购房末班车勒紧裤腰赶紧上 -肖芳清[五洲半岛] -搜房博客

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肖芳清：工商管理硕士，香港五洲半岛集团董事副总经理、香港威利思哲夫国际机构董事、长沙五洲半岛地产顾问机构CPO\CAO、长沙市五洲半岛品牌策划机构CAO/CPO、湖南鑫路广告有限公司总经理、长沙市衡阳商会发起人、著名书画家慈善家倪继周先生弟子兼助理。肖芳清其文学作品并被收藏于中国当代作家代表作陈列馆，他的策划与创意曾获创意联奖、广州日报银奖、2002中国企业策划案例铜奖、2004中国企业策划案例银奖、中国优秀策划人和中国最佳策划师、2007年度中国十大营销策划专家、全国最具影响力房地产策划专家、2008衡阳市首届双十大最具管理才华经理等十来个全国大奖与荣誉。为国家注册高级策划师、中国商务形象设计师、中国生产力学会全国专家委员、湖南省职业经理人协会会员。

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购房末班车勒紧裤腰赶紧上 (2009-11-19 21:45:40) [发送到微博]

分类：未分类　标签：购房末班车二手房二套房利率优惠房贷收紧 |

购房末班车 勒紧裤腰赶紧上

日志/肖芳清

上午去市房地产局，产权处一片繁忙。随着年终将至，系列房市优惠政策可能年底也即将终止了，而随之而来的房贷收紧和利率优惠取消的传闻，也引发各地刮起一阵年终“抢贷潮”——年货未至，年房先抢。

11月19日上午产权处二楼

李小姐，正在诺大的大厅内找这边签字再跑那边签字的跑来跑去，忙得脸上洋溢着红红的幸福感。随机的聊天中我们得知，她是在朋友的告之下知道楼市的优惠政策如契税、房贷收紧按揭利率7折优惠等将在今年年底终止了，所以她赶紧筹了钱买一套商品房和一个铺面。虽然现在有点紧，可到了明年，我这房价就升值了……她一脸自豪地说。

难道真是购房末班车了吗？

根据衡政发〔2009〕14号文件的调整契税政策规定：

（一）购买144平方米以上的住宅（含二手房、不分首次、多次购房），只要在2010年12月31日以前办理房产证的，契税一律按2%征收。

（二）购买144平方米以下的住宅（含二手房、不分首次、多次购房），只要在2010年12月31日以前办理房产证的，契税一律按1%征收。

（三）购买非住宅（含二手房），只要在2010年12月31日以前办理产权证的，契税一律按3%征收。

（四）对被拆迁人购置住宅的，其购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征交易契税。

（五）对“以旧换新、以小换大”改善居住条件的购房户，在办理新的房屋产权证时，可凭原购房契税发票等额冲抵应缴契税。

同时推行低收入家庭购房补贴规定：

《衡阳市人民政府关于印发〈关于促进我市房地产健康发展的若干意见〉的通知》（衡政发〔2008〕26号）文件明确的三年内解决1200户经济适用住房对象的住房补贴政策原按年度分配了指标，现调整为指标不分到年，只要购房对象在2010年12月31日以前买房并办证的，在办理房产证时均可享受3万元的购房补贴。

由于这些规定在年终将被终止的政策包括契税、购房补贴等，购房末班车还真的到了，想购房的赶紧勒紧裤腰上车吧！

房贷优惠取消？

对李小姐所说的“房贷收紧按揭利率上升享受不到7折利率”的说法，我觉得这不可能吧！我记得《衡政发〔2009〕14号文件》中有明确的规定：“积极发展个人住房消费贷款。金融机构要大力支持居民贷款购房，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。支持长期在城市稳定就业、具有一定经济实力的农民工贷款买房。”不过，我还是寻找银行的佐证。

随即我打电话至在衡阳的建行、中行分行及衡阳商业银行的朋友及政府相关人士，均未得到正面回应，只是对我表示，银行一直严格执行银监会相关规定，对二套房贷执行首付四成、利率上浮10%的政策。

事实上，此前各银行对二套房贷政策的执行都差不多，首付四成是“硬杠杠”，基本上没有弹性操作的空间。但在贷款利率方面，按照“贷款利率在基准利率基础上按风险合理确定”的原则，各银行一般都会对“优质客户”给予一定优惠，在基准利率基础上打八五折甚至更低，有的甚至可以跟首套住房一样，享受到利率七折优惠。

建行朋友表示：“这几天关于取消利率优惠的传闻我听说了，一些客户已经开始打电话来咨询优惠政策取消可能带来的影响。但目前上面没有任何正式的文件或指导意见，监管层也没有明确表态，第一套自住购房或改善性住房的贷款申请仍能获得7折利率优惠，部分银行收紧二套房贷应该只是出于自身经营状况及风险控制考虑的个别行为……”

2008年10月22日，央行为刺激自住性购房需求，规定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%。因此，二套房贷收紧令，房贷政策或将全面调整，年底到期的房贷利率7折优惠政策现在看来只是谣言，我看还可以继续享受；如果说无风不起浪，那就赶紧勒紧裤腰赶上购房末班车吧！

银行“惜贷”为哪般？

虽然利率优惠是否取消目前尚无确切消息，但银行逐渐对二套房贷收紧闸门确是不争的事实，银行对二套房贷款的受理、审批、放款速度比前段时间放缓了很多。这从今年8月底开始，银行对二手房的贷款收紧就开始明显了。从今天我们在产权处办产权情景来看，我们非常明显地看出现在填表、审批就比以前麻烦点了，而以前办贷只要主贷人、副贷人的简单材料就可以了，现在银行还要求提供工资流水单等等。我们手里面好几位本地的买家，虽然家境不错，但工资单上收入只有2000多块，在银行放贷时就明显打了“折扣”，比如我们帮一个客户申贷20万元，放下来只有16万元，而且审批周期也明显拉长，以前五六天基本可以解决，现在至少两个星期。

中行信贷部陈经理分析认为，银行对二手房贷款“惜贷”以及有些银行“一刀切”将二手房贷利率上浮10%，很大程度上与银行提前完成全年放贷指标有关。今年房地产市场的“井喷”行情导致个人住房贷款发放创下历史新高，一些银行可能借提高门槛的形式挂出“休战牌”。或许是因为，监管部门对银行资本充足率、拨备覆盖率要求被提高了，而使一些银行不得不控制贷款节奏。

数据显示：今年1到9月份，衡阳市开发资金来源小计44.03亿元，同比增长68.50%，增幅比前8月扩大31.5个百分点。其中国内银行贷款4.09亿元，同比减少26.31%，较前8月的5.41亿也减少了24.40%；利用外资0.41亿元，较前8月的0.23亿增长了78.26%；自筹资金15.00亿元，同比增长16.82%，增幅比前8月扩大6.82个百分点；其他资金来源中，定金和预收款14.39亿元，同比增长194.88%，个人按揭贷款2.24亿元，同比增长89.83%。

数据表明，旺盛的市场需求直接加速了开发投资商的资金回笼，曾在08年度困扰开发商多时的“资金链断裂问题”得到彻底转变，定金和预收款业已成为开发商获取资金的重要形式，按揭贷款买房对企业资金回笼的冲击力不可小觑。

“末班车”效应,你上不上？

产权处唐科长说，这个月来办产权的比9月份多了好多。是不是都来赶末班车呢？传言所引发的效果还真不赖。

我认为，不管契税、补贴、营业税、利率7折等等优惠是否要被取消，但它已经对房地产市场产生了影响，二套房贷的收紧对商品房成交的影响更是立竿见影。可偏偏还是那些有钱人不会放过这些机会，记得今年上半年我们手中一般一个人每月能经手1到2套左右的房子，而现在一个人却能经手5套以上，这还真是房贷收紧和利率优惠取消的传闻，所引发得“抢房潮”。甚至有些人有刚性需求的为避免因房地产交易优惠政策“退出”，四处托关系，督促银行快点审批房贷合同，试图抢搭优惠政策的末班车。

有位购房者说，除了取消利率优惠，我们也担心交易环节各项税收减免政策会被取消，因此趁着现在手里有点钱赶紧“抢末班车”算了，也因这种心态导致了近期二手房交易迅猛反弹。

走出产权大楼，外面淅淅沥沥下着小雨。坐在车里，我想，随着楼市的回暖，银行优惠政策可能会按期终止，或者调整后延续，比如非普通住宅营业税优惠所限时间由2年还原为5年；至于鼓励首次置业需求、合理自住需求的政策，如契税、印花税、土地增值税的相关优惠，也可能会总体维持不变。

但还得对购房者朋友说声掏心窝的话，趁着现在的房价还没疯，趁着你手里还有点钱，赶紧搭搭2009年这趟末班车吧，过了这站又不知停靠点是在什么时候了！！（2009年11月19日星期四夜）

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