各地泡沫不同，调控须松紧结合！

这段时间，在中国房地产界，关于是否应该“救市”的争论闹得沸沸扬扬。事实上，政府部门和行业协会也在紧锣密鼓地进行调研，以更多地了解行业和市场的真实状况，并酝酿相关的应对措施。昨晚跟一个长沙的网友聊了一会，他说长沙市相关部门正在召开紧急会议，商讨如何“救市”，其中一个措施是给那些有资格购买经济适用房的居民发放货币补贴，让他们去购买商品住宅，这倒也是一个怪招。

笔者认为，近几年宏观调控一直存在“一刀切”的现象，2005年的“国八条”出台后就曾有种说法“上海感冒，全国吃药”，反映出其它地区对于该政府的不满情绪。仔细想想就会发现，包括“70/90”、信贷、税收等绝大部分调控政策，都没有区分不同区域的情况。而事实上，由于我国经济发展和房地产市场发展的区域不平衡，东中西部之间、大中小城市之间的楼市形态差别很大，一个药方不可能治百病。

众所周知，去年“9.27”房贷新政之后，部分城市房地产市场开始调整，继而全国多数城市房屋成交量下跌，虽然目前全国房价仍然未降，但市场继续走冷，存在普跌的可能性。这种形势下，房地产宏观调控走到了一个十字路口，是继续紧缩，还是回头放松？

笔者认为，问题的关键是要搞清楚全国市场和各个区域市场是否存在泡沫、是否健康。如果是泡沫很大，那么“硬着陆”比“软着陆”更有利，当然日本政府千方百计的阻挡房价泡沫破裂，结果使楼市十几年阴跌。如果说基本没泡沫，那么调控就应放松，如果是有些区域有泡沫，有些地方没有，那就得因地制宜。

衡量房地产是否存在泡沫最佳工具是房价收入比。经过笔者的分析研究，发现2007年之前全国城镇房价收入比基本上在6倍上下波动， 2007年达到7.38，与国际水平比较接近，基本上可以界定为总体尚无泡沫。分区域观察，其总体特征是经济越发达、城市地位越重要，房价收入比越高，东、中、西部呈现明显的梯度序列。2007年，一线城市已经明显出现泡沫，北京、深圳、广州已超过13；东部二线城市多在8-9倍左右，中部大城市7-8倍左右，西部城市在5-7倍左右，如重庆只有5.25倍。

当然，上述研究皆以统计局系统的数据为计算基础，而统计局系统的数据并非很准确，地方政府倾向于控制房价涨幅，而居民收入统计中往往难以覆盖大量灰色收入。但不管怎么说，目前也只有统计局这么一个全国性的数据系统，借此还是可以廓清楼市总体形态的，而且由于是同一套体系，各区域之间的可比性很强。

鉴于此，房地产调控应该避免“一刀切”，针对目前我国各区域之间房价收入比差别较大，房价泡沫程度不同的情况，应该对症下药，采取不同的措施。针对房价泡沫相对明显的一线城市，尤其是京穗深三市，应该继续实行紧缩型的调控政策，尽可能让房价有一个适度的回落，比如20%以内；而对房价收入比很正常的中西部地区，应该适度放松房地产调控，鼓励自住需求，引导开发投资，促使市场稳定向上发展。“成都地产十条”借着灾后重建的名义而“师出有名”，其实整体西部地区的宏观调控都应更富弹性。

本文刊发于《中国房地产报》个人专栏

出了梅雨，天气即暴热；跨进七月，楼市却更凉。7月11-14日举行的第23届中国上海房地产展示交易会已草草收场，对于原本参展热情高涨的开发商来说，味同嚼蜡，对于盼望房价大跌的购房者而言，大失所望。

其实在目前弱市格局下，想要房展会有多火，那是相当不现实的。问题的关键在于，绝大部分参展商居然摆出一幅“打死俺也不降价”架式，即使少数楼盘有点小折扣，也附以一次性付款等要求。实在有些怪哉。

开发商降不降价，那是企业自主经营的事儿，外人不足道也，但对于笔者而言，如鲠在喉，不吐不快。在当前市场调整期，企业在楼盘定价方面的决策须要衡量两个因素：一是预判市场将持续下行，还是很快会回暖；二是企业资金链能否足以支撑销售缓滞带来的压力。其中，前者的重要性远大于后者。

众多开发商死扛房价，主要缘于对后市持乐观态度，仍抱有短期内房价即将迎来反弹的想法——我认为这只能是幻想。从市场运行态势分析，自去年11月开始，上海一手房住宅成交量持续下降，今年上半年商品住宅的成交量同比去年剧降50%左右。往年成交活跃的4、5、6三个月今年却持续低迷。当然，若观察房价，无论一手房，还是二手房，至今整体未跌。

“盘久必跌”，这一股市规律，在很大程度上也适用于楼市。没有成交量的支撑，房价想要保持坚挺，难度相当大。或许很多开发商会援引2005年夏天上海楼市的故事。2005年5月“新国八条”出台后，上海楼市成交量迅速萎缩，价格亦开始下调，第三季度陷入低谷，部分楼盘甚至降价20-30%。事实证明，第四季就开始触底反弹，2006年基本上属于小幅上升的过程。

但是，开发商一定要清楚的认识到一点：上海楼市目前面临的形势，与2005年具有很大差异性。2005年“新老国八条”出台时，全国其它区域都在抱怨“上海感冒，全国吃药”，因为2004年只有以上海为代表的长三角地区房价涨幅过大；而眼下的情形是全国楼市整体向下调整，近几个月一二线城市住宅成交量同比去年普遍缩量四到五成，珠三角地区房价下跌明显。在全国其它区域皆跌的大势之下，上海还想一枝独秀，可谓难如登天。

从宏观面分析，差异就更大了。2005年国内经济仍处于上行阶段，通货膨胀保持在正常的低水平，虽然已经开始收紧“银根”，但没有实行从紧的货币政策，国际上很多发达国家的楼市一片繁荣。经历了2007年的高点后，目前国内经济明显开始下行，CPI持续在8%上下高位徘徊，从紧的货币政策逼迫许多开发商卖地、出让股权、借高利贷，国际上美国次贷危机依然持续，甚至已拖累今年世界经济的增速。

房地产市场并非“天外飞地”，国外经验表明，在宏观经济上升期，房地产市场往往先回暖，在宏观经济下行期，则有所滞后。若真如许多经济学家所言，本轮宏观经济繁荣顶点是2007年，其后将步入下行轨道，那么本轮楼市调整，短期内将很难结束，这将是一场持续2-3年的中期“战争”。

正基于此，开发商不能对后市盲目乐观，这个“冬天”可能有点长，销售跑量远比扛着高价贪求高利润来得重要，让利促销是正道。本次房展会现场客户调查显示，持观望态度的购房者所占比例超过7成，较往届展会大幅提高。在目前买方观望气氛浓厚的情况下，或许部分开发商会担心：降价以后还是卖不掉岂非进退失据？然而别忘了，有一点是铁定的：降价不一定好销，不降价一定不好销。

本文刊发于《东方早报》个人专栏

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