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叫价关键：楼层和景观 (2005-11-1 9:06:56) [发送到微博]

分类：未分类　标签：滨江花园二手房成交量挂牌房源陆家嘴 |

叫价关键：楼层和景观
　　从部分中介的成交数据来看，9月以来陆家嘴滨江板块二手房成交量上升近40%，成交价也有所上升，与6、7月相比上升了约15%左右。据了解，近期出手该板块高档二手房的买家中境外客占到了绝大多数，他们多半抱着半投资半自住的心态来挑选滨江楼盘。由于一些楼层、江景景观皆好的楼盘房东基本上不肯降价出售二手房，他们的挂牌价与今年3月时基本相同，最高挂牌价超过3万元/平方米。

　　业内人士认为，近期出手陆家嘴滨江板块的境外客，多数是看中了该板块的地段和高档楼盘的稀缺性，他们最关心的是楼盘的质量、物业服务、安全因素等，江景房由于要价过高，而产生了“价高和寡”的现象。

　　而且江景房的房东则因为景观房的稀缺性以及租赁市场的受捧等因素，不急于把手中“王牌”出售，看好后期市场。据有关中介透露，某套世茂滨江的大面积江景房目前已经租到了4万元/月左右，而该板块无江景的高档楼盘租赁价以1万元-2万元/月左右居多。

　　楼盘：浦东仁恒滨江花园

　　总价：615万元

　　房型：4室2厅2卫

　　美联物业近期成交一套总价为615万元的大单元住宅，买家是来自境外的自住客张先生，一年前来上海工作。由于来上海时间不长，且对上海交通等均不算了解，之前一直在离公司较近的区域租房。见上海近期二手房价格有所松动，而自己租房的开销相对来讲比较大，便萌发了购房自住的念头。

　　由于工作原因，张先生全家已经全部搬至上海，包括子女一共4人，为了方便安顿家人在上海居住，张先生要求房屋面积较大，在3-4房左右。同时张先生也抱有自住和长期投资两方面的打算，故在前期选择楼盘时考虑的比较全面且非常谨慎。他表示心里预期不超过2.6万元/平方米的物业可以纳入考虑范围。

　　考虑到张先生主要是自住为主，且家中有年龄较小的孩子，自然对住宅整体的环境包括绿化率及生活配套设施有一定的要求。经过多方比较，最后锁定一套浦东仁恒滨江花园的4房，该物业为4/2/2的大房型。

　　从整个楼盘来讲，该社区的楼盘是围台式的布局，形成良好的家居空间。栋距大，私秘性好。同时，该社区靠近复兴东路隧道，从社区到张先生的公司只要20分钟左右，交通便利。再则，仁恒滨江花园属于高档的住宅，该社区绿化率达到60%，周边配套设施齐全。有华东师大东昌附中、格致中学（东校区）、南国实验小学等学校，同时医院、商场、邮局等也一应俱全。与此同时，该物业地处小陆家嘴金融贸易区，地段的稀缺性和区域的价值都会体现出该物业的抗跌性能，在该小区的后期开发和滨江规化及周边商业设施的不断完善，优越性会更加显现出来。在品质，生活的便捷等方面都充分体现出业主的尊贵。未来3年将有多项因素带动楼盘的升值空间。如果出租，租金回报率也应该比较高。

　　中介公司帮张先生算了一笔账：原先张先生每月租房开销在人民币1万元左右，那购房后每月省下的租金就用来支付银行的贷款，与此同时，该物业如果出租，现时租金约在3500美元左右，即投资回报率约在5.6%左右，而对于像张先生这样的境外人士，即便是作为长期的投资也是比较合适的。

　　·同类楼盘分析·

　　仁恒滨江园：挂牌量最大

　　从近期的交易来看，仁恒滨江园的挂牌量在诸多楼盘中居首，房价除了少部分景观较差的房源价格略有下跌外，大部分呈上涨态势，但整体涨幅明显趋缓。一部分人认为盛大金磐开盘后对仁恒滨江园会有所冲击，房价可能会有所下跌，所以想等待一段时间再作决定。但是，仁恒滨江园整体环境、楼盘品质均属上乘，十分适合居住，因此绝大部分人在对仁恒滨江园同其周边顶级公寓作比较分析后，还是把投资的目光转向了仁恒滨江园。仁恒3期交房已有一年，有些房源目前转手已有2—3次，交投仍持续活跃，换手率极高。

　　近期行情

　　目前挂牌价格在22000元—28000元／平方米之间。

　　世茂滨江花园：长线投资客居多

　　陆家嘴板块中的其他江景高档楼盘目前也保持着平稳的交易量。世茂滨江花园的购房者中以长线投资者居多。由于该小区周边环境跟不上，使得该小区在二手房市场中的成交价涨幅不明显。鉴于开发商实力雄厚、小区品质较高等诸多因素，有很多投资者，特别是长线投资者趋之若鹜，使得楼盘成交量居高不下。

　　近期行情

　　目前其1、2、3期均有房源在二手房市场上挂牌，一般330平方米的挂牌价在650万—680万元左右，折单价19000元—21000元／平方米左右。

　　菊园：成交价与去年持平

　　菊园一期、二期即江临天下经过两年热炒，目前处于平稳期。一方面市场中挂牌房源不多，另一方面受房型影响，平均成交价格基本与去年年底持平，成交量也将略有下降。上海国际商城开业以及复兴东路隧道开通后，在商业和交通利好因素带动下，菊园和江临天下的成交价格曾有所上升，但是由于挂牌量有限，成交量没有太大的变化。菊园3期即汇豪天下小区近期仍保持较高的成交量，主要还是因为挂牌量较大，市面上大概有20多套的挂牌量。

　　近期行情

　　江临天下的成交价格一般在16000元／平方米左右。10层以下的挂牌房源叫价在15000元／平方米左右，10层—20层的叫价在16000元—17000元／平方米左右，而20楼以上非江景的挂牌房源叫价在17000元—18000元／平方米左右，可部分江景房的叫价在21000元／平方米，而江景优越房源的挂牌价则要到24000元／平方米左右。

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