在建房屋倒塌的法律解析 -xuhaibo230 -搜房博客

xuhaibo230的博客：

博主

xuhaibo230的博客

姓名：许海波

单位：北京市金诚同达律师事务所上海分所

职位：合伙人

访问人数：228341

博客等级：

搜房币：

博主公告

许海波（Kevin Xu）,北京市金诚同达律师事务所上海分所合伙人律师，八届上海市律师协会房地产专业研究会委员、基金专业研究会委员，九届律协信托业务研究会委员。邮箱 xuhaibo@jtnfa.com

相册

我的圈子

维权公社
普通圈友

顶级设计师会所
普通圈友

大话房地产经纪
普通圈友

苏州房产
普通圈友

地产文化圈
普通圈友

褪尽浮华
普通圈友

中国商业地产观察
普通圈友

重庆房产经纪圈
普通圈友

重庆射雕派
普通圈友

深圳房地产专业律师圈
资深圈友

更多>>

最新关注我的人

关注博客发文动态

友情链接

更多>>

正文

在建房屋倒塌的法律解析 (2009-6-29 13:17:16) [发送到微博]

分类：未分类　标签：期房倒塌在建工程法律 |

在建工程倒塌，可能产生两个方面的法律问题：第一，因合同标的毁损或灭失而引起的民事责任问题;第二，和重大安全质量事故相关的刑事和行政法律责任问题。

（一）在建工程倒塌对民事法律关系的影响

以在建工程为标的的合同，主要包括：建设工程合同;商品房买卖合同（预售）;抵押担保合同，其他相关的合同还包括委托监理合同、购销合同等。

1、在建工程倒塌对建设工程合同的影响

简单地说，工程倒塌不是一般的质量事故，发包人有权选择解除合同并要求赔偿损失;当然也可以要求重建，因重建而给发包人带来损失的，应当承担赔偿责任，各方均有过错的，按照合同约定或者各方的过错程度共同承担重建的损失。

合同法中主要的依据包括：

　第二百六十九条　建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。　建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。

第二百八十一条　因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。

　　第二百八十二条　因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身和财产损害的，承包人应当承担损害赔偿责任。

2、在建工程倒塌对商品房买卖合同（预售）的影响

对于已经符合预售条件、经行政许可开始预售的在建房屋，当预售合同的标的毁损、灭失，从法律规定来看，是否可以解除合同，有两种观点：第一，选择解除合同并要求赔偿损失，或者选择要求重建并继续履行合同，出现逾期交付的，还应承担逾期交付的责任;第二、除非符合合同约定的解除条件或者双方协商一致，否则任何一方不可以单方面解除合同，因为预期转让的房屋尚处于在建阶段，交付期限尚未届满，除非有证据证明出售方不具有履约能力，出现重大情势变更，否则购买方不可以解除合同。

在本文所指向的倒楼事件中，讨论这个问题显然没什么意义。对于已倒塌的房屋，退房选择权是绝对保障的，这关系到群体事件的社会问题。当然，如果不是这样的群体问题，预售的在建工程出现工程事故的情况下，预期购买人的请求是否能被法院所支持，还是要视情况而定的。

在本次倒楼事件中，还有一个值得关注的事情：倒掉的只是一幢楼，其他还有好几幢没有出现倒塌事故。在这样的情况下，那些同一个在建项目中未倒塌房屋的商品房预售合同承购人是否有权选择解除合同呢？这在倒楼初期，成为大家积极讨论的一个焦点。因为，从现有的法律依据中，很难找到一个明确的依据，来支持该部分业主的退房选择权。

基于不安抗辩，可以中止合同履行，但在导致不安的因素被消除后，合同仍应当继续履行。当合法的鉴定结果表明倒塌事故只是因为一个低级事故导致的偶然性事件之后，行使解除权从法律上来说，是存在障碍的。虽然合同法司法解释二已经出台，但是否根据情势变更原则，主张合同解除，单纯从法律上来看，至少是存疑的。当然，还是同样的原因，基于倒楼事件的性质，梅都公司后来提供的方案中还是同意该部分业主选择解除合同的，当然，赔偿责任的要求受到限制。从以上讨论来看待梅都公司提供的三套方案，也许我们会变的更客观。当然，房价有较大幅度的上涨，业主也是进退两难。

实践中，还存在这样的情形，即在建工程是商业用房，预期购房人并非普通的公众，而是个别企业。在这样的情况下，如果出现在建房屋倒塌，结果可能就不同了。

3、在建工程倒塌对借款与抵押担保合同的影响

在建工程的抵押贷款，主要有两种可能：第一，是开发商以未预售的在建工程抵押给银行，申请在建工程开发贷款;第二，购房人以预期受让的在建工程抵押给银行，申请购房按揭贷款。

    担保法第五十一条抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。
    抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。
     开发商作为借款人向银行借款并以在建工程抵押的情况，无须赘言。关键是，购房人在房屋倒塌的情况下，是否可以停止清偿贷款，或者说停止清偿贷款是否产生违约责任呢？就事论事地说，业主停止清偿贷款，并没有相应的法律依据，因为银行和业主之间的借款合同关系，合法有效，如果选择买卖合同继续履行，迟延交付的责任在于开发商和购房人，和银行没有关系;如果选择解除合同，开发商应当返还购房人所支付的全部房款并赔偿损失，业主清偿贷款。但撇开倒楼事件，单纯地讨论烂尾楼问题，业主的境遇就很糟糕了。。。

阅读 (1426) | 评论 (1) | 转载 | 收藏 | 举报/意见

文章评论：

您现在发表的是匿名评论。
发表评论
昵称	(您可以在此修改昵称，不超过20个字符或10个汉字)
内容
	常用表情星猫臭臭嬉笑猴馒头
	评论并转载文章分享到微博
搜房用户可以先登录再评论