基本职能/管理制度

一、    策划释义与目的

二、    策划工作流程及规范

2．1、案前市场调研报告

2．2、项目进入营销阶段项目工作流程

2．3、项目正式操案阶段整案营销策划报告规范

2．4．销售工具种类及规范

2．5．活动策划规范

2．6．广告策划规范

三、策划惩罚制度

基本职能

1． 负责公司对外的形象宣传与公关工作，积极参加各类专业研讨会，提升公司专业形象；

2． 通过详尽的市场调查及研究，为公司及业务部门提供可靠、专业的市场资讯；

3、制定贴近市场真相、有效促进项目销售的整案营销策略，并协同项目经理与销售部门把各项策略充分实施与执行；

4. 统筹及执行各类型活动、推广宣传方案；与项目销售案场保持紧密联系及沟通，随时分析案场销售反馈意见，协助销售案场完成业务员培训计划；

5、针对具体个案，成立由策划经理、文案、策划师等组成策划专案组。策划专案组所有人员必需及时详尽了解项目一切资料及进展；策划专案组组员必需遵守策划经理分配的工作；

6. 每星期收集项目案场传来的报表及存档，需对报表作出分析，以便及时调整策划方向

7. 最少每两周的星期天下午3-5时必需到售楼处亲自观察客户及销售情况；

8. 每次新诉求点的报广刊登之日，必需到售楼处逗留最少3个小时观察来电情况及客户发问之问题；

9. 必需监督所有展会、巡展、户外推广等活动之前的实地包装制作，作好品质控制及对过程中发生的问题立即解决；

10. 必需出席所有展会、巡展、户外推广等活动，最少一半时间留在活动现场；

11. 与发展商订立例会时间及出席前必需做好准备工作；

12. 制作项目的销售需知、会议议程/纪要，工作时间表等；

13. 撰写项目软性文章，提供每次报广设计的诉求点及内容给合作广告公司与平面设计部门；

13. 每月对项目片区市场作详细调查，调查报告需给发展商、事业部总监、项目经理；

14. 每月提供项目的营销推广总结及下月推广调整方案及目标，每月约第4周上半周向事业部总监、策划总监及项目经理开会汇报，方案通过后正式提交给发展商；

15． 每半年一次计划未来6个月的营销推广的详细安排、主题及预算，然后按届时市场实际情况作出调整方案。每半年一次的推广计划需交事业部总监、策划总监及项目经理各一份，内部通过后才可给发展商；

16. 策划专案组所有人员必需及时详尽了解项目一切资料及进展；策划专案组组员必需遵守策划经理分配的工作；

17.策划专案组需迅速地将有关项目的最新资料告知项目经理与销售案场；

18. 所有资料必需得到发展商确认签名，方可对外公布及使用；

19. 所有销售硬件的内容不能有错误，例如错字、错误的查询电话号码、位置图错误等。

策划专案组管理制度

1． 各组员必需遵守策划经理/主管所委派的工作；

6． 必须出席公司/部门/组别订立的各种会议；

7． 准时完成公司/部门/组别分配的工作；

8． 确保报告内容没有出现人为数据错误、错字、前后矛盾等错处；

9． 必需做会议记录，由策划经理指定专人执行；

10． 对外文件格式需统一，按公司规定执行；

11． 各组长/主管需确保组别的策划正常日常运作；

12． 相关的资料搜集，整理及归档保管；

13． 提供准确的市场讯息给发展商；

14． 外出时随身携带名片、计算器、中原记事簿及笔；

15． 策划经理有责任协助及培训其组员；

17． 用完电脑后，需将画面返回windows主页；

18． 用电脑时不能中途离开超过10分钟，否则需将文件存档及将画面返回windows主页；

注：需遵守策划制度与行为准则的的其他条款

一、策划释义与目的

策划就是“策谋及计划”，

策划楼盘的好与坏，在于能否给予销售业绩的提升与目标之达成。

策划主要分为：产品策划，广告策划，销售策划。

策划是将楼盘的独特理念贯穿于整个楼盘销售过程，从开始市场调研、产品定位、形象定位，直至销售完结为止。当策划人员必须要有前瞻性及果断，具备创作力，具有统筹能力及策略能力。无论楼盘大大小小的事项，例如文案、广告内容、客户背景、户型图、竞争对手状态等等，都必须透彻掌握及亲力亲为，才不会出现与楼盘、与市场脱节。

策划楼盘必须对楼盘及市场有全面掌握，开盘前已对整个销售有全面的计划，并须于销售过程中及时做出调整(前瞻性及果断)。

策划创作

创作是冲击客户的潜意识，让客户的需求和渴望在意识的层面浮现出来。

目的：

----为楼盘达到最理想的销售业绩；

----令发展商用最小的资金达到最大的效益；

----塑造楼盘品牌知名度；

----塑造楼盘与众不同的品牌个性、卖点。

二、策划工作流程及规范

1、案前市场调研报告

1．1 项目用地周边环境分析

1．1．1、项目土地性质调查

　　.地理位置

　　.地质地貌状况

　　.土地面积及红线图

　　.土地规划使用性质

　　.七通一平现状

　　1．1．2、项目用地周边环境调查

　　.地块周边的建筑物

　　.绿化景观

　　.自然景观

　　.历史人文景观

　　.环境污染状况

　　1．1．3、地块交通条件调查

　　.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划

　　.项目的水、路、空交通状况

　　.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状

1．1．4、周边市政配套设施调查

　　.购物场所

　　.文化教育

　　.医疗卫生

　　.金融服务

　　.邮政服务

　　.娱乐、餐饮、运动

　　.生活服务

　　.娱乐休息设施

　　.周边可能存在的对项目不利的干扰因素

　　.历史人文区位影响

1．2 区域市场现状及其趋势判断

　　1．2．1、宏观经济运行状况

　　国内生产总值：

　　第一产业数量

　　第二产业数量

　　第三产业数量

　　房地产所占比例及数量

　　房地产开发景气指数

　　国家宏观金融政策：

　　货币政策

　　利率

　　房地产按揭政策

　　固定资产投资总额：

　　全国及项目所在地

　　其中房地产开发比重

　　社会消费品零售总额：

　　居民消费价格指数

　　商品住宅价格指数

　　各项政策对房地产市场未来影响与走势

　　1．2．2项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

　　.项目所在地的居民住宅形态及比重

　　.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规

　　.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规

　　.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划

　　1．2．3、项目所在地房地产市场总体供应与需求现状与分析

　　1．2．4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异

　　1．2．5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现

　　1．2．6、商品住宅客户构成及购买实态分析

　　.各种档次商品住宅客户分析

.商品住宅客户购买行为分析

　1．3 土地SWOT（深层次）分析

　　1．3．1、项目地块的优势

　　1．3．2、项目地块的劣势

　　1．3．3、项目地块的机会点

　　1．3．4、项目地块的威胁及困难点