上海楼市低下“龙头” (2007-4-4 12:45:18)
“龙头”也有低下的时候，因为昂的太久也会累。上周，一则来自《东方早报》
的报道广被网络转载：“上海去年房价6年来首次下跌，调控基本到位”。应该说，这一来自上海社科院的观点比较准确地反映了上海楼市的发展态势。
面朝太平洋、背依长三角的上海，从来都不缺少奇迹。“东方巴黎”的风韵犹存，工业大市的壮心仍在，金融中心的轮廊初现，房地产业的光荣与梦想，亦曾载入中国房地产市场化的史册。1999年，上海开全国之先河，把房地产业作为支柱产业写进“十五计划”，自此，一步步将中国楼市龙头老大的名份揽到怀中。
按上海统计局的房屋销售价格指数，从2000年开始，上海的住宅价格摆脱了之前连续几年下跌的阴霾，至2005年，每年同比增幅依次达到2.1％、8.7％、21.4％、15.8％、9.2％。其中，2003年开始，上海房价一举超过北京，开始坐上国内楼价的第一把交椅。
玫瑰虽艳，也会刺伤手。当高房价成为越来越多上海人肉中之刺的时候，预示着楼市将由盛转衰，正所谓物极必反。2005年的房地产宏观调控，很大程度上是把过于招摇的上海楼市作为重点打压目标。结果也证明了一点：以上海为中心的长三角楼市明显受挫，上海房地产市场经历了一轮“V”字形的大振荡，住宅价格及供求比在7、8月达到了低谷。但由于调控之前的第一季度房价涨幅较快，2005全年的住宅销售价格指数同比还是增长了9.2％。
2006年，新一轮宏观调控虽然风大浪高，但上海房地产市场开始趋于平稳，市场刚性需求逐步释放，对市场起到了托底性的支撑作用。上海易居房地产研究院的数据表明，2006年商品房市场供应量为2794万平方米，比2005年下降7.5％，近四年来首次回落到3000万平方米以内，而2006年全市商品房成交量为2601万平方米，比2005年大幅回升了18％。市场供求关系由2005年宏观调控后的供过于求（1：0.73）转为供求基本平衡（1：0.93）。
开发投资降温迹象明显。上海统计公报表明，2006全年房地产开发投资同比增长2.3％，增幅回落3.8个百分点。各投资主体中，非国有投资仍占主导地位。其中，投份制和私营经济单位投资规模较大，分别下降6.8％和11.4％，而外商和港澳台企业开发投资增长较快，分另为65％和43％。说明在人民币持续升值和全球流动性过剩的背景下，外资依然看好上海房地产业的中长期投资前景。
房地产价格稳中有降。上海统计局数据显示，2006全年，房屋销售价格水平比上年下降1.3％，其中商品住宅销售价格水平下降3.2％。全年房屋租赁价格水平上涨4％。全年土地交易价格水平比上年上涨1.2％，涨幅比上年回落5.7个百分点。而国家发改委、国家统计局每月发布“70个大中城市房屋销售价格指数”
也表明，2007年2月上海新建商品住房销售价格同比上涨0.1％，之前连续10个月都是下跌。
与中国相似的是，自2000年以来，美国也经历了一波楼市繁荣期，但去年开始泡沫破灭，如今次级房贷危机已迫使几十家抵押贷款公司破产。房地产经济，总逃不脱宏观经济周期和自身发展周期的宿命。笔者早在去年10月就曾在《第一财经日报》撰文道：“十一五” 期间上海住宅价格年均增幅5％左右可能性最大，具体而言，1年之内，将以下跌为基调，1-3年将在盘整中回升。经历了6年的风华雪月之后，2007年，上海房地产市场将是一个稳定发展、兼有弱势波动的格局。
正如社科院报告所述，近两年上海住宅市场在调整的同时，商办类市场却持续走高。2007年，这种不同市场的分化情况依然存在，笔者在此稍作分析和预测。就住宅市场而言，总体依然呈现弱势。各种税费及限外政策，使高档物业市场受到打压，相关资料表明目前内环以内滞销住宅比重最高；别墅物业由于继续遭遇新增用地的禁令，供应仍在继续减少，价格看涨；中低档住宅则随着“70/90”政策的严格落实，其供应结构必然发生变化，90平方米以下住宅比例必将逐步增加，2007年下半年就会有该类房源陆续上市。
接下来再看商业房产市场。近几年，随着人口的大量外移、人均可支配收入的快速提高,上海商业房产市场蓬勃发展。值得关注的是，自2005年开始商业市场逆转为供大于求，易居房地产研究院的数据是，2006年进一步扩大至1：0.66，但同时价格却连续几年走高，去年仍有近9％的增幅。在住宅投资受限、流动性过剩、股市振荡的综合影响下，可以预见2007年商铺投资热仍难降温，而且市中心项目受追捧与新兴区域社区型商铺相对过剩的态势也将持续。连续两年供大求，价格却仍在快速上涨，这是比较反常的现象，表明泡沫已经初露端倪。
最后，分析一下写字楼市场。2006上海办公楼市场基本供求平衡，但市场表现呈两极化，市中心明显供不应求，远郊供应远大于需求，在销售均价总体同比下降的同时，甲级写字楼的售价和租金却快速上扬。目前，传统商务中心的多数高档写字楼只租不售，2007年仍将呈供小于求的格局,2008年供应紧张局面将会到得缓解。去年12月我国金融业全面对外开放，一批外资金融机构纷纷把上海作为企业的首选注册地和办公地，导致甲级写字楼的需求依然旺盛，售价租金仍会继续上涨。但是，写字楼市场整体的过热态势值得警慎。
