怎样避免“退房潮”再现

政府应从土地源头抓起

                     房地产时报 2012年2月3日B06版  马永健

   随着限购、限贷等楼市调控政策持续发力，城市的房价降价由暗转明、由点及面地铺开，长三角一些城市开始出现“退房潮”。近期，成交遇冷，不少房地产开发企业加入了降价阵营，引起新一轮的降价潮。不难预计，先期购房者对此次降价潮的不满情绪加剧，可能会引起更多的“退房”争议。

购房者：退房有前提条件

   对购房者而言，房地产开发商的降价行为确实会给其带来实质上的利益损失，昨天价值300万元的房子，今天只有200万元，搁谁身上都难以接受。但是，无论是从法律角度，还是从市场经济角度，购房者都无权仅以房价下跌为由要求退房。其一、虽然降价是由政府限购政策引起的，但本质属于一种市场行为。房价的上涨和下跌都是市场经济规律作用的结果，供小于求则涨，供过于求则跌。房价涨的时候，开发商不能要求购房者退房或是要求购房者补差价；同样，房价跌时，购房者也不能退房或退差价。就如同昨天你刚在商场买了一双鞋，今天发现这鞋半价了，消费者并不能以此为由要求退鞋。其二、开发商与购房者签订《商品房预售合同》后，双方都受合同的约束，你交房我付款，无法定或约定原因不得违约，否则就要承担相应的违约责任。而按照风险自负的市场交易原则，房价的上涨、下跌并不构成任何一方解约退房的法定理由，购房者仅以房价下跌为由要求退房会面临较大的法律风险。

   笔者提醒购房者，如果想退房，就必须找出法律规定或双方约定的合理理由。一般情况下如能举证证明开发商有以下情形的，购房者就有权要求退房：1、法定情况导致购房合同无效的，比如开发商存在欺诈情形导致合同无效的；2、套型与设计图纸不一致的，或者相关尺寸超出约定的误差范围的；3、合同约定面积与产权登记面积发生误差达到约定比例的；4、开发商变更房屋规划、设计的；5、房屋质量严重不合格的；6、开发商延期交房的。当然，是否符合退房条件，还要看合同具体约定。

开发商：事前预防是关键

   开发商作为“退房潮”另一方当事人，不能在接到退房要求后才想到要怎么处理，而应做到事先预防。这是因为，即使开发商依据法律规定可以拒绝退房，但“退房”事件本身不但会对开发商及其住宅楼盘的商誉、信誉产生负面影响，而且也会使开发商面临诸多法律风险和社会风险，如果处理不当或事件升级，开发商甚至会受到相关政府部门的行政处罚。总而言之，开发商是最终承担“退房潮”事件责任、损失的一方，如果能做到事先预防则可有效规避这种风险，而事先预防的关键就在于合理定价。

  开发商不能只考虑自己的收益率来制定房价，而应该统筹兼顾开发成本、合理利润、政策导向、房价走势、回款周期等等因素来确定房价。房屋是特殊的消费品，它不能像卖鞋子一般随意搞促销打折。如果一旦定价过高，销售不理想后再降价促销，无论从买涨不买跌的交易习惯角度，还是从贷款限制、政府调控政策等角度，购房者一般都会选择继续观望，那么开发商销售就可能会出问题，资金回笼也就会出现问题。

  开发商开发房地产一般需要融资，往往是有三分的钱干十分的活，筹到钱拿地，拿到地后用土地使用权抵押贷款，工程建到一定程度后再用在建工程抵押贷款，房子造好后再用房子抵押贷款，这种开发模式在房地产形势好、销售火爆的情况下因能够及时回笼资金填补空缺，因而风险被忽略了。但是在房地产形势不好或是销售环节出现问题时，这种开发模式的风险就凸显了。当开发商种种融资渠道用尽，还不能及时售出房屋回笼资金填补资金漏洞的情况下，往往被银行、施工方、材料供应商或其他债权人起诉、查封，而未售出的房子或在建工程一旦被查封，开发商在无法筹集资金清偿债务的情况下，更是被束住手脚，动弹不得，要么两手一摊，要么玩失踪，烂尾楼也就出现了，形成重大社会矛盾。

政府部门：土地出让是源头

  政府干预意在抑制房价过高、过热，这显然是有益于社会经济的健康发展，但是这种人为干预也同样会带来一系列的经济、社会问题，比如“退房潮”。政府应该总结经验，在调控房价问题上不能头痛医头、脚痛医脚，而应该从房价畸高的源头去找原因、开药方。

  在我国，招标拍卖、挂牌出让的土地供应方式下，出价高者得地，导致开发商的开发成本大幅上升，建设、材料、人工成本之外，一锤落地时“楼板价”已经放在那里，房屋售价自然水涨船高。因此，应改革土地供应制度，从源头上实质性地调控房价。

  笔者认为，地方政府不能只管出让土地拿到钱，还应做到卖地前研究、开发时监督、完工后审计。卖地前研究，即土地出让招标应当整体评估开发商的开发方案、成本控制、合理利润空间，出让给开发实力强、方案更优者；开发时监督，即可以建立开发商报告、政府审查制度，保证工程质量；完工后审计，即项目完工后对开发商的开发、成本、销售等情况进行审计，看开发商是否履行招投标文件的承诺。

  除改革土地供应制度之外，政府还应对房地产市场进行有区别、有管控的监督。高档住宅、商铺、公寓、别墅市场可适度放开，普通住宅则应适度控制。由于普通住宅事关重大民生，其价格并不能完全交予市场调节，任其高涨，而应由政府稳控为原则，通过控制合理利润空间对房价进行干预，保证房价维持在适当水平，在合理幅度内波动。

  政府应清醒地认识到，“退房潮”绝不只是开发商不能承受之重，也绝不是购房人无奈之举，毕竟，开发商的资金也好，买房人的钱也好，归根结底主要还是银行的钱在市场上打转。如果房地产市场出了重大问题，很可能会引发重大金融风险和重大社会风险。目前，房屋还是老百姓的基本生活资料，是安身立命之重要物质基础，“安居”才能“乐业”，才能构建社会之和谐，如果老百姓被高房价给压垮了，百业繁荣和社会的发展进步又从何谈起。因此，政府必须改革土地供应制度，从源头上避免“退房潮”的出现。

                            (作者为上海联业律师事务所律师)