打击开发商囤地行为是规范土地市场的首要任务，也是促进整个房地产市场理性发展的基础。国土资源部在颁布“39号令”之后，紧随而来的四条细则更是体现了此次宏观调控的力度和决心。这不仅标志着土地市场制度建设再次迈出了重要步伐，也有望将风靡市场的“地王”时代彻底终结。

      不过，在政策强有力的打击之下，有雄厚资金实力做基础的大地产开发商远比中小开发商的抗风险能力要强的多。这就造成在政策调控面前，最先倒下的是对市场影响较弱的中小开发商，而真正囤地捂盘的大开发商们却并未遭到重创。在这种情况下，房地产市场的明天将如何发展？中小开发商的未来又将何去何从？

      “地王”时代：中国土地不能承受之重

      自2004年“8·31大限”后，房地产市场上盛行的协议出让方式被正式叫停。土地“招拍挂”的实施在规范交易行为的同时，实现了市场化和公开化，最大限度地堵住了暗箱操作可能产生的腐败，为房地产市场的规范、可持续发展敞开了一条新路。

      但是，近年来，随着国家宏观调控的不断加紧，地跟银根的不断紧缩，一批实力强大的地产开发商开始南征北战，跑马圈地，在“招拍挂”的交易形式下将地价一再抬高。去年全国出让土地价款比前年增长了30%，而今年，仅仅第一季度就同比上涨10%，各地的拍地过程几乎都成了催生新地王的虚设过场。

      与“地王”频现形成反差的是，市场上商品房供给量并未同步增长，几乎每个实力雄厚的开发商在成功拿地之后都不急于开发，有的开发商还公开声称土地储备足够开发三四年以上。紧张的土地供应与频现的“地王”现象形成鲜明对比，中国土地正负担着不能承受之重。

      政府出重拳“斗地主”   多管齐下规范土地市场

      之前39号令的出台，提高了房地产企业购地成本，改变了过去开发商只要缴一部分土地出让金就可以取得土地使用权证。它首先在制度层面上规范了拿地程序，减少了“地王”出现的机率，使市场逐步走向集中化以及规范化。其次，它的出台直指那些影响市场公平、损害国家利益的投机和投资行为。避免“烂尾”项目的同时，也避免了在销售环节中证件不全的危险，给购房者带来了安全保障。再次，“39号令”的出台加大了开发商融资的难度，房地产市场将会面临一场残酷的“洗牌”。这就要求开发商对资金流动重新做出安排，在尽可能短的时间内完成项目融资，保障项目开发工作的正常运行。

      在宏观政策出台后，配套细则的及时颁布更进一步促进了政策的实际执行。10月28日，国土资源部相关负责人对近期土地调控政策进行解读时，从执行层面再次强调规范土地市场的具体细则。首先，各地国土部门要实行“净地”出让。其次，合理控制单宗土地出让规模，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。第三，规定每宗土地的开发建设时间，即每宗土地的开发建设时间原则上不得超过三年。

      从这些细则中我们不难看出，整治市场中的囤地行为将是政府下一轮宏观调控的重点。在打压大开发商跑马圈地行为的同时，政府还通过控制单宗土地出让规模，吸引中小开发商参与竞争来避免“寡头时代”的出现。

      面对全国房价快速上涨给房地产市场带来的负面影响，政府以积极的土地供应政策来增加房屋供应量，进而以增加供应来稳定房价的调控初衷是正确的。然而，由于增加供应的土地被手中有大量资金的房地产上市公司囤积，房屋供给量没有相应增加，房价依然上涨。因此，使增加的土地供应量直接形成房屋供应量成为宏观调控的当务之急，多管齐下规范土地市场也就成为政府的不二选择。

      新形势下谋发展  就要有新思路新手段

      39号令的出台以及相应细则的公布将会对规范土地市场产生不小的影响，对建设用地出让金交纳的严格约束以及囤地行为的打压，将促成行业内的一次重新洗牌。

      对于政府而言，在配套细则及时公布之后，应尽快对全国土地利用情况进行摸底，搞清楚哪些地区是土地囤地集中地区，哪些开发商是囤地的始作俑者，以便有针对性地将政策贯彻执行。另外，还应同时加强保障性住房的建设力度，将市场与保障分开。在市场迎来高品质时代的同时，保障好中低收入者的住房问题。

      而对于在调控面前面临巨大生存危机的中小开发商而言，要想在新局势下不被淘汰，继续发展，就要有新思想新手段。

      首先，要主动寻求新的融资模式与融资渠道。近期国家出台的一系列政策都涉及到了开发商的资金储备以及运营问题，在资本运营时代，融资也成为决定项目开发成败的关键。而我国融资市场起步较晚，融资手法也比较单一，需要在现行模式下不断探索开发新的融资模式。这些问题不单单针对中小房企，对整个房地产市场来说都是一个不可回避的问题。其次，中小房地产开发企业可以借助差异化经营对自身实力较弱的现状进行弥补，缩短扩张路线，集中化经营，将地产做精做细。