一、宏观环境
2005年，在衡阳市加强城市建设等诸多利好因素的促进下，“11·3大火”对房地产市场的影响逐步减弱，衡阳楼市渐渐走出了低谷，土地供应及房地产开发各项指标都有所增长，市场开始凸现生机与活力。
截止到2004年末，衡阳市总人口718.95万人，比上年增长0.7%。其中城镇人口227.04万人，增长10%，城镇人口占总人口的31.6%；乡村人口491.91万人，下降3.1%。人口出生率12.56‰，死亡率7.0‰，自然增长率为5.56‰。
衡阳市区人口超过80万，按照城市人口的不断增加，房地产消费市场空间也越来越大。而本项目的目标客户并非局限于衡阳市区，而应该扩展到全部的城镇，根据我们在三线城市操作的经验，在四线城市中处于金字塔端的客户都有能力在三线城市投资置业。
（1）从经济总量和结构角度公析，2004年全市经济发展态势良好。工业对经济增长的支撑作用开始体现。
全市实现生产总值541.23亿元，比上年同期增长10.8%，增幅比上年同期加快了0.7个百分点，增长幅度不明显，其中第一产业增加值136.02亿元，同比增长5.9%；第二产业增加值194.75亿元，同比增长15.6%；第三产业增加值210.46亿元，同比增长9.6%。
工业对经济增长的贡献率达到39.6%，提高3.2个百分点，工业增加值占GDP的比重比上年提高0.7个百分点，规模以上工业增加值占全部工业的比重上升了4.38个百分点。
（2）从社会总供给角度分析，农村经济保持较快的发展，工业生产快速增长。
全年全部工业增加值159.82亿元，比上年增长14.6%。全部国有及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业增加值89.81亿元，增长26.0%，其中国有及控股企业增加值46.79亿元，增长26.6%；股份制企业增加值16.14亿元，增长26.1%；股份合作制企业增长55.6%；外商及港澳台资企业增长27.4%。
（3）从社会总需求角度分析，固定资产投资持续增长，消费市场平稳运行，对外经济发展增势强劲。
2004年全市固定资产投资总额为137.05亿元，比上年增长23.80%。固定资产投资不断增大，特别是近两年，增长迅速，表明随着经济实力增强，政府不断加大对基础设施建设的投资力度，随着城市改造的不断推进，城市整体面貌将不断改善，从而吸引更多的人前来安居乐业，这将推进房地产业的进一步发展。
对外经济快速发展。据海关统计，全年进出口总额2.43亿美元，比上年增长125.5%，其中出口1.37亿美元，增长69.7%。
（4）从宏观经济运行环境角度分析，消费价格上扬，财政收支保持快速增长，金额运行平稳，就业结构渐趋合理。
市场价格涨幅在调控范围之内。全年居民消费价格总水平比上年上涨3.1%。
全年实现财政总收入25.99亿元，比上年增长21.13%。
金融运行平稳。全市各金融机构存款稳步增长，货款增速放慢，环境进一步改善。年末各项存款余额486.91亿元，较年初增加71.6亿元，增长17.1%。
2004年衡阳城市居民人均可支配收入为7958元，农村居民人均可支配收入为3396元。与全国平均水平（城市居民人均可支配收入为9429元，比上年增长11%）相比，仍存在较大差距，相当于2002年全国平均水平，这说明衡阳市整体经济发展水平相对全国平均水平滞后2年，从一定程度上也制约了房地产消费水平的快速提升。
（1）开发结构分析
2002年以前，衡阳市房地产开发投资都不足8亿元，直到2003年有了飞速的发展，2005年略有回落，主要是受到了宏观调控系列政策的影响。
2004年，在湖南省14个地州市的房地产投资开发完成的金额的排序中，衡阳处于中游偏下的位置，其增长幅度也不明显，和株洲、湘潭的投资增长度形成鲜明对比。这与“11·3”大火带来的影响有关，政府部门对项目的审批谨慎，挫伤了开发商的投资热情。但同时，也清理了缺乏实力的小型开发企业，有利于整体房地产市场的未来的健康发展。
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指标名称 |
本期万元 |
同期增长（%） |
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湖南 |
3886838 |
32.8 |
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长沙市 |
2315278 |
40.4 |
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株洲市 |
295280 |
23.8 |
|
湘潭市 |
143892 |
11.9 |
|
衡阳市 |
100721 |
2.3 |
|
邵阳市 |
78536 |
2.1 |
|
岳阳市 |
146844 |
43.3 |
|
常德市 |
189064 |
20.8 |
|
张家界 |
34405 |
－27 |
|
益阳市 |
94049 |
50.4 |
|
郴州市 |
146500 |
－5.2 |
|
永州市 |
120782 |
104.5 |
|
怀化市 |
83552 |
20.9 |
|
娄底市 |
66004 |
78.8 |
|
湘西自治州 |
71931 |
52.8 |
按类型分，投资在住宅方面的资金是最多的，住宅投资的高速增长也始于2003年，与整体房地产投资的增长呈正相关关系，
自2002年起，在商业方面的投资反而旺现逐年下降的趋势，证明经过市场的检验，商业方面的投资回报与预期有差距，出资人调整了投资重点。
（2）供求状况
我们采用每年的施工面积（包括新开工面积）和竣工面积的总和来描述供应量，这样统计的供应量存在交差，会比实际数值偏大，用商品房销售面积来描述需求量，数据来自于衡阳市房地局。
历年的供求状况给我们展开了一幅供过于求的画面，和全国大多数三线城市一样，无论是住宅，还是商业，其供给都远远大于需求，并体现为结构性失衡。即，满足住房基本需求的小面积住宅商品房量少，大面积和总价高的商品住宅量多。因为有支付能力的需求少，导致消化速度缓慢，这也是衡阳房地产市场多年价格徘徊在地位，难以上升的一个重要原因。
推动商品住宅销售面积稳定增长的动力主要有两上方面，一是人口的增长。衡阳现有人口约80万，外来人口较少，缺乏因新增人口带来的商品住宅需求。另一方面是靠经济的发展，根据前面的宏观统计的数据，GDP的构成第一、二产业居多，消费指数徘徊不前，要经过一段时间后，才能体现经济发展对房地产消费的贡献作用。
（3）总体价格水平
从商品房销售价格来看，市区商品住宅平均销售价格由2003年的1337元/平方米提高到1389/平方米左右，增幅为3.83%。但总体的价格水平和个案的价格并没有具体的联系，它只是我们提供了一个价格的参考范围。
（4）房地产总体分析
■衡阳市房地产业起步较晚，暂时还没有成为城市经济的支柱产业。
目前衡阳市房地产市场体系整体上处于启动阶段，房地产市场化水平较低。
2004年衡阳市房地产投资比去年同期增长8.4%，略低于GDP的增长速度10.8%，仅占GDP的份额仅为2.3%，不及全国同期水平9.9%的1/4，离国际通用的衡量支柱产业的标准——“占GDP的比重不低于6%”相差甚远。
■房地产市场发展近年起有了质的飞跃
主要表现：打破了原来个案开发数量多，但规模小（市区开发项目绝大部分在10万平方米以下）、质素低的现象，大规模的商品房项目已渐成趋势，新开项目已注重环境与功能建设，也融入了人文内涵；房价涨幅较大，已接近与城市经济发展水平相应的房价指标；供应结构基本合理，高、中、低档次的商品住宅俱全；房地产开发品种快速拓展，商业地产、办公地产等所占比重增长也在逐渐加快；消费者购房意识趋于理性，市场更加规范等。
■房地产销售价格偏低，不低于房地产业健康发展
近年以来，衡阳的房价就没有停下上涨的步伐，根据我威利思哲夫研究统计部门提供的数字表明，2004年衡阳市区商品房均价已达到1389元/平方米左右。根据区域经济研究显示，我威利思哲夫认为，目前衡阳住宅均价应该已经突破1500元/平方米。而比起全国水平（2004年2777元/平方米，2005年上半年为2973元/平方米）仍存在较大差距。同时由于土地拍卖价格的上涨、建筑材料价格不断攀升、以及开发商品房的配套成本增加，导致房地产开发成本过高，且逐年上升，过高的房价将使消费者的购房需求性受到遏制。
■“外来”因素直接影响市场
由于衡阳市房地产业起步较晚，市场发展空间较大厦，竞争相对较弱，价格较低，有较大的上升空间，这些因素吸引着外地、外资企业纷纷进驻衡阳，从事房地产开发或顾问工作。他们的到来，会给衡阳市房地产市场带来一定的冲击，但更多的是利好因素，如先进的产品、规划概念、开发理念、营销模式和服务机制等，在一定程度上直接促进了当地房地产业和第三产业的快速发展。
■新开工及待建项目中，高层（含小高层）建筑已成趋势
近两年来，随着土地成本不断增加，为了降低楼面地价，开发商只能最大限度地提高容积率，特别是旧城改造项目，多层发展可能性越来越小，取而代之的是高层建筑的兴起，而消费者也只能慢慢地被动接受。
■城市整体发展规划决定了房地产投资开发的主流方向
从衡阳的城市发展来看，近期建设的重点是华新片区，远景规划是向酃湖片区转移，旧城改造都将受到严格限制。因此，当前衡阳的房地产投资主要是两个方向；一是以大型物流中心和专业市场为主的商业地产开发，二是华新片区的开发。
（1）供需状况
2003年营业性用房竣工面积16.25万平方米，销售面积4.95万平方米（包括商场）；2004营业性用房施工面积73.4342万平方米，竣工面积14.1947万平方米，销售面积5.32万平方米；2005年1－11月新开营业性用房172353平方米，竣工65515平方米，销售22517平方米。
（2）商业布局
[缺图]
目前衡阳的商业基本是以中央商贸区为中心，呈十字形分布。（如上图）
中央商贸区主要是指由中山路和解放路构成的商业圈。中山路是衡阳历史最悠久的商业街区，是衡阳目前人流量最大的商业街，解放路是衡阳的交通动脉，沿线商铺林立。两者所构成的商圈一直以来都是衡阳的中央商贸区域，随着广百百货的出现，使得衡阳出现了临街商铺与百货购物中心并驾齐驱的局面，在消费形态上第一次出现了“购物中心”的消费模式，其中央商贸区域地位更加巩固。
江东商业圈主要是指以火车站为中心的批发区域。该区域集中了十几个批发市场主要从事服装、鞋类等商品的批发，其辐射 范围较广，贸易范围遍及湖南全省及广东地区。
石鼓区商贸区的商业业态比较复杂，其不但承接中央商务圈的辐射，发展出一小部分的街区商业，也利用交通的优势，发展以五一副食品批发市场为首的多个批发市场区。
华新商贸新区是衡阳市新开发的区域，位于旧城区的西面，目前衡阳市的各个机关已经进驻，是衡阳重点开发的区域，由于该区域起点高，有望成为衡阳新的经济政治中心。
白沙洲商圈主要是指为白沙洲工业区配套的一些商业项目，商业项目规模较小，主要是满足市民基本生活的需要。
（3）市场特征
■商业网点分布较为分散，并以街铺为主。
■大型综合性商场较少，商业类型以专业市场、超市、连锁专卖店为主。
■缺乏特色商业步行街
■目前在售商业项目形势喜人，商业投资市场已经启动。
■目前商业租售价格仍处于较低水平，未来还存在较大发展空间。
■目前市场上缺少龙头商业项目，商业资源（消费者、投资、品牌商家）被无限制分流，亟待一位“盟主”一统江湖。
（1）供需状况
2004年，住宅新开工面积81.48万平方米，比2003年同期增加19.61万平方米，同比增长31.7%。住宅销售面积42.5万平方米，同比增长10.9%。
（2）市场特征
■新开发住宅主要集中在华新开发区，市中心旧城改造项目较少。
■住宅价格在稳步上升，今年上半年增长率已超过20%。
■住宅开发的规模和品质也在不断地提高，新开发项目已注重环境与功能建设、也融入了人文内涵。
■住宅消费还处于较初级阶段，绝大多数市民在付款方式上更倾向于一次性付款，不愿意按揭供楼，置业首先大户型，希望“一步到位“，而小户型（过渡型产品）几乎是市场空白。
2.4衡阳市未来房地产市场发展预测
4.1 开发量将猛增，市场竞争更激烈
据不完全统计，今年将新增开工面积约150万平方米，与2004年相比，增幅高达50%。大量房产的集中上市对市场吸纳能力本身就是一种考验，购房者的选择机会也会增大，这样就必然出现竞争。
4.2整体房地产的价格微涨
2005年衡阳房地产价格将在前几年平稳上升的基础上，小幅上扬，主要原因是土地成本、建筑成本和推广费用都有所上升。
4.3品质提升
衡阳市以往开发的楼盘大多规模较小，产品设计不尽合理，园林绿化不足，配套设施不完善，更谈不上文化品位，从近两年开始，新开的项目，特别是一些大盘、高档楼盘，已注重了环境与功能建设，同时融入了人文内涵，综合质素等有了极大的提升。相信随着时间的推移，市场竞争不断加剧，消费者日趋理性（眼光越来越挑剔），产品品质将不断提升，以满足真正的市场需求。
4.4价格依然起主导作用
价格依然是影响购房者决策的最主要因素，同时价格的作用也将促使衡阳市各区域都能获利于平等的发展机会。产品结构趋于完善，住宅依然是主流，纯写字楼项目已开始出现，小户型及公寓房将是新的市场竞争机会。
[仅为节略部分，具体详细请见市调报告——肖芳清]
