——黄金周后置业者怎样进入楼市

东莞电台著名主持人冷浩主持并电话连线戴欣明

    本文是戴欣明在黄金周旅游期间，2008年10月1日11:10至11:25东莞电台都市地产直播连线中的录音稿整理

编者按：

    这次对话具有代表性意义，所以整理出来，让置业者对房地产市场趋势有个比较直观的了解。

    东莞这样的二线城市与一线城市的联动效应非常大。

    东莞的今天或许就是很多二线城市的明天。

戴欣明

2008年10月8日星期三

■房价在最高点时砍一半才合理

主持人【冷浩】：这里是东莞电台黄金周特备节目…我们现在关注一下东莞黄金周的楼市。昨天就楼市连线了开发商，市民，今天我们连线一位房地产方面的专家，他是中国城市与房地产新策划领军人物，城市运营及商业地产品牌运营权威，独立地产观察家戴欣明策划机构的首席顾问，戴欣明先生…你好戴博士。

【戴欣明】：你好，冷浩。

主持人【冷浩】：非常高兴能你联线东莞电台直播间，共同关注东莞假日楼市。下面请教第一个问题，现在国庆的行情我们已经关注到了，昨天（9月30日）成交66套，前天（9月29日）成交112套，可以说是非常非常法理冷，也可以说大大出乎了我们各个媒体的预料。

国庆期间一般开发商都给予厚望和希望。而且以往开发商在这个时候都会推出很多营销策略，但在昨天和前天连线各大开发商说，各个楼盘的人气都是不错的，可是成交量确微乎其微，为什么会这样哪？你觉得开发商给予厚望的黄金周到底能掘得多少黄金哪？

【戴欣明】：应该这样说，现在有些开发商对于政府降低“两率”这样的所谓的救市的信号哪让很多开发商抱有侥幸的心理，认为我挺一挺就可以过去了，事实上我认为这不现实。这只能称之为一个信号，没有真正到政府要救市的时候。…政府救市应该在什么时候，应该是在2007年价格点最高的时候砍一半，就是50％，这时政府会出台一些利好的措施，但是不是严格意义的救市，是稳定在这样的价格区间。

主持人【冷浩】：就是在2007年价格点最高的时候砍掉一半？

【戴欣明】：对。像东莞、深圳、广州的房价大致上已经砍30％左右了，这是有数据可以支持的，大概还有15％到25％之间的降价幅度。

主持人【冷浩】：你认为还有一定的降价空间？

【戴欣明】：是的，还有一定的空间。

主持人【冷浩】：昨天我们关注到东莞的房地产成交均价是4955元，那么这样看还是有一定的降价幅度？

【戴欣明】：对。但我这里要特别强调一定，东莞与其它城市有不一样的地方，人口方面我发现有下降的趋势，在东莞市政府“产业升级”、“腾笼换鸟”措施的知道下，城市人口会下降到600－700万之间（原来是1200－1300万之间）。人口结构也会变化。

■土地价格还有很大的下降空间

还有就是东莞的土地价格在下降，2007年上半年土地价格是3231每平方米，到今年的上半年是2100多，下降了1000多元，我说的更多的不是建造成本有多少空间可以下降，而是每平方米的地价还有很大的下降空间。

主持人【冷浩】：就是土地价格与房间高峰期有了很大的下降。现在很多地在拍卖的时候无人问津。

【戴欣明】：对。未来这个地价还会下跌，我认为这个地价的下跌会占到下降幅度的一半。如果是20％，起码地价的贡献至少有10％。

主持人【冷浩】：这是土地的问题。这是否就苦了2007年高价拿地的企业？

【戴欣明】：是的，没错！

■现在是“淘房”的好时机，不是出手的好时机

主持人【冷浩】：那你掘得开发商会在这个黄金周掘到黄金吗？

【戴欣明】：应该会的。应该这样讲，…5年以后我们再看现在的房价会感觉比较正常。因为很多资源是不可以再生的，比如你现在买方，可能还要降10％多，但是你就不可能再买到这样的地段，你现在淘到的房子，在5年后你是淘不到的。

主持人【冷浩】：比如说地段的优势，近中心区的地段。

【戴欣明】：没错！比如说资源型房地产，不可能在同一个位置建设第二个项目。

主持人【冷浩】：我们还想了解一下，也顺着你这个思路，你在谈到地段的优势，以及资源性的不可再生性，但是现在的楼市观望的气氛非常浓，我觉得。楼盘真正成交的不多。什么是老百姓最关注的问题，很多人说：“买涨不买跌”，那么现在能不能出手哪？很多人有这样的意见，你怎么看？

【戴欣明】：我认为现在是“淘房”的好机会。

主持人【冷浩】：是淘房的好机会！

【戴欣明】：你现在可以淘到一些未来可以上涨空间比较大的房子，未来再卖可能弥补不了这部分的损失。

主持人【冷浩】：这就要看你的火眼金睛了。

【戴欣明】：要在专家的陪同下，或者多咨询一下，不要盲目地选择，有些房地产问题你是看不清楚的。我认为是“淘房”的好时机，用“出手”的说法可能不准确。

主持人【冷浩】：在现在的基础上“淘到”性价比比较好的房子。

■有些房子的价格已经穿底

【戴欣明】：没错。因为现在很多房子的价格已经跌穿价值，这在珠三角一些地方有这个情况，价格已经不代表它的价值，这是买方市场的一段时间内的正常阶段，我称之为“穿底”；不叫到底，叫穿底。把底做穿了。所以淘到好房子在未来的升值潜力是很大的。

我认为大家要客观地看待房地产中的房价问题。

主持人【冷浩】：说明大家也可以关心下中心区的房子。这样，我们不提那些楼盘的名字，你认为东莞城区的那些房子值得大家去淘？

【戴欣明】：城区的房子都具有淘的价值（不同的人的需要不同）。另外，郊区、城镇的房子，如别墅类也具有淘的价值，深圳又有看楼团来东莞看楼了。还有一个特点就是东莞有价格洼地问题，会让房地产会逐渐活跃起来。大概我认为会在春节前后。

主持人【冷浩】：也就是说明年上半年的楼市走势了。

【戴欣明】：近期还是要下跌的。等于说那些地段不好的，人文景观差，综合价值比较底的的房子还是要下降的。

主持人【冷浩】：中心区的楼盘的价格是否是差不多了？

【戴欣明】：可以这样说。

主持人【冷浩】：也就是说，那些边角类，那些价值不是很高的房子还有很大的下降空间。

【戴欣明】：现在东莞的楼市是4字头主打，未来是3字头会是主打。

主持人【冷浩】：那么你怎么判断东莞的市场？

■那么你怎么判断东莞的市场？

【戴欣明】：东莞市场有蝴蝶效应，它一直是受深圳和广州的左右，现在深圳关外4000多的楼盘都有了，广州3000多的楼盘都有了，而整个东莞我们称之为在“升级”，升级后的人员结构会有很大的变化；会吸引到很多的人才过来…房地产价格对于高端人才来讲，它就是很便宜的。但是受大的形式的影响，不会在一个月这样的时间内消除，起码要在春节或春节后，有些开发商不得已不降价，去年你高价拿地的企业也要降，这是市场规律，谁让你拿那么高的地价的地哪？

由于高端人才的来临，东莞的楼价在未来会被这些人挺住。

简单地看房价还是最高点（2007年）的一半。

■你能给开发商什么建议吗？

主持人【冷浩】：由于时间关心，我问最后一个问题，戴博士。现在的楼市是低迷，你刚才从置业者角度谈了很多，给市民很多的意见，那么你能给开发商什么建议吗？这时的楼市，这么低迷，开发商应该做什么哪？

【戴欣明】：应该这样说，买方市场的前提下，营销是最主要的。但是，营销要营销什么这才是关键！事实上，我们一直看东莞，当然其它地方也差不多，营销并没有把你的楼盘好，好在哪里很好地演绎出来。或者说，营销手段还很一般化。

主持人【冷浩】：过于常规？

【戴欣明】：非常常规的。

主持人【冷浩】：一些外来的房地产开发商已经有所提高了，但是与一些机构还是有一定的差距。

【戴欣明】：对，但是我们也明显地看到这半年了开发商的营销水平提高很快。最主要的是你不得不提升。而更多的是你的楼盘的好在哪里有什么价值是没有准确地告诉你的准置业者的。准确地告诉那些置业者是可以促成成交的。

主持人【冷浩】：现在是，告诉大家，我降价了大家快来买吧。

【戴欣明】：很多营销者，特别是卖方市场，很多人不在意去演绎房子的价值。

主持人【冷浩】：到了卖方市场，很多地产善还反映不过来。

【戴欣明】：我们与东莞的开发商打交道很多，东莞的开发商还是很聪明的，你只要现在开始重视营销的，那就不晚。认认真真地把你的项目的好的地方告诉大家，你也可以通过媒体，也可以通过其它的方式，因为营销的方式很多，而不是说我就是降价了，你就来买吧。中国人是这样的你越说降价了，人家越认为不值。你应该在降价的同时告诉大家你的房子的真正价值是什么？这点可能是最重要的。

主持人【冷浩】：营销是重中之重。如果想把房子卖出去，赶紧告诉大家你的房子是不是好，好在什么地方？是不是？戴博士？

【戴欣明】：没错。

主持人【冷浩】：那么戴博士，由于时间的关系，我们这次连线就到这里，谢谢你给我们一些提示也祝愿你节日快乐。

【戴欣明】：好，谢谢冷浩。

主持人【冷浩】：那么好，我们刚刚连线的是中国城市与房地产新策划领军人物戴欣明…