几天的一篇“介于牛A和牛C之间的开发企业”引起很多朋友的关注，一些朋友还电话和我讨论了这个有关拿地以及外企（外地房地产企业的简称）为何会有溜边现象的发生。其实我本人也没有真正关切到这个话题，只不过是和搜房丁蔚总的谈话时聊到一些外地企业在连拿地的情况时，才有了一个这样的关注。
如果我们能讨论一下的话，这是一个很有意思的话题：展开大连地图，你会发现，绝大多数外地房地产开发企业都在主城区的边上拿地，比如万科，最早在石家沟是大连监狱的那块地，经过多年耕耘，才有了湾家那块地，还是和长鹭等好几家企业一同拿的，中海，在高新区，华润，主要战场在开发区，合升创展在旅顺，保利，在旅顺，大华，现在在高新区，远洋在开发区、甘井子区，鲁能在金石滩、中体在甘井子区，中冶在甘井子区，香港平谷在保税区、当然，绿城、裕景、沿海、恒隆、华业坐落在中、西岗、沙、也都有历史渊源；不一而足，但我觉得从这些企业的溜边我们能找到什么样的规律和信息，便于更好地谋划企业，寻找契机。不是说溜边不好，尤其在大连提出全域城市化的今天，会有更多、更大的发展机遇。我想，从大连来看，或许这不是个案，而是一个普遍现象，或者说很多城市也会是这样，是当地政府与外地开发企业的一种搏弈，只是没有得到大家的注意而已。
抛出这样一个话题，也便于大家讨论。
一、谁比谁傻PK谁比谁精？
溜边，是大带有连特色的文化抑或官商搏弈之道。以万科为例万科的城花多数开在城边子上，万科自己也说过不赚取超过25%的利润，按照当时的房价和地价，剑走边锋也很正常，几千块钱，刨去建安费用和土地费用以及税收和管理费用、财务费用，还是划算的，品牌、居住质量都有所提高。何乐而不为呢？
政府当时也没有理会万科这样做的初宗，只当是人家品牌打造的就是这样一个相成一脉地。万科也顺理成章地在许多城市做了这样的内容，开了那么多的城花。傻，谁都不傻。一个买、一个卖，引入一个好的地产品牌也是不错地。只不过，政府们没明白地就是人家赚得钱是要拿走地，是剜你大腿上的肉，所以这个时候，政府要政绩、要税收，而并未及其余，所以，这个阶段的政府是傻子。
但事情都经历了一个发展的过程，等到政府明白了，也就开始设限了。大连是最晚外地房地产尤其是大鳄级企业进驻的城市。万科看了很多地，甚至不惜降低身段与其他企业合作拿地。但直到如今，万科依然徘徊在“心门之外”。
有首歌词这样写到：我踏着不变的步伐，是为了配合你的到来。万科近三十年的开发，没有象万达、或者亿达那样跨界进军关联产业或者确切说以土地为内容的其他产业，你万科一成不变，以为政府接待一下你王石就咋地了，是因为这时你的诱惑已经不够了，我有万达、亿达、新型足够了，这时的万科是傻子，而政府则是可以把你玩于掌股之间的权利者。这时的政府一定是强势政府，立地条件一定是各种资源会聚之地，他有和你谈条件的砝码。
大连人的胸怀虽然是经历多年海的陶冶，但我总觉得大连人有些小气，说大话使小钱，要面子。好象上海男人虽然有海派基因，但骨子里还是小绍兴、小男人一样。文化底蕴不用谈了，这就是一个没文化却愿意领军文化的城市。所以，我更愿意把这种情况看成是为官之道。因为他要发展一方经济，他也之道品牌的作用和意义，一如服装节和薄XL的作用一样，你万科替我做作别人做不了也做不好的事情，这时的万科就是“硬骨头六连”，一个城堡一个城堡地攻，把一个解困小区和经适房区域都干火了，也别这么说，当然也有市场因素，又把一个旅顺中路给弄火了，地价上去了、房价也上去了。你边上的房价上去了，我主城区的房价更得再上一层了，所以，万科，你是大连房价上升的推手。但你得忍着，是龙你的在石家沟盘着，是虎，你的在朝阳寺那卧着，可怜的孩子啊！
二、谁成就了区域价值？
要说这几年大连的房价涨得让人眼晕，有这些外地房企的作用，大盘、大企、大连，让各路企业有了大显身手的可能，尤其是更多外地人的拥趸，也使大连成为热土。即便是开发区、即便是旅顺或者金州。也便有了更多的机会。
华润曾提出“做负责任的城市运营商”，和当时的乾豪现在的远洋把整个开发区抄得震天价响。价格不断攀升，有品牌的力量，更有实力使然。最起码不会象我们在网上看到的一些本地开发企业那样不负责任的推卸。从拿地、到规划、再到建成交竣、使用，大家是信任的。
以前我曾以居住的小区感觉到自豪，甚至某个开发企业说物业是某万字头企业物业管理的我还沾沾自喜。结果是会所给某开幼儿园的了，保洁转给专业公司了，就剩个保安，物业费一涨就成倍地涨，整几个鸟业主代表一看都是人家的朋友，写了一个告示：不同意，物业公司就离开。我寻思，你爱离开不离开，你就是涨也不能以这些年业主的房子都涨价了为由。就你们这种水平也配搞高档物业。后来说70%通过了，我还纳闷，后来跟我一个小区住的另外的一个地产老总跟我说起来非常气愤，我就想你TMD都做商业领袖了，还这副流氓嘴脸，太无耻了。当然，也不能全怪他老人家，物业公司问题，掩耳盗铃的事都做，所以，我不相信你有足够的责任心。所有的东东都长久不了，昙花一现而已。关键是人不行。遗憾。
所以，在负责任方面，本地企业七年之内没啥问题，七年之痒是有道理地，因为七年以后有些企业也未必有了。外地名企十年如一日，我觉得没问题。当然，有些看得远的本地企业，也做得不错，不能一刀切。但我们当地的物业企业尤其是开发商派生出的物业企业不能持续保证品质和不能持久坚持标准是值得我们思考地。
时下建筑形式、用料都差不多，硬条件没太多可比。最终还是人的问题——软件。尽管铁打的营盘流水的兵，但企业制度不变，即便你老总走了，但体系还依然存在，所以在区域价值上，外企的贡献度还是大的。有些东东你可以学，但人你改变不了自己。王石不在，人家万科照样按标准去做，你老板不在，但你老板娘还在，七大姑八大姨还在，民营企业的瓶颈。有的虽然是改制了，但内功不行，还是白扯。所以，相比之下，也就清楚地知道，站在境界之上，还是那些品牌专业经营的地产公司，所以那句“相信品牌的力量”是真得有道理的。
三、全域城市化后时代外企是主力军
一个英特尔引来数百家配套企业，一个奇瑞引来汽车产业区，一部半部近代史，会引发什么样的机遇，一个外地名企进入，会带来怎样的地价上升？拭目以待！
保利进入旅顺南路，又会有怎样的变化？
当联想进入大东沟，又会带来怎样的变化？
而金州新城、保税区、普兰店湾新区、长兴岛国家经济技术开发区的扩容，会提供怎样大的机会？
全域城市化为大连的发展带来更大的机遇，原先的不求最大，但求最佳没有错，现在是发展了，或许省管县会大连也要给自己开疆裂土，提高自己产业链的完整与完善，75%的城市化目标还有距离，大连二十年就会赶上，1000万人口，再造一个大连，所以，我个人感觉，开发依然会表现为强势，而产业集聚变得更加重要。也就是说，房地产开发是为产业开发提供配套的。
我个人认为，关注产业集聚的重点区域，有更大的空间和未来！希缺的海岸资源是宜居的好地方，但光有生活还不够，还要有生产和生态！至于处处中心、处处高价，五年前，谁会看重红凌路一线，谁会看重机场前的区域，高相对于原先的低，总有开始的时候，看眼力了！过程总需要时间来支撑，我们都有机会！
我们在做产业区规划的时候，还是要找一个靠的上的主导产业，大概念，都会说，但培育和引进乃至集聚，需要过程，结合区域实际，走出符合自己区情区况的路子，还是重要的。张军副市长曾引用黑龙江一位领导的话说：黑龙江人有三个目标：做大官、赚大钱、住大连。我想东北人也差不多是这个想法。外地人的进势不可挡，本地人的选择也有无可奈何的一面。
罗马不是一天建成的.全域城市化也需要时间来推进落实。短时间看，参照主城区会形成价格洼地，毕竟产业集聚以及相关配套是需要时间的，但房价相对于该区域是涨，有可能大涨，从全市角度来考滤，是拉低了价格，给居住性用房提供了供给量，从长远看，这部分空间还是要被城市化的进程填补上，价格还是有空间的。是拉升还是降低还是参照和角度问题。一个快速发展的城市，一个形成更多关注和进入的城市，我们不指望价格上会有一个契合度，只是在发展的过程中，市场不会提供低价位的房子，企业也不会送这个人情。市场的事情由市场解决；保障性住房、廉租房等重民生的内容是需要市长来解决和协调的。
追求高利润是企业的本性，一些新的城区开发或有提供居住就业的可能。寻梦，有时还是要付出代价的,没钱没抗性,你都做不了,正因为如此，才有万科一干外来房地产企业溜边的可能！二三线也好.城市周遍也罢,留下的将是一些大企业的足迹.呵呵!
