--律师建议修改上海市房地产买卖合同示范文本（2003版）

 

    为了与2007年10月1日实施的《物权法》相统一，上海市日前修改了《上海市房地产登记条例》（下文称原《登记条例》），“登记日”以记载日为准，不再溯及至受理日；单方向登记机构申请预告登记的，登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件；物权以不动产登记簿为准，发现错误应申请“更正登记”。而上海联业律师事务所主任律师王展认为，买二手房应增加“预告登记条款”，建议修改上海市房地产买卖合同示范文本（2003版）。

 

（一）“登记日”以记载日为准，不再溯及至受理日

[案例]：买方张三与卖方李四于2007年11月23日签订《上海市房地产买卖合同》。2007年11月30日，双方向该房屋所属房地产交易中心递交房屋过户申请并被登记机构受理。2007年12月15日，登记机构审核通过并将权利变更记载至不动产登记簿。2007年12月20日，登记机构通知张三领取房地产权证书。

王展律师解读：原《登记条例》第11条规定采取的是以记载日溯及至受理日为登记日的规则，即“房地产登记机构应当在规定的时限内完成对登记申请的审核。经审核符合规定的，房地产登记机构应当将有关事项记载于房地产登记册，登记申请的受理日为登记日。”依据该规定，在上述案例中，登记日为该项过户申请被登记机构受理的日期，即2007年11月30日。

但是《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据物权法的该项规定，上述案例中登记日为登记机构将权利变更记载于不动产登记簿的日期，即2007年12月15日。因此，原《登记条例》应当依《物权法》所确定记载生效的原则做出调整，调整后的登记日以记载日为准。

律师提醒：由于登记日的含义实质是房地产权利变动发生效力的日期，也就是从该日期起房地产权利归新权利人所有。因此，房地产登记机构受理二手房买卖双方的转移登记申请后，并不代表产权已经发生转移。只有当登记机构完成审核程序并将登记事项记载于登记簿后，产权转移才能正式生效。所以，在登记机构审核期间，产权可能会因为司法机关的查封，权利人或利害关系人提出更正、异议等原因，中止转移登记的办理。所以建议买方应该留部分房屋尾款在审核过户之后再支付。

另外，正在使用的上海市房地产买卖合同（示范）（2003版）应该对第六条第二款做出相应调整，即“上述房地产权利转移日期以____【市】【区】【县】房地产交易中心将转移登记记载于不动产登记簿之日为准。”

    [案例]：前不久赵女士为购买一套二手房，与卖方吴先生签订房屋买卖合同，约定6个月内付清房款并办理产权过户手续。但是最近房价有所上涨，赵女士担心卖方吴先生违约将房屋又出售给其他人。于是，赵女士来到房地产交易中心单方申请“预告登记”，但是房地产交易中心却不予受理。

王展律师解读：原《登记条例》第49条第2款规定：“应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。”也就是说，预告登记可单方申请，也可双方申请。关于效力问题，现房为登记之日起2年。原《登记条例》设立预告登记的出发点，就在于通过预告登记可以防止“一女二嫁”，所以“预告登记”并非《物权法》所首创的概念。

但是与原《登记条例》相比较，《物权法》要求预告登记必须以双方合意为前提，即第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”也就是说，当买方单方向登记机构申请预告登记的，登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件。上述案例中，赵女士无法办理预告登记的主要原因在于原来双方合同中没有约定可以申请预告登记。此外，物权法关于预告登记的效力从原《登记条例》“登记后2年”调整为“自债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月”。

律师提醒：由于预告登记须以双方合意为前提，但是正在使用的买卖合同示范文本（2003版）并无预告登记的内容，因此建议在示范文本中添加“预告登记条款”，即约定在买卖双方办理产权过户手续之前，买卖双方或者买方单方可以向该房屋所在地房地产登记机构申请预告登记。而在该示范文本修改之前，建议买方自行补充预告登记条款。

  

    [案例]：黄先生有一套位于虹口区的售后公房，房龄已有三十年，产证上记载的套内使用面积是“55平方米”。最近，买家老李与李先生签订了房屋买卖合同，约定房屋每平方米单价为人民币1.3万。但是在过户之前，为装修老李对该房子进行了测量，发现该房子套内使用面积可能不足55平方米，于是请专业人士对房屋面积重新测量后，发现该房实际的套内使用面积只有50平方米，因此，他带着测量结果到登记机构，要求将登记簿上记载的“55平方米”改为“50平方米”。

王展律师解读：原《登记条例》第17条规定：“房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载应当保持一致。房地产权证书、登记证明与房地产登记册的记载不一致的，以房地产登记册为准。” 而《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。因此，从本质上看两者是完全一致的，只是名称和说法不同而已。

但是，原《登记条例》18条规定：“房地产权利人发现房地产登记册的记载有误的，可以申请更正。申请更正的事项涉及第三人房地产权利的，有关的权利人应当共同申请。”而《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记簿确有错误的，登记机构应当予以更正。”所以，原《登记条例》应做出相应调整，即房地产权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，均可以申请更正登记。

律师提醒：不动产登记簿具有公信力和公示力，是不动产物权的法律根据，因此要求登记机构必须如实将登记信息记载于登记簿。当事实上的物权状态与不动产登记簿登记的记载不一致时，权利人或利害关系人可以凭有关证据申请更正登记。在此建议房屋购买方，在交易之前不妨到房地产交易中心查询该房屋登记簿记载的权利人、面积、权利限制等情况，而且注意比较登记簿与房屋实际权利状态之间的差异性，发现错误的应立即申请更正登记或停止交易，以避免交易风险。