有人说现在行市低迷，有的媒体也在炒作说开发商在"裸奔"了，其实很多开发商衣着规整，连西装、衬衫都没有脱，何来"裸奔"呢？我认为只要开发商是理性和明智的，他们开发的楼盘所在的地段价值怎样，项目的资源优势怎样，项目的价值几何他们是清楚的，如果说有价格的下调，那也只能说他们在应对市场行情，顺势而为，并不能叫什么"裸奔"。价格波动是市场中很常见的现象，从来没听说过什么商品的价格一直上涨，从来不会下跌的。

    楼市发展要健康，应该供应需求要平衡，开发商单方面拔高价格无异于揠苗助长，最后也适得其反。重庆楼市目前的降价回调与全国一线城市降价有本质的区别，全国一线城市主要有游资、热钱、投机者来拉动房价的非理性增长，而重庆楼市没有明显的游资热钱，也没有受到大量投机者的搅局，有部分投资者主要是为了投资而非投机，买房是为了出租获得稳定收益，或者把房产投资作为一种为自己资产保值增值和为子女们考虑的投资。

    其实，如果去年重庆的房价与地区经济发展同步，按照正常的10%左右增长水平的话，买房的欲望仍然会有很旺盛的。因为中国人传统的区域意识和有自己的房子意识强烈，使人们形成根深蒂固的投资购房观念。然而，现在是高房价压制了的人们的购买需求和激情，高房价让这种需求被压制得几乎无还手之力，老百姓都不希望因为在高房价时买了房而成为欠债大户。

    可以分析得出的结果是，如果我市房价回落到一个比较正常的水平，强大的购买需求仍然会被很快释放出来，其实消费者在买房的时候算盘是打得很精明的，他们对地段、对项目、对未来的预期都有自己的评判标准。所以，虽然开发商可以自己为楼盘定价多少多少，但是项目的价值到底值多少，最终还是消费者说了算。

——节选并修改于重庆一房产沙龙上的发言

一个朋友告诉我，从8月1日起，重庆的商品房销售可能又要重新回到以前那种以建筑面积计价的方式上来，政府出面要“挺市”了。

听到这个消息后，我的第一反应是：这个消息可能有失真的地方，或者大家对这个信息的解读有偏差。但无论怎么分析,我都没有看出这次计价方式的变化，与政府“挺市”、“救市”的问题能关联得起来。

我市实行商品房销售采取套内计价的方式，是从2002年8月1日开始的，当时，重庆市人大常委会发布公告开始实施《重庆市城镇房地产交易管理条例》，“商品房销售以套内面积作为计价依据”是条例的核心内容，如有开发商违规，要被处予房价5%至10%的罚款。这个条例的出台，在当时的全国范围内，都属于“敢为天下先”的表率。

六年以来，市场对条例的实施执行表明，采取套内计价的销售方式，对买房人来讲，是大有好处的，实实在在保障了买房人的权益，避免了开发商和买房人在公摊面积的问题上产生一些纷争。尽管，开发商们对此一直抱有怨言。

如今，我市准备对房屋销售计价方式进行调整，我的理解是，这也仅仅是做一种微调和补充，或者说是实行房屋销售计价的双轨制，套内计价和建面计价同时存在，但用处却各有不同。我分析认为，当年，我市施行以套内面积作为计价依据，是政府以法规的形式确定下来的，现在政府绝不会在未废止该条例之前，违反仍然生效的法律法规文件，贸然推翻这种计价方式，改套内计价方式为建面计价的方式，如果这样做，政府自己就违规了。

那么，政府为什么会在这个时候出台这样的调整政策呢？以建面计价的销售模式，会不会对楼市注入一支强心针，促使和推动消费者的购房行为呢？

针对第一个问题，首先，我认为，我市这次对销售计价方式的调整，最核心的目的还是为了与全国标准接轨，规范统计口径，统一计量标准，与全国其他大多数省份的商品房统计计价方式看齐。

在这一点上，我是赞成这样的调整的，与其说是调整，倒不如说是回归。因为，在我国，从中央到地方的各级统计中，关于固定资产投资和房地产投资的各项统计指标，比如新开工面积，竣工面积，可销售面积，空置面积等等，都是以建筑面积作为统计指标进行核算的。而我市推出的商品房以套内面积计算和计价，虽然对消费者的权益有了切实的保护，但是，在与全国统计规范接轨上，却出现了断档。这样的后果是，我市上报国家的统计数据，就需要国土部门和统计部门进行一番加工后才能汇总上报，需要对大量的数据进行换算，这样做不但工作量庞大，而且容易出错，出现数据上的偏差和统计上的误差，导致数据的失真，带来不必要的麻烦。

其次，我市老百姓买房签合同，都是按照套内面积，套内价格进行计算的，因此在买房的市民心目中，印象最深的都是以套内价格成交的数据，而政府和媒体公布的数据信息中，往往又是全国通行的建筑面积和建面均价，因此，就存在数据上的差异，这也是为什么很多市民老是质疑政府公布的统计数据是“假的”，“有水份”的原因。这次调整，在商品房买卖合同上注明建筑面积、建面价格，也是还市场和消费者一个透明，以统一的标准来“以正

    50000多人啊，50000多个鲜活的生命就这样消失了，50000多个家庭从此后没有了欢乐，陷入绵绵不绝的哀伤之中，在这个时候，我们唯一能做的，就是行动起来，为灾区，为逝者、为伤员奉献出我们的关心，贡献出我们对你们的支持和援助。

      http://www.cq.xinhuanet.com/house/2008-05/15/content_13273108.htm

    在这次春交会上，康维调查公司与大渝网共同策划举办了一次网上调查活动，目的就是要在扑朔迷离的市场变化中，去寻找那来自消费者、来自最原始的购买力源头的信心和声音。

    http://cq.house.qq.com/zt/2008/wsfcjyh/index.htm#111

2007年1-12月土地成交体量分析

2007年1-12月土地成交净地价和楼板价分析

2007年1-12月土地成交用途分析

供地用途比重分析

供地用途划分成交量分析：

供地用途划分成交均价分析：

2007年1-12月区域成交分析

区域	成交宗数	成交面积（亩）	建筑面积（㎡）	成交金额(万元）	毛地价 （万元/亩）	楼板价 (元/㎡)
巴南区	20	1921.36	2789660.82	131715	68.55	472
北碚区	7	351.83	442429.80	21771	61.88	492
北部新区	16	1319.44

  陈华睿     重庆康维投资顾问有限公司董事、常务副总经理

    相信到2008年，重庆的房地产市场将必然进入一个调整阶段。有人说2008年的北京奥运会会给中国的房地产市场带来又一个春天，这个说法是很不确切的。因为奥运会举办的城市在北京，奥运会对于北京、青岛等有比赛项目的城市有较大的影响，但对于上海、重庆、深圳这些城市的影响十分弱小。因此，明年房地产市场进入一个调整阶段不可避免。 
    明年，房地产市场的调整主要分为四个方面：首先是宏观政策的调整。从2003年开始，政府就出台了一系列对房地产市场的调控政策，包括税收方面、金融方面、双限方面等等。有很多政策出现了明显的重叠情况。在明年，这些政策会得到清理和梳理。清理就是将一些不符合当下市场发展的趋势的政策剔除，比如对房屋面积的限制，提倡小户型。当初制定这个政策的初衷是为了将住房的面积减少，总价降低，让更多的人有房子住。但这不符合中国的国情，中国人喜欢一家几代人住在一起，如果面积小了，则不能满足需要。而且，小户型的销售单价往往比大一点的户型更高，有些小户型的总价已经接近某些面积更大的户型了。相信，这个政策在明年可能会面临调整。 
    其次是政府职能的调整，从今年召开的十七大和全国土地调查工作会议中可以看出，政府调控的方向是控制房价上涨，保障中低收入人群有房住。因此，相应地，政府对房地产市场的调控将逐渐转向注重公平和效率。并且，政府在进行调控时不能越位，也不能缺位。政府的宏观调控不能完全去控制市场、控制价格，但更不能任由市场无序的发展，政府必然会做好市场背后无形的第二只手。 
    然后是市场的调整。在未来，房地产企业中必然会出现整合和洗牌，大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼，地产寡头的现象也会随之出现，这种情况在今年已初见端倪。今年10月，政府出台了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，规定未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。这个规定出台的直接后果是，以前要开发价值1亿元土地的项目，开发商只需要拿出几百万元的资金买下土地，拿到建设用地使用权证书，就可以凭借此证书向银行进行贷款，完成余下的开发工作。因此开发商只需要几千万元的资本就可以玩转数亿元的开发项目。但现在开发商必须要全部付清1个亿的资金才能领到建设用地使用权证书，才能向银行贷款。这就促使开发商拿地越来越困难，房地产开发对资金的依赖越来越明显。土地是开发商开发的原材料，没有原材料如何搞生产？这个政策无形地把房地产开发的门槛提高了，对资本的依赖也越来越大了，以后的房地产将是一个资金密集型的产业，是一个建立在资本市场上的游乐园。因此，万科、碧桂圆、SOHO等上市公司相对更容易募集到资金的企业，他们的项目就会越做越大，他们获得土地的可能性也越来越密集；而对于一些中小型的开发商只有从一线城市转入二、三线城市，或者从主城区转入区县。以后重庆市场就有可能出现主城区全是国内知名的开发企业，而区县则是二、三线开发企业搏击的战场。 
    最后就是消费者购买力的调整。第一是购房者的购买行为回归到了理性。众多购房者经历过了房地产的疯狂期，也经历了低迷期，现在整个市场的观望气氛较为严重，购房者下叉购买的行为越来越理性。第二是消费需求仍然旺盛，一些刚性的购买需求是不可避免的，比如说新婚购房，比如家里人口增长后的换房消费等等；实际上，当人们的收入提升，经济环境改观以后，许多人都有换房买房的需求，要去住更好更舒适的房子，所以，未来市场的购买需求仍然会持续和旺盛。 
    中国经济的宏观调控，不适宜突然降温，也不适宜强制着陆，只适合慢慢地、温柔地“软着陆”。在以前出台的众多房地产宏观调整政策中，给市场一种软弱无力、调控无效的感觉，但这只是一种表象，政府是在通过这些看似无效的调控政策，给市场传达一种信号，一种即将到来的全局性、强硬性调控的信号。从今年年末出台的金融调控政策就可以看出，“硬”的东西逐渐凸显出来，政府对房地产市场的把控，并不是无能为力，也没有失控，在明年，这种现象将会更加突显。

    《时代信报》   2007年12月20日