| 购物中心可行性发展模式分析
作者:马利东
购物中心作为商业零售的一种物业形式，在区别于百货、专业卖场之外，购物中心已成为商业地产金融解决方案的最好模式。目前已经绝大多数由过去单纯依靠金融杠杆模式，转变到通过可变现金流的物业开发模式，并成为当前购物中心开发的最佳金融途径。
在经历全球商业物业投资（固定资产投资是跨国基金或企业资金通过投资具有升值潜力地区具有较高收益率资产的一种投资方式）背景下，越来越多的国内开发企业正在逐渐开始适应这种物业的开发，甚至有更多企业纷纷进入或确立了商业地产开发的发展模式。回顾2006年之前，中国商业地产开发仍处于资金的困境期，并且很多企业根本无法在自身资金实力不够强的情况下，多数采用了产权分割销售的方式来变现资金，而且还有很多企业习惯于住宅类物业或服务式公寓的开发和销售，旨在不断快速回收资金。
当前，国内大型房地产企业中具备商业地产开发经验的企业包括：中粮地产、华润置地、中信置业、保利地产、招商地产等；地区型商业地产开发企业多数具有零售背景，例如：国美置地、苏宁置业、银泰集团、金鹰国际、百联集团、红星美凯龙等。除此之外，活跃在国内商业地产开发的企业中有很多机构均来自于香港或台湾地区。但无论是哪一类型开发企业，商业地产操作阶段的定位过程控制都是非常重点的环节。
在讨论商业地产开发时，必须注重考虑如何实现较高的投资回报率，以及合理的投资风险控制。对于非零售背景开发企业进行判断如何实现最佳投资收益时，一定不能选择高风险和高收益的模式。因为，商业地产投资需要取决于前期良好融资手段，并需要通过长期持有的方式来实现资金的最佳收益。当然，对于通过短期操作手段最快实现企业利润也是一种方式，但该类物业同样需要找到最佳的项目用途。
对于越来越多的城市核心区的土地成本（含拆迁成本）居高不下的情况下，除需要考虑商业零售价值的同时，收益率水平仍值得探讨（成熟商业地段，投资收益相对适中，属于非高收益性，但比较稳定）。
李嘉诚先生曾给出商业成功的评价，即：地段，地段，还是地段。在肯定李嘉诚先生独到见解 之时，必须正确看待“地段”的理解。“地段”讲得是适宜性，所以它是相对的。比如，非成熟地段，会具有较低的成本优势，并且通过时间的培育未来会成为成熟地段（但前提必须是项目所在区域具有发展潜力）；不同物业品种（例如，品牌百货/ 家具卖场/ 社区服务/ 餐饮等），需要借助不同的地段条件。
在项目可行性分析阶段，商业开发规模大小需要借助科学的测算模型。我们通常在充分考虑区域消费人口规模和人口结构分析，以及增长型的可支配收入测算同时，还有两个关键性因素必须考虑，即：二级商圈以内的交通路网评价和项目可视性分析。尽管多数商业开发过程中都会进行以上指标的评价和分析，但真正能够对上述条件进行对接性利用的甚少。此外，市场平均营业坪效在区域商业可开发规模测算中具有参照意义，但在正面推算过程中却往往产生相反的结论。所以，对于正确测算项目可发展规模中，必须要加深到对所开发项目的业态细分和充分考证刚性条件(1)，而对于参照指标需要进行再次数据剔除和均衡价值(2)评价。
注：
(1)刚性条件，即项目所有的商业属性，以及刚性条件的显性与隐性特征;
(2)均衡价值，即价值平衡点求证，以及“风险防范”数值与利润极大值水平分析。
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