房地产调控迷路了

风云激荡的中国楼市，让人慨叹身处这样风景独特的年代。决定房地产市场形态的因素有很多，常被人挂在嘴边的有宏观经济、城市化、人口红利、土地制度、传统置业习惯等，但从来没人敢忽视的是：调控政策。

所以，“政策市”的称谓自然牢牢落在了中国楼市的头上。如果政策“风调雨顺”倒也罢了，可近几年来房地产调控政策一方面让人难以琢磨，另一方面效果又不尽人意。于是乎，怨言四溢，再所难免。

从根子上讲，调控是必须的，又是复杂的。必要性表现在，其一，从经济学原理上讲，经济增长具有周期性，客观上需要政府运用经济政策（我国称为“宏观调控”）进行防范经济大起大落，作为重要经济部门的房地产业，也需要政府进行反周期的调理。其二，中央一再强调，房地产业是国民经济的重要支柱产业，理应当作“国宝”看待，热的时候首先给它降温，冷的时抢着给它保暖。其三，房地产业的主干是住宅产业，而住宅又属国计民生，从社会保障的角度考量，比其它行业更需要政府花心思打理。

复杂性主要体现在两方面。一方面是宏观调控本身很难掌握火候，市场冷时，加火，可一不小心火势就会失控，市场热时，浇水，弄不好又会熄火。比如，眼下很多经济学家对去年我国的经济政策提出质疑，第二季度美国次贷危机已开始加剧，而且国内经济也显露下滑态势，可政府依然执行紧缩的货币政策，从而没能阻止去年下半年宏观经济的急转直下。楼市亦如此，2007年还热火朝天，2008年却掉进了冰窟窿，许多大城市房屋成交量暴跌五成左右，搞得政策不知所措，像个无助的小孩子。

另一方面，与发达国家相比，我国房地产市场还很不成熟，从1998年全面房改算起，区区不过十年，而欧美国家房地产市场化已近百年，因此我国楼市尚处于青少年阶段，性格还没定型，偶尔还蛮不讲理的耍小孩脾气。面对于此，家长（政府）调教楼市的难度很大，尤其是住房制度不健全，住房保障不完善，政策总是在保障产业增长和加强住房保障之间困惑、犹豫。

近十多年来，我国的房地产政策可谓潮起潮落，忽左忽右，飘摇不定。1996-1997年，房地产市场步入低迷期，恰在此时，亚洲金融危机袭来，我国经济和楼市皆受到波及。在此情况下，为了刺激经济增长，中央想到了房地产业，于是在住房改革慢吞吞走了十多年后，坚定的把住宅产业列为拉动经济增长的重要产业，并出台了“23号文”，彻底抛弃了福利分房制度，代之以货币化分房。与之相配套，国家还推出了住房按揭政策，上海等地方政府在救市方面走得更远，包括购房退税、购房落户等政策，从而使房地产市场很快走出了低谷，继而迈开大步向前冲。

眼看楼市活似脱缰之马，2003年开始，以紧缩信贷为主的“121号文”为标志，房地产宏观调控拉开序幕。然而如同闹剧一样，在开发商的质疑声中，尤其是任志强抛出一个“两万言书”，中央不久后出台了“18号文”，首次提出房地产业已成为国民经济的支柱产业。于是，“121号文”没能执行下去。充分反映出在本轮调控初始阶段，由于对市场走势是否真的偏热吃不准，政策左右摇摆得历害。

2004年，随着宏观经济调控的全面展开，政府在楼市调控上吃了定心丸，大力紧缩地根和银根，尤其以经营性用地出让实行“招拍挂”为典型。可市场并不买帐，房价照样上涨，而且稍做调整后反弹的更快更高，上海房价在2004年底到2005年初的几个月内，大涨约三成。于是，全面性、综合型、高强度的“国八条”于2005年4月出炉，业界抱怨“上海感冒，全国吃药”。随后的事实表明，确实只有以上海为代表的长三角楼市出现明显调整，而全国其它区域的房价依然快速上涨。

接下来，2006年中央又出台“国六条”和“国十五条”，另外还有 “171号文” 限外政策等出台。数据却还是不容乐观，2006年全国楼市有所调整，但幅度不大，市场依然偏热。进而，2007年再次迎来迅猛的反弹，部分热点城市全年房价飙升五成以上。于是，质疑房地产调控失当、不力的声音不仅来自民间，也来自当年的全国两会代表、委员们的提案。2007年，新的调控政策继续，如“房贷新政”、“土地储备办法”、“严格土地招拍挂程序”等。

2007年第四季度，持续五年之久的房地产调控终于见效，全国楼市显露疲态。从宏观背景看，经济也开始触顶下行，因此这迟来的功劳还不能全算在房地产调控的头上。与宏观经济政策类似，2008年上半年基本还是紧缩型调控，随着楼市下行越来越快，地方政府受不了，自5月开始，沈阳、重庆、郑州、厦门、长沙、南京、杭州等诸多城市纷起救市。直到10月22日，以财政部和央行降低房产交易税和贷款利率为标志，中央开始为楼市调控松绑。12月下旬，国务院办公厅出台“131号文”，为下阶段楼市调控定下调子。

然而，最有趣的现象出现在今年春节过后，一波始料不及的楼市反弹，引发“小阳春”与“真正回暖”的争议，部分开发商重新调高楼盘定价。政策走势阴晴不定，重新陷入类似2003年的迷茫：看不清市场走势，所以调控力度既不敢加量，又不敢减量。最终结果是，今年两会《政府工作报告》涉及房地产部分，只是重述去年“131号文”，而住房和城乡建设部也声称“近期不出台新的政策”。

综而言之，政策对当前我国楼市的影响深重，但很多时候，政策却又难以切中要害，甚至只是隔靴搔痒。政策彷徨，源于市场走势不明；反过来，政策摇摆，又影响市场走出暧昧状态。这就是我国目前的房地产政策现状。调控是门手艺活儿，急不得，但必须提高技艺。

本文刊发于《远洋天空》

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