中国楼市未来之四大趋势 -杨红旭·海博派 -搜房博客

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    我是干啥的

    上海易居房地产研究院综合研究部部长


    政府咨询专家：担任课题组长的研究课题包括：《全国住宅市场供需结构调查研究》(中房协)、《科学研判我国房价泡沫，完善房地产宏观调控》（建设部）、《上海住房保障体系及发展思路研究》(上海发改委)、《上海房地产市场“十二五”发展规划研究》(上海房管局)、《上海市住房租赁市场和公共租赁住房的制度建设研究》(上海房管局)、《关于2008年全国存量房税收减少的原因及对策建议分析》（中房协）、《武汉市房地产市场“十二五”发展规划研究》(武汉市房管局)、《金山区房地产“十二五”发展规划研究》（上海金山区房管局）、《卢湾区房地产“十二五”发展规划研究》（上海卢湾区房管局）)、《嘉定区房地产“十二五”发展规划研究》（上海嘉定区房管局）、《普陀区房地产“十二五”发展规划研究》（上海普陀区房管局）等50多个。


    企业战略咨专家：服务过的房地产开发企业十几家，撰写的研究报告包括《陆家嘴集团企业发展战略》、《旭辉集团IPO专题研究》、《中邦置业企业发展战略》、《上海城投集团企业发展战略》、《金丰投资集团企业发展战略》等。


    地产专栏作家：约稿的媒体包括：中国证券报、经济观察报、中国房地产报、东方早报、新民周刊、时代周报、华夏时报等几十家。



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    上海易居房地产研究院是全国著名的一流房地产专业研究机构，致力于推动产学研一体化的发展，具有理论结合实践的强大研究能力。在政策趋势研究、产业发展研究、市场趋势研究、区域发展规划研究、企业战略研究、重大项目研究等领域具有领先于业内的核心优势。经常性的为各级政府相关部门、行业协会组织、房地产开发企业、金融机构等提供各种咨询和课题研究服务。希望能有机会合作，与您一起洞察和分析房地产大政、大局、大势。


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中国楼市未来之四大趋势 (2006-11-1 11:58:19) [发送到微博]

分类：未分类　标签：房地产中小套型十一五 90平米基本上 |

展望房地产市场未来的发展趋势，需要搞清楚宏观、中观、微观三个层面的态势。首先是宏观层面的时代背景，目前中国正处于城市化快速发展阶段（每年增长1-1.5%）和人均GDP快速增长时代，这一时代客观要求房地产业保持快速而稳定的发展。其次是中观层面的社会和经济形势，构建和谐社会是目前政策主方向，适度抑制经济过热是目前经济发展的指导思想。最后是微观层面的房地产市场特征，房地产市场自有内地发展规律，比如开发重点城市向欠发达城市转移，市场性质由卖房市场转变等。也即说，在城市化进程、人均收入增长、构建和谐社会、经济发展模式转变、地方政府博弈、企业优胜劣汰等多种力量的作用之下，房地产市场的发展将呈现以下四大趋势。

第一、房地产投资增长将趋于稳定。“十一五规划”把每年的国民经济增长目标定为7.5%，反映了中央更强调经济稳定健康增长之路。现阶段，房地产投资增幅和全社会固定投资的增幅保持一致或稍高一点是比较合适，2005年全国同比增长19.8%。前两年许多城市的房地产投资增幅高达30-40%，有些过热。2005年北京全市完成房地产开发投资1525亿元，比上年增长3.5%，增幅比上年回落19个百分点，上海同比增长6.1%，增幅同比回落24.3%。今年上半年，全国房地产投资同比增长24.2％，慢于同期全社会固定资产投资增速5.6个百分点，虽然有增快的迹象，但需要特别注意的是投资结构正在优化，比如经济适用房投资由上年的负增长14.6％转变为增长6.1％，增幅提高了20.7个百分点。本轮调控之后，地根将会进一步缩紧，导致总供应量会有效控制；70%限价商品房政策，使行业利润摊薄，开发热退烧。未来三年内，全国整体的房地产投资趋势会进一步趋稳

第二、房地产市场需求趋于理性。目前我国城市城镇居民的人均住房面积已达26平米，虽然离欧美发达国家水平还有距离，但已赶上或超过新加坡、香港、日本等亚洲许多国家的人均水平。现在看来，我国以前定的人均住房面积35平米的小康标准超过了国民经济的承受力，因此中央的住房政策方向正由“人人有私房”向“人人有房住”转变。“国十五条”中首次提到“积极发展住房二级市场和房屋租赁市场”，正是这一思路的反映。大量中小套型的限价房源推出，会刺激自住需求。而在营业税、个调税等的一层层打压之下，投机客基本上已经退出住宅市场，少部分期望通过购买房产达到长期保值增值目的投资客，也陷入观望状态，更多人选择把资金投入股市及基金市场。非理性购房大幅减少，自住型需求占据对主流，总体来看，“十一五”期间我国房地产市场需求将趋于稳定。

第三、住宅供应结构将趋于合理：住宅结构不合理，是房价高涨、投资过快的源头性原因，其主要表现为普通商品住宅、经济适用房和廉租房的供应比例过小。

“国十五条”中采取强制性的行政手段规定：“十一五”期间90平米以下房型必须占到住宅供应总量的70%以上。从目前各个地方的反应来看，基本上都开始遵守这一新的“游戏规则”，广州、深圳、上海、北京等地最近出让的住宅用地中，已明确规定要达标，甚至部分地块全部需要建成90平米以下的中小户型。由此可以预测，一年之内住宅供应结构将明显改善，两年后中小套型将成为市场供应的主流。但五年后，中小户型充斥于市场，很有可能会导致供大于求。地方政府在具体执行中，也会考虑市场风险和财政利益。因此我个人认为，三年之后，“三限制”将面临一个较大的调整。

第四、商品住宅价格将趋于分化。如果”三限制”严格执行,发达城市的房价将两极分化。中小套型由于供应量过大,价格将会走低，90平米以下，基本上难以设计出舒适型的三房户型，但三房户型又是市场需求的主力房型，由于人口因素，打算买三房的自住客一般不会委曲于二房。因此，政府强制压缩90平米以上房型的比例，必将造成这一面积区间的房源供不应求。这一政策出台后，北京、深圳的部分大户型楼盘出现了涨价现象。而且，由于建设部已明确“70%”是一个城市总量的概念，必然导致这一比重会较多地分摊到郊区楼盘头上，而市中心住宅项目中90平米以下套型占比会偏低。从而造成市中心房价继续坚挺，而外围区域则极有可能供大于求程度加重，眼下的上海市场已呈现这种分化态势。

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