前几日，做客CCTV——2的《对话》栏目时，曾与“赌局当事人”牛刀以及孟晓苏、赵晓等圈内人一同探讨了“焦虑的楼市存在的各种问题”，当时争论的很多观点在这次“莫须有”的赌局面前显得更意义，拿来一同分享。

    楼市遭遇寒流，房价必然要降

    任何事物都是绝对与相对的统一，楼市遭遇寒流也是如此。

    曾经一度火热的地产市场，招来了热钱蜂拥般的进入，可07年后半年，积累的政策，紧缩的银根，增加的利率，使楼市自身的调整开始了，中国南北方楼市不约而同的出现了同一种局面：市场成交持续低迷、融资渠道受阻，07年疯狂拿地的开发商如今却陷入前所未有的资金困局。冷却的楼市“冻”跑了热钱，楼市寒流在开发商的焦虑与恐慌中到来了。

    而这股寒流对于购房者来说，却是一股暖流，一寸希望的曙光。它让消费者看到了房价回落，看到了买的起房的希望。而那种只要买了房子就可以发财，只要投机就能发财的致富模式将终结。这样的社会分配更加公平，从这种意义上讲，这是一种暖流。

    今年的房地产市场，土地和资金成为决定房价的两个最重要因素，从07年下半年开始，为严把土地和信贷这两大调控闸门，国家出台了一系列的紧缩政策，如：土地闲置一年不满两年，需要按照地价20%的比例缴纳土地闲置费，同时要求金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信。

     低迷的楼市中，这些政策的出台对于开发商来说无疑是雪上加霜，于是一些实力有限的开发商率先加入“退地”大军，地价也随之下跌。地价的下跌反过来又影响了人们对未来房价的预期，使购房者的观望效应更加浓厚，房价因缺少购买力支撑而步入下跌轨道。房价跌的越快，公众的观望情绪就会越重，楼盘的成交量就会越低迷。再加股市暴跌，使融资越来越困难，在这场资金链的考验中，顺驰神话因其断裂而走向终结。所以，楼市寒流已至，开发商想生存，就必须面对现实去降价。

    房子若降价 银行最焦虑

    对于银行、开发商、政府、购房者来说，资金是他们共同的命脉，在节目现场，主持人提出 “楼市遭遇寒流，谁最焦虑”这个问题时，牛刀首先亮出了自己的观点，他认为焦虑的群体有三大类，一是地方政府，土地流拍；二是去年扩张过度的开发商；三是炒房客。

    政府焦虑，土地“流拍”会使中央和地方政府的财政税收受到影响，从而影响国家和城市经济发展；扩张过度的地产商焦虑，因为他们的资金链越来越悬，为尽快实现资金回笼，明折暗降，却仍然不见购房者买帐；炒房客焦虑，在房价日节攀升的前几年，为了使自己手中的资本在最短的时间内生最多的财富，他们选择了囤房，而今楼市低迷，想低价抛售，却遭遇无人问津。

    如果按牛刀的逻辑推理的话，准备买房的人应该最焦虑，想在迷乱的楼市中探房价的底，但房价真有所谓的“底”吗？房价跌到何处才算是“底”？然而，从根源上看，他们的焦虑有着同一个根源，那就是资金，因此在我看来，如果现在房价出现大跌的话，最焦虑的是银行，开发商开发贷款基本上是依靠银行贷款，个人买房按首付10%、20%，其余的部分又是银行贷过来的抵押贷款。假如房价跌到30%，那么我们的资产已经变成了首付的20%，等于是完全负债了。

    房价自始至终都是由供求关系来决定，购房者既不要因为楼市见底就急于购买，也不要因为楼盘利润率过高就不买，购房者真正应该看中的还是产品本身。对于开发商而言，现在应以一种居危思安的态度来对待市场，在目前市场不景气的环境下，应该做好准备，迎接未来楼市回暖的那一天。