说楼论市：2006年房地产调控还有多少底牌？


 
　　“如果是这样，房价肯定会跌。” 2006年1月5日，国资委研究中心宏观战略部部长赵晓对中国经济时报记者表示，农村集体土地直接入市和允许农民入股，对房地产市场来说，无疑是“一次革命性的变化。”

　　岁末年初，农村集体土地可能直接入市并可用作房地产开发的消息，在房地产界引起了一场不小的震动——2005年12月28日，国土资源部土地利用管理司副司长束克欣在“2005中国房地产CEO高峰论坛”上透露，农村集体土地突破性试点方案已经上报国务院。这一消息引发了人们对2006年与房地产有关的土地、金融、税收等一连串调控政策的猜想。

　　农地入市开闸？

　　束克欣在“2005中国房地产CEO高峰论坛”上说，“新农村建设离不开房地产开发，但在现有法律法规框架下，农村集体土地不能用来搞房地产开发，如果这一矛盾不能突破，将变成一种阻碍。”束克欣当天在人民大会堂向来自全国各地的房地产老总们透露：为了解决这种矛盾，国土资源部已经研究了一套突破性试点方案(下称方案)报国务院审批。束还表示，这一报告方案将为进一步修改《土地管理法》和《城市房地产管理法》的有关内容做铺垫。这意味着长期以来一直被禁锢的农村集体土地使用权转让可能解禁，农地入市闸门开启。

　　“实际上，农村集体土地流转在广东从去年开始已经开展了试点，允许农村集体土地直接入市。”建设部政策研究中心住宅与房地产业处副处长文林峰在接受中国经济时报记者采访时说。据悉，2005年5月17日广东省政府第十届六十六次常务会议通过了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(下称办法)，并自去年10月1日起施行，此举被誉为“中国第四次土地革命”，因而受到了广泛的关注。办法规定：集体建设用地使用权作价入股(出资)，与他人合作、联营等形式共同兴办企业，视同集体建设用地使用权出让。

　　但办法同时规定，通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地，不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。显然，“方案”较“办法”又前进了一大步。

　　文林峰表示，伴随方案的出台，可能将会有城乡管理方面的一揽子政策浮出水面，从远期来看，农地直接入市肯定对房地产市场将产生重要的影响，但近期对房价的影响不会很大。

　　对此，赵晓则有不同的看法。赵晓认为，假如方案得到实施，有多个主体供地，土地市场就不会有坐庄的现象，房价肯定会有一个很大的下降。

　　税改提速？

　　“今年从政策层面看税收手段可能会比较清淡，会保持去年以来的政策的延续性，不会又太多的变化，松的预期可能会多一些。”国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广说，实际上当前对楼市的政策还是比较宽松的，大家觉得紧，是因为原来过于宽松，去年所谓的偏紧，采取的一些紧缩政策事实上只是趋向于中性。

　　王小广表示，鉴于当前的楼市现状，宏观上不会有大的动作，刺激性很强的政策出台可能性不大，利率没有什么空间，主要还是要依靠税收手段。

　　众所周知，虽然去年国家税务总局三番五次强调在房地产转让环节征收个人所得税，但实际上该政策在执行过程中被大打折扣。王小广说，在去年的房地产调控中，实际发挥了很大作用的是营业税，我国在房地产调控中要做的税收方面工作还很多，需要大力加以改革和完善。

　　据束克欣介绍，国土资源部目前正在会同财政部、国家税务总局等有关部门研究制定不动产税的征收办法。他说，在国外拥有不动产就要征收不动产税，国内这些年在做这方面的研究和推动，但动作不快，动作明显太慢，2006年将会加快这方面的工作。

　　“同样是作为国民经济支柱产业，房地产行业的税负大约只有汽车行业的1／5，显然是不合理的。”王小广说，在房地产行业，应从长远出发，建立起一个包括资产税(不动产税或物业税)、交易税、增值税(所得税)和消费税在内的合理税制。对购买别墅的消费者可考虑征收消费税，而对购买普通住宅满足基本住房需求的消费者则可考虑予以免除。如果再加上人们关注的遗产税，2006年，通过税收调控房地产的空间非常大。