从商业地产到旅游地产再到生态城市圈 -张天彦 -搜房博客

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从商业地产到旅游地产再到生态城市圈 (2008-6-5 3:28:36) [发送到微博]

分类：商业地产　标签：博客搜房 |

最近，我写到商业地产人士会遭遇新一轮的垂青，原因很简单:目前涉及到商业内容的地产项目很多，无论是所谓城市综合体还是一些1+2模式(酒店+公寓+时尚商业)，很诱惑人,但目前看来还是一块硬骨头,毕竟，很多开发商都是纯住宅开发企业，对于商业的招商\运营有所不知,所以,需要一些懂商业的人士尤其是做过商业地产的人士来帮助他们完成一个闭环:
即开发_销售_经营管理。
但可惜的是老板们有些叶公好龙，我的朋友国内知名商业地产专家冯新在解释这一方面时这样说：
开发商难以吸引优秀的商业地产人才，除了叶公好龙，不舍得花银子外，关键是开发商的理念总是与商业地产的内在规律相左，总想让商业地产专业人士按照他的想法和意志办事，而不是按照商业地产的内在规律办事，实际上就是去完成不可能完成的事。随便举个例子，比如招商人才，招来之后让你做招商，但确定的租金价格却是市场根本不可能接受，你完不成，老板不会检讨他的不合理要求，而是责怪人才无能，这种扯淡的事太多了，几乎比比皆是，老板如果真的想招商业地产人才，请先研究一下商业地产的内在规律，有能力有意愿按照商业地产内在规律办事，再考虑招募商业地产人才。

说得一针见血，引起很多人的认同.所以，我们会发现真正懂得商业地产的人士在实际工作中并不受地产老板的赏识，很多是用人且疑，用其所短，结果是外行领导内行，滥竽充数者众。曾见过一称做商业地产项目"专家"，携一干职业装束人等，数台电脑向人展示其所做过项目，有的竟是以前我曾经做过的项目，但由于其口才蛮好以及大言不惭，所以还是蒙蔽了老板们。

信息时代，很多资料都很对称，即便是有约束条件，我们还是可以看到知名企业的报告，看得多了，觉得倒变得普遍了，只是数据变了；甚至也见过一些前辈，不断新瓶装旧酒，但实际上并未见不二法门。也因此,不断造成新项目的半路夭折。

资源，有朝一日变得可以共享的时候，这层并不见得很厚的窗户纸也很容易被捅破，只不过，应了那句戏文：你说你公道，他说他公道，公道不公道，自有天知道。

但商业地产毕竟成就了一次越界整合，也让王健林走出了低谷，成为商业地产的领军人物。而旅游地产是否可以再次改写相关企业的辉煌，我们还需要拭目以待。

旅游地产如果区别于商业地产的话：那就是更多的凭借了自然与人文的优势，而不是传统商圈，是造势而非借势，二者有时也相同或耦合，只不过旅游地产的商业更当因地置宜，在特色与形式上下功夫，文化的内涵还要丰富才好.娱乐性、参与性、体验性、变化中的时尚性，以及所谓的关注传统文化与青少年文化更强烈一些。大牌子在某些区域与地段需要，而在有些项目更要关注特殊性。

旅游地产所体现的文化多样性：越是民族的越是世界的；

旅游地产所体现的文化竞争性：越是超越民族越是世界；

我们在关注旅游地产内在产业链的时候会发现：创意——开发（集成、发展、运营）——住居文化这样一条清晰的链条；而协同产业链：比如旅游、夜间演出、工艺品等等；而整合的产业链：产业供应链、人才、资本，随着传统产业的衰落，新媒体的产生，将使传统与新产业的有机的结合起来。

其实我们更应该关注商业地产、创意地产、旅游地产三者的融合问题，也应该关注这期间非常重要的牵扯到下一步运营与发展的关键问题，比如：1、商业模式的概念2、商业模式与区域发展模式3、企业商业模式与区域发展模式的结合4、资本运作5、集聚形态6、城市产业集聚的基本模式等等；

也应该仔细审视我们的项目到底是以文化氛围为龙头的品牌型综合娱乐比如：项目带动型（主题公园、奥运等）综合项目型（超女；产业园区等）综合拓展型（如旅游资源深度和广度拓展；印象刘三姐）还是文化与土地资源提升整合型。

至于更大层面上的研讨是产业地产——生态城市圈，王平秘书长、黄玺庆、陈顺总经理等人把他命名为生态城市与经济，与联合国的生态与经济比较接轨，实际上涉及的是一个完整意义上的新城区，值得探讨。

比较有代表意义的如天津的滨海新区，上实的廊坊生态城，都在80平方公里以上，在产业规划角度，大多数也是360度，国际化思想，本土化行动是这些项目的普遍出发点。作为应对国际经济大协作，可以说是开个好头。

大连在这个方面我虽然也加入了这个联席会议并成为6+1发起人，但显然我们还缺少真正意义上可以满足：生产、生活、生态这样所谓“三生”的项目，我们还没有意识到这样的开发模式从土地中长期使用效益上来看都比普通开发模式要好得多。虽有萌芽，但显然虎头蛇尾。

应当承认我们还没有把商业地产做好，还没有认真的总结经验和教训，太重视形势，无论是现今的旅游地产还是将来的产业地产，都要重视其运营及产业应用，不能够自主独立的产业是不会产生大效益的，政府应该给予这些产业宏观上的重视和支持，官助民办是办好可以越界整合资源的该类项目的一个有力保证。

现在的商业模式很多，不一定去创造，能把好的模式嫁接好也是本事，能寻找到有价值的客户更是本事，所以还是那句老话：

选准人，做对事，切勿做叶公好龙的事情，也许大家都有希望！

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