房价由供求关系决定是天大的粗糙 -戴晓峰 -搜房博客

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房价由供求关系决定是天大的粗糙 (2008-5-4 16:17:59) [发送到微博]

分类：未分类　标签：国民收入投机资本有效需求债务货币关系决定 |

房价由供求关系决定是天大的粗糙

微观经济学科班教材在讲述价格时会告诉你商品的价格由供求关系决定。需求多，价格上涨；需求少，价格下跌；供应少，价格上涨；供应多，价格下跌。多年来，我们一直信奉这一教条，没有怀疑。但是，通过对房价的研究，我们今天发现，这一教条太粗糙了，粗糙到了不科学的地步，粗糙到了混淆视听的地步，粗糙到了愚弄大家的地步。因此，有必要提出来，进行明辨。

微观经济学科班教材以古典经济学作为基础。古典经济学对应的社会经济环境是国内充分并公正地进行竞争产生的自由的市场经济环境（国际分工并不发达），这是一个最重要的前提。这一环境，就是亚当·斯密所称谓的经济的自然状态。价格由供求关系决定就建立在这个基础之上。

在经济的自然状态下，价格由供求关系决定这一结论是正确的。但是，还可以再进一步深究。

1、什么决定了有效需求？

答案：国民收入决定了有效需求。国民收入多，有效需求的数量大；国民收入增长快，有效需求数量的增长也快。

2、什么决定了市场供应？

答案：有效需求决定了市场供应，这是最主要的方面。同时，还有对有效需求增长的预期这个因素，也决定了市场供应。

可见，对价格由供求关系决定这一结论进行解剖，落脚点便是国民收入。价格由供求关系决定可以改为：价格由国民收入决定。国民收入多，价格水平高；国民收入增长快，价格水平增长也快。

回到21世纪，现在的社会经济环境已经发生了本质的变化。具体表现是：

1、国际分工和贸易十分发达。劳动密集型商品的价格不遵从“价格由国民收入决定”这一结论。例如鞋子、大众服装等。美国的收入高，不意味着美国的鞋子和服装比中国还贵，可能比中国还要便宜。因为其鞋子和服装是由中国的工人生产的，中国工人的价格很便宜，在管理下，劳动生产率又高。此时，价格由国民收入决定要修改为：价格由边际收入决定。意思就是只要我给你的钱比原来你挣的钱多一些，你就可以为我工作。国际分工就可以实现了。因此，鞋子的价格取决于中国工人多挣出的那一部分。那一部分给的多，鞋子的价格就高；那一部分给的少，鞋子的价格就低。

2、投机成为经济的常态。金融和一些实体经济领域经常出现投机现象。投机资本可以在短时间内引发价格的大涨大落。价格由供求决定实质上是：价格由投机资本决定。投机资本越多，价格异动的机会越大；投机资本越少，价格异动的机会越少。

3、商业信贷、政府投资（不区分信贷投资还是发行货币投资）成为经济的常态，甚至成为了经济增长的主要手段。债务货币放大了有效需求，相对地造成了供应的短缺，所以，推高了价格。价格由供求决定实质上是：价格由债务货币流通量决定。债务货币流通量越多，价格越高；债务货币流通量越少，价格越低。

4、政府对刚性需求的商品实行价格管制，保障民生。例如，水、电、盐等商品。这种情况下，价格由政府决定。

5、商业垄断、高科技创新存在。由于缺乏竞争，价格由供应方说了算，所以，价格由供求决定实质上是：价格由供应决定。

汇总以上各种情况下的价格决定定理，如下：

A、价格由国民收入决定

B、价格由边际收入决定

C、价格由投机资本决定

D、价格由债务货币流通量决定

E、价格由政府决定

F、价格由供应决定

我们认为，价格由国民收入决定是价格的本质，是根本，是发展中要解决的主要矛盾。只有国民收入上去了，才能享受更好的商品，因此为商品支付更高的价格，财富增值才得到体现。

就国家而言，“价格由国民收入决定”是应该被追求的，是主流的，是长期可以依靠的，是国策性质的；“价格由投机资本决定”是要避免的；“价格由政府决定”是不可或缺的；“价格由边际收入决定”和“价格由供应决定”只是一时的，不能长期依靠的；“价格由债务货币流通量决定”是需要小心谨慎使用并严加控制的。

考察一下住宅商品具有的特性和房价的关系。

1、社会对于住房存在刚性需求，住房没有替代品。所以，房价很容易上升，在政府没有实行房价管制的时候更是这样。

2、住房需要的土地由国家垄断。在这个方面，国家可以通过土地价格决定房价。但是，我们可以看到，自从房改以来，土地价格没有成为平抑房价的利器，反而成为房价上涨的帮凶。

3、招投机资本喜欢。投机资本就是炒房资金。炒楼的结果首先是房价上涨，但是，天下没有不散的宴席，炒楼资金赚到钱后，自然会离开。离开之日便是房价暴跌之时。

4、住宅的生产周期长，容易造成供应相对短缺，导致房价上涨。

5、招银行信贷喜欢。银行把购房信贷作为优质信贷，购房信贷容易扩大化。购房信贷扩大一方面意味着债务货币流通量增加，另一方面意味着有效需求的增加。这两个方面都导致房价的上涨。

可以看出，上述的因素都导致了房价的上涨。其中有的因素政府完全可以消除，阻止房价上涨。我们现在要问一个最关键的问题，一个确立房价是高还是低的标准的问题，那就是在房价的构成里，房价由国民收入决定究竟占据多大的比例，或者说，房价与国民收入的关系是什么。

这个问题其实有答案。加上购房信贷的帮助，房价与收入的关系是：房价是家庭收入的6~8倍。那就是说，只要超过这个比例，在房价的构成里，除了“房价由国民收入决定”这个合理的因素外，还存在着不合理的因素。

针对现在的高房价，不合理的因素就是：

1、投机炒楼。

2、过度信贷。

3、政府针对刚性需求实行的住房保障和价格管制还没有完全到位。

高房价不是用“房价由供求关系决定”这样一句粗糙话就可以对付过去的。这句话说出来，潜台词就是：房价高有需求支撑，自然有道理，所以，人们还是要赶紧买房，免得以后房价更加高，哪怕是不消费其他的东西也要买房，哪怕是自己的钱不够动用老子的钱也要买房，总之，就是要举全家族之力外加贷款，节衣缩食地去买房。这就是“房价由供求关系决定”这句话愚弄人的地方。

现在买房，告诉你一个诀窍，去抄炒楼客的底，等到银行放盘拍卖房子时就可以考虑了。

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