最近一段时间媒体整天针对拐点争论不休，我发现很多的评论都是站在自己的角度上或者对自己有利的角度来分析问题，过于浓重的感情色彩在里面。想买房的都宣扬房价要大跌，房产多套得都宣扬还会大幅上涨，本行业的一般都自称平稳上升。我个人认为还是理性一点比较好。

首先，我们先回顾一下，济南近十年的房地产价格大至走过的四个历程

1、1997年随着停止福利分房，契税由7%降为4%，济南商品房的价格由均价1300－1500之间，上升到98年均价1700元

2、随着政府引导及房地产市场的兴起，要求增加及费改税，交易成本降低，到2000年左右，均价升至2000元－2200元左右

3、建设随济南城市规模的不断扩大，城市建设不断完善，政府引导经济快速增长，银行信贷支持，尤其是经十路拓宽改造这一时期，加上大量拆迁（刚性需求），济南房价一夜之间上升到3300－3500元之间，这是一次大规模上升

4、有了风风火火的06、07年，随着巨大的城市基础设施投资、奥运、城运会的巨大带动，及城市大规模改造，经济的快速增长，地价大幅上升交易税用上涨，物价上涨等因素，场价一跃上升至5000元以上，这次绝对值最大上涨1500元/m²，济南房价在全国范围内来讲相对比较低，济南每次上涨后都有大约2年平稳期，我个人认为现在说是济南市场的拐点为时过早，原因有以下几点：

从市场的回顾来看：济南的房价每次上涨，都是与以下几个因素分不开

  1、城市基础建设的投资规模及城市改造的步伐，城市建设投资大，房价上升\改造力度大，房价上升\目前近2年只会更快更好

  2、整体经济的快速增长、居民收入的增加、房价上升，短期内我认为经济、居民收入不会降低

  3、市场的需求尤其是刚性需求，每次房价上升，都是巨大的需求引发，我们回顾一下，近十年的历史，前二次是房地产市场的暴发期，所以房价上升，但升幅不是太高，后二次是在城市改造，大量拆迁及城市人口的扩容中，引发了需大于求而且是短期需求快速上升，房价大幅上涨。我个人认为，以上所述刚性需求在近2年不会下降，另外加上适龄结婚人口，目前是最多的时期，这种需大于求的情况暂时不会改变

  4、从物价及交易税用上来分析：目前物价飞快上升，我们看看房价的主要构成：

     地价：土地进行透明招指挂后有所上升，目前城区内大约在200万/亩左右

 

     配套费及税费：随制度的完善及严管，及人防费用的增加，目前各种交纳的费用上升了30%左右

     建安成本：原材料及人工费的增加，也上升了30%左右

     资金成本：随着金融政策的收缩，资金成本也上升30%左右

     二手房的交易成本上升了大约5－6%

     所以说随着成本上升，济南房地产价格大幅下降可能性为零

  5、从房地产自身的属性来分析：

         房产最不同于其它商品的特性就是它的准一性，（即稀缺性）及保值性。在众多的流通商品中，只有基金与它的这两种属性相近，也就是说在各平稳定年代，金价与房价趋势是相同的，这是商品的属性所决定的，我们回顾一下，在80年代，最初金价54/元，目前金价250左右，基本原来金价的5倍，而当时的商品房价格在1000－1200左右，目前房价5000左右基本是原房价5倍左右

  6、从本区域人的思想观念上分析：

我们山东是传统文化发祥地，也是受传统文化影响最深的区域，我们骨子里还没有摆脱农业社会的思维方式，有钱先置房置地，加上现行的投资意识及渠道中，只有房产风险性小，收益较大。更加加重了这种观念，所以我们周边人有了钱先买房、买大房，有一种现象就可以说明：新婚人士、有条件买房，没有条件创造条件买房，没有房就先不结婚，就像过去农业社会一样，结婚之前，女方先到男方家看宅子，要是宅子不行或没有，婚是不能结的，只不过现在比原先进步了，女方、男方共同之前买家。还有一个有趣现象：现在社会跟别人借钱最难了，但是在买房的时候借钱，亲朋好友一般都会慷慨解囊，好象是买了房以后，就能有钱一样，这种观念大大增加需求，使房价上涨，也造就了一批批的房奴

综上所述，我认为济南房价不会出现拐点，会进入一个2年左右平稳期及消化期，08年的房价在目前价格基础有3%－5%范围内波动是正常，拐点的出现还未时过早

 

 

                                                                                                           马延宾