崔元星：踏浪巽寮湾 指点金融街
(2008-5-8 10:55:24) [发送到微博] 
今年清明节首次试行小长假，忙里偷闲自驾游到巽寮湾，工作生活两不误。位于广东省惠州市惠东县巽寮镇的巽寮湾，处在珠三角的东翼，是一块亟待开垦的处女地，地处北回归线，依山傍海，毗邻香港，大亚湾国家级开发区隔海相望，拥有11公里长的白金沙滩，16公里的海岸线，99个大小岛屿，8个月形海湾，迷人的天然海滨浴场。
2005年10月28日，北京金融街在惠州市注册的金融街惠州置业有限公司以26167万元的报价一次性竞得巽寮湾商服、住宅用地达348.88万平方米，分为三个区，17个地块，从而开启了巽寮湾大规模开发的新纪元，如今，在项目现场，随处可见金融街的金海湾项目广告牌及施工工地、围墙。金海湾作为金融街迄今为止最大规模的旅游地产项目，计划用10年时间，将18平方公里的海滨区域打造成集旅游、度假、休闲、商务、会议、游艇、海滨浴场于一体的国际滨海旅游度假生活区，定位为珠三角休闲之城，游艇俱乐部、高尔夫球场、奢侈品商店、多家五星级酒店、滨海体验区、滨海运动区、滨海美食区等多种休闲养生配套一应俱全，如今，五星级喜来登酒店即将开业。无论是参加金融街在各地的项目推介会，还是亲临项目现场，都能深刻感受到金海湾项目的震撼，但震撼之余又不得不让人心存疑虑：
一是项目区相对偏远，远离主城区，需要独立的水污电讯等基础设施配套，包括外围交通进入，如此巨大、漫长的基础设施投入谁来承担？
二是项目区内的整镇搬迁安置及现有项目的整合，如何使原有项目与新建项目、原驻地居民与外来高端人群和谐共生将会是巨大的难题。
三是如此庞大的开发项目消费人群哪里来？包括购房者及旅游消费者，需要相当漫长的时间和巨量的营销投入，才能逐步炒热目前并不出名的巽寮湾。
四是一次性拿到了5233亩土地使用权，市场预热需要相当长的时间，截至今日，随时面临“两年不开发无偿收回使用权”的责难，只能一次捆绑挂牌、逐步分期办证，或者利用拆迁及基础设施配套难度等与政府周旋、制衡。
五是每亩5万元的超低地价，面对如今“土地增值税清算”政策，除非大量开发自有物业，否则，无论是转让土地、合作开发，还是出售物业，都面临“清算”的压力，低地价未必是好事。
六是存量建设用地比例有限，占了总规划面积的不足三分之一，获取土地转用指标异常困难，尤其是目前项目名声较小，属于惠东县所辖，每年的新增建设用指标极其有限。企业自主投入基础设施配套及大规模推广营销，一旦时机成熟政府便会获得周边大量土地收益，除非企业与政府事先签订了土地一级开发协议，明确了周边土地收益回报分成比例，从土地开发中获得预期收益，来弥补二级开发的收益不足及相对漫长。
七是房地产限外政策及别墅、高尔夫等高端项目禁批限制了项目的发展，限制外资进入土地一级开发及高端开发项目，融资渠道受限，对于如此高端品味的海滨区域，从本项目现有的规划来看，别墅、高尔夫是少不了的，对源自首都的一向守法的金融街公司，及相对守旧的惠东县府来说，谁敢批？怎么批？最近，有报道说，专家及开发商意欲拷贝博鳌模式，把巽寮湾打造成国际会议胜地，这同样需要建设国家已严格限批的高端国际会议场所，另外，有影响、有主题的国际会议不是一蹴而就的。
眼下，不仅仅是金融街，稍有胆识的商家都是“两手抓”，两手都要硬，一手大幅圈地，一手大把圈钱，但面临的问题是，项目周期长，变现难，只能靠制造概念，在股市上、国际资本市场上再圈钱。必须严格规范上市企业再融资，迫使企业合理组合短中长期盈利模式，通过正常的经营活动，依靠自身造血功能实现良性循环。
