笔者曾撰写了《新区的误区》的文章，列举了目前新区建设中的“规划大得离谱、千城一面、引擎动力不足、新旧区不协调”等四个误区，引起了广泛共鸣，现就城市新区建设中的另三个误区谈谈看法。

    一是钱从哪里来？尽管城市运营的理念遭到质疑，但投入产出的基本道理在新区建设中仍然适用，投入的钱要有回报才会有投的理由，才会有人投，开发商的投入要讲回报，政府的投入同样要讲回报。动辄几平方公里的新区，基础设施及公建配套设施的投入相当巨大，钱从哪里来？如何回报？有限的财政收入需要用在刀刃上，银行的钱不是随便能借的，开发商的钱更不会白白地往基础设施上投入。财政吃紧还要爱面子建新区的政府往往不惜一切代价拉来开发商先垫钱修路再割让土地，当这种做法被限制后又堂而皇之地引入所谓的BT模式，跟垫支修路差不多，开发商修完了路，政府没钱还，开发商就打官司，闹得官商关系越来越僵，投资环境越来越差。这就是自不量力、没钱穷要面子建新区的恶果。

    二是人从哪里来？大家都把建新区的理由归咎于城市化率的迅猛提升，说未来几年内要有多少多少的人口在城里定居，所以要发展新区。俗话说，树挪死，人挪活，但实际上，人口迁移绝非易事，带来的生活压力、就业负担、文化差异、医疗教育等问题，这既是整个社会、也是家庭个体所面临的迁移后遗症。除非是重大产业迁移带来的人口机械增长，正常情况下，城市人口自然增长率是有限的，那种梦想着农村往小镇迁、小镇往县城迁、县城往市里迁的人口漂移带来的乾坤大挪移效应是不现实的。

    三是地从哪里来？我们国家正面临最严峻的耕地保护形势，十八亿亩耕地红线一定要守住，正是如此，中央采取了最严厉的耕地保护政策及新增建设用地审批程序。能建新区的地不是一般的土地，需要根据城市规划、土地利用规划，也就是说是新增建设用地，不是满世界可以乱建的。从国家到各级地方，一层一层分下来，能拿到的新增建设用地指标，每年少得可怜。既要安排生产、又要安排生活用地，既要安排居住、又要安排市政配套休闲娱乐用地，哪能无节制地安排新增建设用地指标建设规模宏大的新区。

    笔者曾有幸顾问了甘肃庆阳市城市旧改项目，这个在全国近300个地级以上市GDP排名中在2005、06、07年分别为第274、240、241名的西部小城市，由于交通不便、工业基础薄弱、城镇/农民收入低，也导致城镇化率极低，只有24.7%，远低于全国平均水平的43.9%和甘肃省的32%。正是这个主城区人口只有15万左右、已建成区13平方公里的小城，已花了五六年的时间正在建设12.7平方公里的南部新区，规划到2010年，南区人口达到12万，主城区总人口30万，魄力之大令人震惊。庆阳绝不只是个案，因为缺钱、缺人、缺地，所以很多城市新区成了半拉子工程，甚至撂荒。奉劝热衷于建新区的各级政府，在动手之前，认真地想一想，我们有钱、有人、有地吗？

    另据消息，7月16日下午，成都市召开灾后重建第八次专题新闻发布会，正式宣布调整市级机关南迁计划，耗资巨大的新行政办公中心已被确定处置变现，变现所得将用于“5·12”震后的受灾群众安置和灾后重建，此时距新行政中心投入使用仅三个月。但愿成都政府是经过慎重考虑的，负责任的，而不是借机再换一次行政中心新址，忽悠老百姓和开发商，拿行政中心作引擎，带动了城南新区再带动城东新区。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

 

    经过两个月的奋战，目前抗震救灾已转入灾后重建阶段。在这次抗震救灾中，最抢眼的要数解放军武警官兵、医护人员，最受责难的、最抬不起头的恐怕是地震局的同志了。虽然他们也在抗震救灾中第一时间冲到一线，但在地震局一次一次地解释“从全球范围来看，根据目前的科学发展水平，还不能准确预报地震。”的时候，开始怀疑了地震局存在必要性，既然这样，还要成立地震局干吗？白养一群人白花纳税人的钱吃白饭，估计作为地震局领导的家属也会经常遭到街坊邻居的围追堵截、甚至辱骂。

    有人说东汉的张衡发明了地动仪，成为最早的地震预报仪器享誉世界，如今地震局的人连古人都不如。又有人说，地震之前有前兆，蛤蟆上树，地震局的人连蛤蟆都不如。地质专业毕业的我，凭着对地震知识略晓一二，负责任地告诉大家，张衡的地动仪肯定不能预报地震，最多只能测出已发生的地震来源于哪个方向，而且得是大震，用现代科技眼光来看，张衡地震仪只是一个摆设。凭蛤蟆等小东西的异常反应来预报地震更是靠不住的，不靠谱的，汶川地震之后，我在北京出差，有朋友问我说，网上报道说深圳关外的蛤蟆成群结队疑与地震有关，引来各路媒体现场报道，我就问朋友，我也看到媒体报道说福建也有蛤蟆异常活动了，地球上无时无刻不在发生着地震，不知道哈蟆们感知的是哪个地方、哪个时段的地震？

    有人传说这次汶川地震之前不久，在一次学术会上有人预测说汶川要地震，被当场批得狗血喷头，也许是有这么回事，但不能说这个人有预见性，其他人都是傻瓜或者政府有意隐瞒，因为汶川处在我国西部地震带的龙门山断裂带，这个范围内一直地震不断，地震、甚至大震不可避免，只是迟早。也有人说发生在30多年前的海城大地震预报准了，这次为啥就不能预报？地震的个性差异大，确实难以琢磨，不能说一次海城地震预报了我们就能预报所有地震。

    我们对地震局的质疑、甚至愤慨正说明了我们对地震灾难的痛心，对天灾的束手无策，盼望有一个无所不能的救星横空出世，也说明了我们是一个不常地震的国家，对地震误解了，对地震局误解了。因为我们对地震知识的匮乏，造成了我们面对大灾时的怨天尤人、轻信谣言、惊慌失措。常言道，久病成良医，估计久震也会成专家，当然我们不希望地震，但有关地震知识、防震知识还是需要经常灌输。地震局除了预报地震，研究地震、灾后重建及传播地震知识也是其主要职责，对建筑物抗震要求的落实也需要地震局的同志不断跟踪。

    这次地震，对灾区及非灾区的人都是一次劫难、一次洗礼，对地震局也是一次劫难、一次洗礼，震后的地震局一定还得要保留，而且同样面临灾后重建，加强人力财力投入做好灾后分析研究，为预防随时随地发生的震灾作最大的努力，我们在重新审视地震局存在的必要性的同时，也希望地震局自己重新认识自己的价值。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

 

    今天整理电脑硬盘库存资料时，无意中发现了一篇笔者参加深圳民营企业家2003年迎春团拜会聆听某家电上市公司董事局主席《微利时代 成本制胜》的演讲报告后的感想文章，再读颇有现实意义。在93年的创立之初，这家企业在全国同行业的排名曾位居100名之外，2003年已成为全国第二，全球第十。面对成绩，公司内部出现了一股居功自傲、安于现状的潮流，于是，喝小酒的有之，跳小舞的亦有之。

    为了杀住这股歪风，他找来了当时胡锦涛总书记在西柏坡所作的题为《坚持发扬艰苦奋斗的优良作风  努力实现全面建设小康社会的宏伟目标》的讲话，每个员工人手印发一份，号召大家艰苦奋斗、自强不息，认真吃透总书记的讲话精神，并落实到自己的工作中。他认为，家电行业的微利时代已经来临，必须时刻保持忧患意识，必须把痛苦理念写进企业文化，勉励员工要做痛苦的人。

    其实，又何止是家电行业，纺织业、贸易业，包括曾经令我们自豪的、带领中国企业走向世界的所谓“中国制造”的庞大加工制造业群，都在大声疾呼，微利时代已经来临。斗转星移，沧海桑田，曾经制造了遍地泡沫，又曾经造就了大批富豪的房地产业，如今同样面临微利时代。

    行业有着很大的差异，处于同一个行业，企业间的个性差异也很大，但经营之道往往是相通的。面对房市的价量双跌、面对行业震荡，面对我们不愿意看到的“微利时代”，我们同样需要扪心自问，我们准备好了吗？家电业在微利时代中逐步成熟，“中国制造”在微利中也在成熟，习惯了大手大脚花钱、大把大把挣钱的房地产业，会走出危机四伏的微利时代、练就艰苦奋斗的作风吗？

    市场越来越规范，信息越来越透明，宏观政策环境越来越紧缩，同业竞争也越来越激烈，一夜暴富的神话已不复存在，在不得不感慨“生意难做、钱难挣”的同时，必须明白“出手大方不再是实力的象征，成本优势已成了制胜的法宝”，最先遭报应的肯定是一掷千金不惜血本拿地的“赌徒”，最先走出困境的肯定是懂得“开源、节流、堵漏”的。毋庸置疑，房地产业正在经历着微利时代的洗礼，大浪淘沙，有准备者胜。坐以待毙或者有病乱投医只能加速灭亡，抽逃资金、洗手不干也不算下策，苦练内功、积极应战才是真英雄。

    面对微利时代，我们已做好充分准备，只有经得起风浪，才能真正成为强者。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

 

    尽管国家对开发区/园区的宏观政策越来越严，但由于工业用地招拍挂及最低地价标准的逐步实施，园区开发越来越有利可图，另一方面，房地产宏观调控让开发商预感前途迷茫，使得加入园区开发队伍的民营及外资企业越来越多。园区开发是个大工程，既是个大蛋糕，又是个大窟窿，作为园区运营商，一定要首先想清楚，我们究竟靠什么挣钱？卖地、卖房子、卖服务、卖产品还是卖股票？

    无论是政府还是企业主导开发，园区项目盈利模式一般有如下几种：

    1．土地收益：园区赋予了成片土地特殊的产业定位与科学合理的规划，提升了土地的价值，但工业用地地价较低，政府为了吸引企业入园，甚至会低于国家规定的工业地价标准出让土地，以各种形式返还入园企业，土地纯收益沦为负值。为了平衡利益，实现土地价值最大化，往往尽量增大园区的配套住宅及商务用地，这对邻近城镇的园区是适合的。政府一般对园区土地出让的收益并不看重，但如果是企业主导，土地收益如何返还也是个难题。大部分民企热衷于园区投资，主要是看中了配套商住用地增值。

    2．房地产开发：就是正在兴起的工业地产，类似于常规的住宅地产开发，拿了土地盖厂房出售或出租，也包括配套的生活商办用房开发，周期较长，投资规模大，但收益稳定，珠三角等经济发达地区的很多民营园区都在采取这种模式。

    3．入园企业经营税收：政府最看重税收，但相对比较久远，在目前各地政府与企业签订的园区开发协议中，绝大部分都承诺了“税收返还”，但入园企业税收如何返还给民营或外资的园区开发企业从来没人研究过，也没有真正实现过。

    4．园区运营管理：包括物业管理费、治污费、水电管理费、人才培训费、注册登记咨询费等为入园企业提供的各类服务收益。

    5．自投项目经营收益：有些基础设施投资机构看中了园区规模效益，如热力、煤气、管网等，可以通过投入的经营性基础设施直接收益。也有些自身产业基础较强的企业以承诺运作园区为名降低拿地成本、获取更多优惠政策，在自投项目成功的同时也带动了配套企业落户，如富士康在全国各地开发的十余个园区及香港三和国际集团在昆山投资的生态产业园。

    当然，也有些财大气粗的企业，根本不是想通过做园区来直接挣钱，可能只是作为一个品牌，以确立自己在某个地区、某个行业的影响力，向社会、向政府、向客户示威；也可能是作为一个平台，一个融资的平台，一个上市的概念或者是递给战略投资商的名片，从资本市场套现。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

 

 

    尽管国家土地调控政策越来越严，开发商手头的现金越来越紧，但地产大鳄们低价成片拿地的脚步从来没有停息过。通过低价成片拿地来大量囤积土地，一方面，体现了开发商的忧患意识，手里有粮，心里不慌，也体现了开发商的资产规模和股票投资价值。另一方面，开发商也因此忧心忡忡，就像高悬在头顶的堰塞湖大坝，随时有崩塌的危险。究其根源，笔者认为主要有以下三方面的质疑：

    一是随着“土地增值税清算政策”的实施，低价成片囤积的土地价值越来越缩水，未必有想象的那么值钱，有那么巨大的增值空间，无论是自己开发，还是转让给下家，最高达60%的土地增值税税率，再加上大量资金占用的财务成本，几乎让囤地者无利可图。

    二是“土地不开发，政府无偿收回土地使用权”，清理力度的加大，开发商与政府周旋、抗衡的成本越来越大，风险越来越大，一旦政府动真格，枪打出头鸟，开发商编再多的理由也无济于事了，真理永远掌握在政府手里。

    三是所有低价成片拿地的案例都是地产大鳄与各地政府“官商勾结”的杰作、典范，都是先有暗地里的协议，再搞公开、公平、公正的名门正娶，有“协议出让”的嫌疑。尽管我国正在尝试“用地预申请”，鼓励开发商与政府在土地出让前有如胶似漆的恋爱期，但同时又明确规定“出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。”而事实上，政府与开发商串通排挤异类的招数五花八门、层出不穷，尽管打着发展地方经济的旗号、披着华丽的外衣，还是经不起推敲的。

    据说，一些开发商的囤地面积已经达到数千万平米（肯定是低价成片拿地为主），相当于一个中等规模城市建成区面积，足够开发二、三十年，引起关注、质疑就在所难免了，树大招风呀。当然，低价成片拿地的开发商不会那么傻，不会一下子把所有土地办到自己名下，会采取一级开发+二级开发的模式，会采取蚂蚁搬家、割腊肉的模式，以掩人耳目，甚至采取先做福利、公益投资的形式以转移视线。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

 

    近一两年来，中央及各地政府出台了一系列组合拳政策以调控疯狂的楼市，应该说，逐步起到了应有的作用，房价上涨幅度逐步趋于理性，部分地区出现了下跌趋势。但是，也应该看到因调控政策不当而出现的后遗症。笔者认为，政府应该在楼市调控中有所为有所不为，尽量少用或不用行政干预手段，尽量不出台副作用明显而主导作用不明显、治标但不治本的政策。至少在以下两个方面，政府是可以有所作为的：

    一是土地供应方面，土地作为房地产生产最主要的要素完全由政府掌控一级市场，严格新增用地管理制度，提升开发商囤地门槛，引入社会资金参与土地一级开发，合理掌控供地结构、供地节奏及供地规模，是各地政府完全有能力做到的，也是现行的政策已经可以做到的。官商勾结导致成片土地国有资产被一家独霸，无视市场消化能力放量供地、结构失衡供地，或采取饥饿疗法、闹地荒哄抬地价，是各地政府奉行“土地财政”唯利是图并最终导致地市失衡、楼市失衡的根本原因。

    二是保障性住房的供应方面，政府虽不能直接干预楼市、干预房价，但可以从出让经营性用地受益中拿出一定比例资金用于保障性住房、尤其是廉租房的建设，以分流一部分住房市场需求，抑制房地产市价过快增长。各地政府只要负起应有的责任，履行温总理今年的工作报告对房地产业的要求，合理控制廉租房资金使用比例及廉租房占住房总需求的比例，就可以完全有能力调控、甚至掌控楼市。必须尽快取缔严重违背市场经济规律、扰乱市场经济秩序的经济适用房政策，就目前来看，谁来开发、谁有资格居住所谓的经济适用房，各地政策五花八门，真正能开发的、能住得上的不一定是政策所期望的，这些经济适用房再以各种非市场手段流入市场，更会产生无法估量的后遗症。

    至于那些第二套房贷款加息、所谓的限价房、三限地等“隔靴子瘙痒”、“掩耳盗铃”的政策最好少出台。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

 

 

    灾难是检验政府执政能力的试金石，也是检验公民社会成熟度的试金石。我们和灾区心连心，灾区是废墟与苦难的聚集地，也是磨砺意志的大舞台。

    灾情刚刚发生，中央立即作出重要指示，要求灾区驻军和武警部队迅速组织出动，协助地方抗震救灾。在12日晚中央常委会上，总书记再次明确指示，立即组织人民解放军、武警部队、民兵预备役人员尽快赶赴灾区，全力抢救伤员。军令如山，十万大军火速向地震灾区开进，在最需要的地方，承担最重要的任务，发挥最关键的作用，用血肉之躯打开一条条生命通道。

    5月12日是国际护士节，这一天，白衣天使本应该享受节日的愉悦，但猝不及防的地震灾害，顷刻间带来了撕心裂肺的痛。在巨大的灾难面前，广大医护人员奋不顾身地争相奔赴一线，他们把抗震救灾当成了献给自己的最好的节日礼物。他们中间，很多人本身就是灾难的受害者，失去了亲人，但他们没有倒下，危难之际，他们为救死扶伤，将生死置之度外。一向柔弱的医护人员，柔美的白衣天使，面对轰然倒塌的钢筋水泥，面对血肉模糊的受难者，变得那么的坚强，那么的专心、无微不至。

    从中央到地方各地震局所属的救援队及各地各类救援队陆续抵达灾区，日本、俄罗斯、韩国和新加坡等国际救援队也陆续飞抵灾区。他们以其专业的救援技术、坚强的意志和精干的救援设备奋战在最复杂的救援现场，不放过任何可能的生命迹象。中国人民是有情有义、知恩图报的，对危难时刻伸出援手的国际友人的感念永不遗忘。

    蓝色代表着希望，代表着包容和安全，自从灾情发生的那一刻起，来自全国乃至世界各地的帐篷就源源不断地送往灾区，一排排撑起的蓝色帐篷筑起了临时的家园，也给惊魂未定、身无分文的灾民带来了新的希望。汶川地震创造了帐篷需求量的世界之最，目前已到位100多万顶，但缺口依然很大，据初步测算，灾区需要的帐篷总数在400万顶以上。

    抗震救灾一线，很多基层党员干部都戴上了鲜红的党徽，戴上了小红帽。也许在日常生活中，在熙熙攘攘的人流里，你看不出谁是共产党员，但危难之时，振臂一呼“让我上，跟我来”的，多是共产党员。很多组织，在震灾现场举行新党员入党宣誓，火线入党。5月19日，习近平在中央党的建设工作领导小组会议上强调，抗震救灾斗争正处在刻不容缓的紧要关头，关键时刻，共产党员要豁得出来、冲得上去，不畏艰险、勇挑重担，充分发挥先锋模范作用，真正成为带领群众前进的先进分子。

    无数记者冒着生命危险拍摄最真实的画面，用最快的速度、最客观公正的视角、最广泛地报道救灾信息，不带有个人情感、不带有民族色彩。虽然他们也有七情六欲，也会流泪、情绪失控，但面对镜头，他们是无色的、透明的。据中新社报道，目前已有165家媒体1700多名记者进入四川灾区，其中包括114家境外媒体的500余名记者。有些在灾区采访的记者本身也成了“受灾者”，大量现场记者看到了更多的惨烈状况，心理都会受到很大影响，加上身体疲惫，精神受到创伤很大。为了保护未成年人，近期各地也出台了“禁止采访受灾的儿童青少年，特别是伤残的儿童青少年”的规定。

    从各地赶来的各类志愿者，正在用爱心和实际行动彰显团结的力量，正在成为缝合地震灾难创口的有效制剂。志愿者们正在以个人的力量汇聚社会的力量，告诉人们在悲伤面前不必孤独前行，因为有他们一路相伴，因为有他们不离不弃。如果，政府的力量会让人变得勇敢和自信，那么社会的力量则会让人变得镇静与从容。目前全国已有20余万人次志愿者前往灾区，24日，四川省有关部门对从事救灾工作志愿者表示感谢，但同时指出，灾区接收志愿者的能力有限，恳请志愿者另择时机前来。

    今天，来自震灾一线的各类抗灾英模在北京人民大会堂作报告会，他们是灾区流行色的代表，是全人类抗击天灾自强不息的基色。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

    无意间，头一回看了贾樟柯的获奖作品《三峡好人》，除了感觉另类，觉得给我们城市建设者、开发商是一个新的启示，是一个看待“拆迁”难题的新视角，建议遇到拆迁问题的开发商抽空看一下贾樟柯的《三峡好人》，也许能找到答案。

    《三峡好人》以三峡工程中的城市大搬迁为背景，以拆迁、寻找、放弃、选择为关键词。贾樟柯的争论不断，《三峡好人》的争论不断，但有一点是毋庸置疑的，贾樟柯的视角很另类，不仅仅关注的是有形的“机械”的拆迁，更关注拆迁背后的悲欢离合、沧海桑田，背后的情感故事折射出的人生抉择和心理变迁。我们可以动用最现代化的机械一夜之间拆掉有形的房，却很难拆掉无形的记忆、沧桑，哪一个城中村恐怕都比所在城市的年纪还大，历史还悠久，给人的记忆还甚远。

    我也涉足旧改、城中村改造多年，曾经总结出“拆迁成功的三要素”是：政府的态度是否坚决、商家的资金是否到位及是否顺应了原住地居民的民意。欲望无止境，提出种种无理要求，上访甚至上吊，只是为了多得利益。如何把蛋糕做大，合理平衡政府、原驻地居民及开发商三者的短中长期利益关系是拆迁过程中的核心问题。

    《三峡好人》给我的启示是，除了以上的拆迁要诀，尊重历史，尊重记忆，包容拆迁过程中各角色的选择权，是我们拆迁人每时每刻要牢记的。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

 

 

 

    今天是我的公历生日，以前从来没像今年这样把自己的生日当回事，碰巧赶上了奥运火炬登珠峰、火炬从我家门口过但自己在曹妃甸项目工地。人说少年壮志不言愁，到了老年就痴呆，我估计属于中年善感了，思绪万千且飘忽不定。

    一大清早起来，眼睛紧盯着电视屏幕看着登山队员艰难攀登，9点17分，火炬在峰顶熊熊燃烧，全国欢呼。猛然间想起来，今天是自己的生日，原来爸妈是预言家，早料到这一天了。

    深圳的火炬传递因登珠峰而推迟到中午开始，下午五时，已确信火炬成功经过自家门口后，与太太约定开始QQ聊天：

    下午六点半，同事们在食堂聚齐的时候，突然间不约而同地拿出三块大蛋糕。居然有人知道我的生日，而且没有事先通气，也不知是哪位提到哪一部香港电影里有生日蛋糕抹脸的镜头，刹那间，一片混战，围追堵截，抹成白头翁的，抹成花斑豹的，都笑得前仰后翻，没有一个逃脱的，没有一个翻脸的，也许是大伙战地生活太疲惫、太枯燥。总之，同事们很给我面子，让我也童趣了一把。

    第二天才知道，是另一个同事也生日，我赶巧了，搭了顺风车，占了人家的便宜。疯狂的放纵之中，谁也没把生日当回事，谁也都把它当自己的生日了。

    精明的人一直在问，火炬传递传的啥？火炬登珠峰为了啥？我知道，登顶不是目的，传递不求结果。

    太太在QQ里祝我生日快乐。我知道，只要心态好，每天都是生日，每天都会快乐，别人的生日也是你的生日，你也一样感受到快乐。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)

（2008年3月28日）

    近年来，房地产一直是最敏感、最有争议的产业，但总体来看，正在趋于理性。去年的政府工作报告时期正值全国房价一路飙升，曾引发了关于房地产业是不是支柱产业、是鼓励还是该限制发展的大讨论，很长一段时间，政府与开发商形成对峙、互殴的局面，一方面，开发商检举告发，一大批高官因土地、房产问题落马；另一方面，政府声讨开发商，触目惊心的房地产开发成本清单曝光，使开发商成了过街老鼠。随着调控政策效能逐步显现，房价、地价上涨逐渐趋缓，价格的理性回归给予了政府与开发商和平共处、合谋共赢的最佳时机。

    虽然目前关于房地产的小争论依然不断，但温总理在今年的政府工作报告中明确区分了“政府的责任和市场的作用”。我的看法是，房地产市场正在趋于理性，政府在房地产健康发展中担负着更大的责任。

    我认为，无论是开发商，还是购房者，对房价的涨和跌都不必大惊小怪，政府、专家和媒体更不应煽风点火，涨和跌都是由供求关系的变化带来的正常结果。讨论“拐与不拐”，以及讨论“买与不买”都是无稽之谈，就像每天的股评机构都要对明天的股市作出看涨还是看跌的判断，只是赚些可怜的“注意力”而已，买入还是抛售还得股民自己拿主意，要想成为“巴菲特”就得做长线，就得有“愿赌服输”的心态。

    从当前一线城市房价上涨趋缓及部分楼盘大幅跳水的形势来看，一些品牌的房产开发商行为正趋于理性，比如万科，它就有风向标的作用，没人买了当然就得降价，降价对整个房产市场是件好事，有利于行业的整合和良性发展。在未来相当长的时期内，一线城市的降价风潮会波及二线城市及更广泛的区域，但总体而言，只是在价格总体水平上抑制了上涨速度或者略有下降，不大可能出现所谓的崩盘局面，除非出现国家层面的或世界性宏观经济混乱。

3.在目前的市场环境下，您对于开发商如何走出迷局有些什么样的看法或者建议？

    土地严管，拿地成本增加，房价上涨趋缓、甚至小幅下跌，已是不争的事实。今年中央政府制定的“抓紧建立住房保障体系”，尤其是各地纷纷推向市场的廉租房等保障性住房，将进一步使开发商的利润空间缩水，房地产业的大规模洗牌已成定局。应该看到，告别暴利时代是房地产走向健康的标志。大开发商应该顺应社会需要，担负起社会责任及方向标的作用，中小开发商应该积极自救，消化囤地，尽量涉足存量地，联合或寻求产权转让，坐以待毙或者恐慌抛售楼盘不是明智之举。

4.您怎样看待厦门的城市建设及房地产宏观环境？您认为厦门的楼市应该怎样去发展？

    近年来，我有幸应邀作为厦门园博园石文化园顾问（后落户忠仑公园）及应邀作为厦门邮轮城及厦门西站规划设计评审会评委，多次接触厦门的相关部门及开发商，对厦门有了一定的了解，但可能是很片面的。

    早在2004年底，厦门市新一轮总体规划修编完成，海湾型城市发展蓝图展示出迷人魅力，如今，在执政者、规划师和建设者们的辛勤耕耘下，厦门的海湾梦正在变成现实。继厦门海堤、厦门大桥、海沧大桥之后，正在建设的杏林大桥、集美大桥及翔安隧道共同构成衔接岛内岛外的“一堤一隧四桥”跨海交通干线网，形成岛内辐射岛外、岛湾联动的局面。然而，和其他许多城市一样，厦门的城市建设快速发展、大干快上也留下了急功近利的隐患。一是岛内对外交通的便捷也带来了岛外流向岛内的人流的激增，使原本拥挤的厦门岛更加不堪负重；二是土地一级开发活力不足导致土地、房地产市场活力不足，多年来，厦门一直以行政指令方式指示政府背景的路桥公司、土地总公司及港务集团等瓜分土地一级开发市场，政府财政拨款、用人机制呆板、管理体制滞后的一级开发航母很难适应市场经济需要，五缘湾、园博园及环东海域等成片项目的悉数登场，在为了政绩而浓妆艳抹后还没来得及被市场细细品味；三是各区域割据、地方保护主义滋生，致使成功落户的外地开发商不多，缺乏交流，就缺乏前进的动力，缺乏竞争，就缺乏提升的压力；四是厦门岛的人为痕迹越来越重，文化个性越来越丧失，从空中看厦门岛，越来越像个规则的大鸡蛋了，迷人的海湾、生生不息的红树林正在被打着生态保护、科学发展旗号的现代厦门人大肆吞噬。

    好的方面就不用我多说了，如果对我上述的宏观感受有些认同，对厦门的楼市应该怎样去发展就自然得出一个放之四海而皆准的建议，那就是“既要张扬个性，又要走出去、请进来”，“既要注重功能分区，又要避免各自为政”。

    厦门是我国五个经济特区之一，自特区成立以来，发展较为迅猛，但由于对台工作的特殊需要，其自身的经济发展受到一定程度的制约。近年来，厦门正在逐步形成海港陆港空港互动局面，立体枢纽经济凸显，对区域经济发展起着巨大的引擎作用。正在规划建设的位于集美区后溪镇的厦门西站是国家“四纵四横”铁路客运专线沿海快速铁路通道上的一个重要客站，是福建省“十一五”期间计划新建的福厦、厦深、龙厦三条铁路的重要枢纽站，也是未来厦门的重要门户。厦门邮轮城的逐步建成也把厦门带入了中国沿海少数几个邮轮城市行列，依托邮轮经济的带动效应，高档商务、购物、公寓及住宅等复合地产项目必将有较大发展。厦门在全国城市竞争力排名中一直高居前十五位左右，在沿海开放城市排名及全国十五个副省级城市排名中，厦门也一直处在中上位置。很遗憾的是，因鼓浪屿的琴声而让外地人魂牵梦绕的厦门居然落选了“2007年中国十大最具幸福感城市”，也许是我们原本幸福的厦门人自己不屑一顾参与这样的评选。我认为，就厦门的经济规模而言，可能在一定的区域内起不了决定性的作用，但其独特的城市个性更令人难以忘怀，如果因为追求经济快速发展而丧失了个性，厦门的影响就消失了。

    海峡西岸经济区作为年轻的经济区域概念提出，涵盖了经济、政治、文化、社会等各个领域，厦门作为海峡西岸经济区的核心及龙头，起作举足轻重的作用。我认为，海峡西岸经济区在全国整体布局中的战略地位可以从以下三个方面来看。一是我国沿海经济带逐步成型，处在调整期的珠三角、成熟期的长三角、快速成长期的环渤海，加上刚刚获批的广西北部湾经济区，海峡西岸经济区正位于沿海经济带的核心地带，南北与珠三角、长三角两个经济区衔接，东与台湾岛、西与江西的广大内陆腹地贯通，起作连接南北、贯通东西的作用。二是我国新特区布局基本形成，2007年新批准的成都和重庆、武汉城市圈和长株潭城市群四个新特区与上海浦东新区、天津滨海新区以及原有的深圳特区，共同形成了在东中西、南北中的改革试验大布局，是中国区域协调发展重要的战略布局及取得的巨大成就，海峡西岸经济区处于改革试验大布局的相对空白区，有可能作为独特功能区域获批新特区。三是海峡西岸经济区尤其是厦门作为统一祖国大业的最后一个“政治节点”区域，必将起作更加重要的作用，随着香港、澳门的回归，深圳和珠海的政治节点作用逐步消失，城市功能成功转型。台湾新一届“总统”大选落幕，“小马哥”即将走马上任，祖国统一正迎来一个千载难逢的新机遇，厦门不仅是海峡西岸的重要交通节点，更是沟通两岸、收复台湾的主战场。

    俗话说，会哭的孩子有奶吃，常言道，会练会说真把式，海峡西岸经济区要依托厦门已有的会展经济基础，申办、创办一系列独特的、有影响力的会展活动，提升内部凝聚力，聚焦注意力、扩大影响力，就“吆喝”这一点而言，厦门做得远远不够，海峡西岸经济区做得更不够。

(崔元星  国际商务策划师  中国泛地产策划网 0755-26722240)