一、房地产泡沫如何界定，中国房地产行业是否存在泡沫？
（一）什么是经济泡沫？
    答：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长

（二）什么是房地产泡沫？
    答：投资和投机需求所占交易比例过大。存在两种情况，1，供应量远大于自住需求量；2、产品价格远超过购买能力。

（三）如何分析中国房地产是否存在泡沫？
1、供应量是否远大于自住需求量？
（1）2007年底城镇户数为：
数据：2005年13.0756亿人，0.63%年平均增长率，月平均增长率0.0525%。2007年底总人口数为13.1580亿人；2005年城镇占比42.99%,平均每年增长1.354%，月平均增长0.113%。2007年底占比为44.344%；2005年城镇每户人口2.97人，年平均户人口减少0.062人，月平均减少0.0052人。2007年底每户人口2.908人。

结论：通过以上数据可以推算城镇户数为：2.0065亿户

（2）2000年到2006年开发住房套数为：
数据：2000年1－5月，全国房地产新开工面积达到1.17亿平方米。2003年1—10月份，全国累计新开工面积4.02亿平方米，同比增长29.6%，增幅比去年同期增加10个百分点。2006年上半年住宅施工面积10.91亿平方米，同比增长21.1%。2004年新开工面积对比2003年的同比增长28.5％。

数据推算：由以上数据可以推算出，2002年1—10月份新开工面积3.10亿平方米；2001年1—10月份新开工面积2.59亿平方米；2005年1-6月住宅施工面积9.01亿平方米；通过以上数据分析得出，2000年开发面积，2.808亿平方米；2001年开发面积，3.108亿平方米；2002年开发面积，3.72亿平方米；2003年开发面积，4.824亿平方米；2004年开发面积，6.199亿平方米；2005年开发面积，18.02亿平方米；2006年开发面积，21.82亿平方米；按照2006年的增幅计算，2007年开发面积为26.42亿平方米。

结论：2006年前按照平均每套100米计算，2007年按照70%以80平米计算，30%以110平米计算。由以上数据可以推算2007年底总共开发住房9081万套。其开发套数与城镇户数比为45.26%。其概念就是从2000年起所修建的房子，必须要有接近一半的城镇家庭要消费。

    分析泡沫不能光分析量能，还需要分析价格与价值的背离程度，由此以下将分析购买力情况。

2、能承受住宅产品价格的人群有多少？
数据：目前中国的中等收入阶层人数占全国13亿人口的19%左右，最富裕的第一阶层有442万户，约1591万人，占总人口的1.3％。

数据推算：能购买住房产品的总人口占比为20.3%，为2.671074亿人，总户数为：9185万户

关于数据分析的两个疑问：
1、按照以上数据推算，由于农村中产相对较少，那么在城镇是否两户家庭就有一户中产？
2、国家统计中产数据是按一个收入范围计算，因此存在低收入区间的中产，在北京、上海等地区，低收入区间中产是否能具有住房产品的消费能力？

备注：以上数据可能存在数据的收集误差，因此仅借鉴定量数据做定性分析。

{市场模型}根据房地产发展现状，可以建立如此的假设。市场有10个新产品，有产品需求的消费者为20，仅有10个消费者具有购买力，市场目前处于刚好饱和状态；由于有6个具有购买力的消费者认为产品具有投资价值，购买了市场上9个产品，1个刚性无购买力的消费者，购买了市场上1个产品，因而形成了产品的供小于求。

{模型的现实还原}
1、根据上面两个分析数据疑问，认为实际具有购买力的消费者将小于10；
2、由于所假设的20个有需求的消费者，可能有部分拥有2000年前的商品房，不想换房；或者有部分租房住，不想购买住房。因此，有需求的消费者一定小于20；
3、有产品需求的20个消费者，目前基本都有可替代其产品使用功能的其他产品（如旧房、租房、公房等），因此其价格下降预期较大，其需求将会大大缩小。
4、如果仅从产品消费来看，在此产品价格的消费基础上，已经处于饱和状态，供应大于需求。
5、产品价格下调，将扩大其消费市场容量。（关于价格下降幅度与市场容量扩大比例的函数，需要再另行研究）
6、投资预期降低，不仅将抑制具有购买力的消费者的投资和消费需求；还将抑制无购买力消费者产品消费欲望。
7、由于6个消费者购买了市场上的10个产品，有5个具有购买力的消费者没能购买到产品，且消费欲望强烈的刚性消费者也没能购买到产品。因此，目前市场由投资和消费两种力量所充斥，属于市场饥饿状态。
8、05、06年新政出来，没能够将房价降下来，主要是两个原因，一是，开发商和大部分投资者抗住了利空消化期，没让房价下调，反而增强了投资预期；二是，市场上存在部分刚性消费者。

    综上所述，房地产2007年从产品消费角度，将存在一定量的泡沫，但从产品投资角度，如果市场预期仍然看多，市场属于不饱和市场。

二、哪些因素会导致泡沫破灭，什么时候会破灭？
（一）何谓泡沫破灭？
    答：即价格的快速降低，成交量大量萎缩。价格下降存在两种情况，一是，快速下降，看空预期强烈，成交量大量萎缩，也就是泡沫破灭（硬着陆）；二是，价格缓慢下降，看空预期较弱，价格下调，扩大消费市场容量，成交量增加，也就是慢慢挤掉泡沫（软着陆）。如果房地产价格下调，到底会软着陆，还是会硬着陆？这要看降价幅度预计与产品消费欲望的搏亦，谁输谁赢。

（二）导致泡沫破灭的因素有哪些？
    分析：由于市场属于投资性市场，因此有两种可能导致泡沫破灭。一是，具有购买能力的消费者数量大量下降；二是，投资预期大大降低。
1、有哪些因素将导致具有购买能力的消费者数量大量下降（大量中产资产缩水）
    中产资产缩水存在两种情况，（1）全面缩水，出现这种状况的唯一原因是中国经济倒退（萎缩），GDP出现负增长，造成企业破产、失业率增加、股票等资产价格下降等。（2）部分缩水，中产所持有的占比较大资产大幅度缩水。
2、投资预期大大降低
    投资预期大大降低也存在两种情况，（1）产品投资价值不大（升值空间小或者风险过高）；（2）其他投资价值远大于该产品（升值空间大或者风险小）

{因素研究}
1、导致中国经济萎缩的因素
    从国际形势看，首先，全球房地产基本都在高位运行，风险过大，如果全球房地产泡沫破掉，将会出现连锁反应，致使中国经济以及房地产萎缩和倒退。其次，需要关注的是人民币对美圆的汇率变化和人民币汇率政策（也就是要关注人民币升值预期，以及美国加息频率和投资环境好坏），简单点说，就是人民币对美圆汇率快速提升到某一高位后，关注美国的金融政策（加息政策）。
    从国内形势看，中国房地产和股市都双高运行，流动性货币过剩，通货抬头等都属于中国经济过热的产物。目前中国经济存在一定的泡沫，首先，应该密切关注国家调控政策，并分析对中国经济的影响。其次，还应该关注影响消费的基本生活品价格（即通货的快速膨胀）。再次，房地产等投资的大量快速萎缩也将影响中国经济。
2、导致中产资产大幅缩水的因素
    要分析中产资产大幅缩水的因素，就需要分析中产所持有的主要资产结构，中国主要投资品种有股票、房产、基金、保险、期货。最为大众化的为股票和房产。因此，房产和股票的崩盘都将导致中产资产大幅缩水。
3、房地产投资价值变小的因素
    06年政策的滞后效应，07年下半年房地产将集中大量上市。如果国家在07年出台强硬房地产调控政策，将降低投资预期；并同时为控制流动性货币过剩问题持续加息和提高准备金率，将提高开发商投资成本和消费者消费成本，造成销售和消费压力双双增加；再加上6月—8月将是行业销售淡季，销售额将大幅降低。
4、其他投资品种价值增大的因素
    国内大众化的投资品种为股票和房产，如果股票能持续高速增长到6月—8月房地产行业销售淡季，将吸引大批房地产资金进入股市。从而导致房地产投资价值相对降低。

从以上分析可以看出，有多个因素都将影响房地产市场，总结为：
1、关注全球房地产市场的运行情况；（国际房地产市场价格过高，也是国际货币流动性泛滥造成）
2、关注人民币升值与美国金融政策；（中国不会允许人民币快速升值，主要是担心国际资本获利抽逃，因此只有缓慢升值缓解升值压力）
3、关注基本生活品价格涨幅（CPI指数）；（基本生活品价格涨幅只有持续上涨到某个量时，才会造成消费疲软）
4、关注国家对房地产的调控政策，并同时关注银行加息频率、幅度，以及准备金率调高频率、幅度；（如国家继续出台房地产调控政策，同时银行再收缩银根，将导致需求观望加重，供给压力增大，从而将有可能出现房价下调趋势）
5、关注股票市场的运行情况；（股票市场崩盘，将会造成典当房产炒股人群变卖房产，造成供应增加；同时还会造成中产资产缩水，造成需求减少）

    个人认为目前中国经济犹如温水煮青蛙，有人觉得温度舒服，有人觉得温度太高。但如果温度再持续增加，青蛙迟早变为死蛙。

根据以上的研究，加上个人的房地产经验，做出如下判断：
1、在07年9月之前，其他一项或多项因素出现，都有可能导致房地产崩盘；
2、07年9月—11月将是房地产崩盘的开始，价格将出现下调。

三、中国房地产破灭后，中国经济会受到哪些影响？
    答：房地产破灭后，中国经济将出现萧条期，房地产上下游产业链、金融、以及其附属产业都将受到严重影响。其他行业由于经济出现萧条和金融放贷的紧缩，也将受到影响。大量的中小企业破产、失业率增加、中产资产缩水。因此，今年政府对经济的宏观调控政策，是否能挽救萧条边缘的中国经济，将显得特别重要。

四、在有房地产破灭后，会存在哪些投资机会？
    答：从供应来看，将有大量企业破产，因此会有大量的跳楼产品；并同时有大量产品在国内市场疲软的情况下，寻求新的外销市场。从消费来看，大量中产资产缩水，消费力结构重心下调，因此平价产品以及提供降低消费成本的服务业将是消费重点。另外，由于经济疲软，可能会有大量优质公司倒闭或变卖，因此可选择购买优质公司，并包装销售。