两大房产优惠政策或将按期终止

近日，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受记者采访时表示，鉴于目前经济回暖、房地产市场向好的形势，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。

政策到底是终止，还是延续？已经成为近期房地产业舆论界最热门的话题，一些担心政策取消的购房人，被迫放弃观望，入市购房；同时，近期资本市场对此亦有明显反应，地产股经历10月中旬的大涨后，近期迎来一波调整。决策部门对此亦非常重视，住房和城乡建设部以及各地房产部门频频召开相关调研会议，听取各界意见。

王珏林副主任的看法，在一定程度上代表了住房和城乡建设部的意见，但由于最终决定并未形成，到底终止哪些政策，又会延续哪些政策，现在尚无明确说法。那么，又该如何看待这一问题？笔者简要谈三点。

首先，房地产政策变动将看宏观经济政策“眼色”。中央经济工作会议快要召开了，但明年经济政策思路大致已定，“保增长、调结构、防通胀”，可能还是最为核心的三个调控目标。与此相适应，房地产业的支柱产业作用，还将继续发挥，今年前三季度房地产开发投资同比增长17.7%，比去年同期回落8.8个百分点，与全社会固定资产投资达33%左右的增幅相比，房地产投资增幅依然偏低，国家依然会鼓励其进一步增长，这方面政策明年绝不会改变。本轮增幅高点可能会达到30%左右。

而投资若想持续增长，商品房销售不能“掉链子”，所以还会支持住宅需求中的合理的自住需求，也即针对首次置业中的普通住宅交易；去年出台的部分贷款和税收优惠，极有可能会延续下去。然而，由于中央开始担心通货膨胀的到来，不希望包括房价在内的资产价格过快上涨，于是抑制住宅市场中的投资投机需求将成为调控方针。

其次，去年出台的政策存在中央和地方的不同。在国家层面，明确注明截止日期为2009年12月31日的，其实只有“131号文”中规定的两个政策：一是对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。二是对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，将现行个人购买普通住房超过5年转让免征营业税，改为超过2年；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；另外，对于个人购买非普通住房也有优惠。

这就意味着，只要政府不再出台新的文件，上述两条优惠政策将自动终止；而其它优惠政策由于没有规定时限，是否能延续就存在很大的模糊空间。去年以来，地方政府也出台了很多优惠政策，其中是落实中央相关政策，其它是新加的。比如上海就曾推出过“14条”、“沪八条“等，新增加的优惠如：”个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。”而上海当初规定截止日期为今年年底的政策有多条，如果不另发新文，则意味着将终止。

再次，中央和地方在调控政策上面存在一定差异。中央注重的全国房地产市场发展整体，而地方只关注自己的区域市场。国家层面，在调控过程中，既要发挥房地产的支柱作用，又会考虑与民生的关系，比如加强住房保障建设，努力稳定房价。而地方政府追求的首要目标，是推动楼市快速发展，以求获取较多的土地出让金和房地产税收，其次才是民生与房价问题。

因此，基本上可以预测，为了抑制房价过快上涨，减少楼市中的投资投机需求，“131号文”中明显规定期限的那两条政策，会在年底终结。而其它政策，能否执行，主动权限掌握在地方政府和商业银行手中。比如房贷政策，即使银监会一再提醒风险控制，要求严格执行二套房贷政策，但商业银行为了自己的利益，还是会放松限制；所以，国家是否会取消七折房贷利率优惠，并不重要。