| 房价泡沫这点事儿（泡沫系列之一）
前几年，“泡沫论”在中国房地产界颇有市场，谢国忠从2001年就开始宣扬此观点；去年以来，“拐点论”又大行其道，尤其是从地产大佬王石嘴里说出来，更让媒体添油加醋地传播开来。这两种论调的内涵基本相似：正因有泡沫，才将导致拐点。
所以，到底中国楼市会不会拐、现在拐还是将来拐，都跟房价泡沫的有无、大小密切相关。有些经济学家认为，不管是股市泡沫，还是楼市泡沫，都难以事先认定，只有等泡沫破灭了，才知原来泡沫已经这么严重！这种观点有些悲观，确也反映出辨识泡沫的难度很大，但作为“吃学者、专家饭”的人，还是有责任关注、分析、研究这档事儿。
房价泡沫到底是什么东西
泡沫到底是什么东西，值得稍作探究。老实说，迄今为止，经济学界对此尚无标准定义，有点权威的是经济学家金德尔伯格1978年提出的：“泡沫可以不严格地定义为一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升。”这一界定意味着：只有资产价格才会出现泡沫，消费品价格即使涨得很快，也不会形成泡沫，就像眼下我国的CPI一样；原因很简单，消费品市场中不可能出现大规模的投机行为，正如在前些时的猪肉狂涨的过程中，不会出现收购猪用以囤积的现象。但作为资产的房地产就会出现囤地、捂盘等现象，去年二三季度很多开发商都干过这种事。
因此，房地产具有形成泡沫的天然潜质。若往深处分析，具体表现在三个方面。一是房地产的区域性很强，一个区域的土地多寡不均，从而导致供给难以很好地匹配需求；二是房地产开发周期较长，短期内供给难以有效增加，也即供给弹性很小，容易被炒家制造“买不到”的市场恐慌；三是房地产的价值难以判断，往往需要将预期价值折现来计算，而预期的合理性很难把握，投机者正好混水摸鱼。
房地产泡沫的制造者正是投机者，假若市场中没有足够多的投机需求，根本不可能快速推高房价，也正由于投机者的推波助澜，导致很多自住客和正常的投资客盲目跟进。2004年著名的温州炒房团曾把上海楼市折腾得雾烟瘴气，2007年深圳本地及香港投机者使房价整体暴涨50%以上，彼时，这两个城市很多楼盘的投资、投机性购房比重高达50%以上，远远超过20%的国际警戒线。是泡沫总归要萎缩或破灭，其后，这两个城市的房价都出现一定的下跌，其中深圳目前还在经历痛苦，部分投机者被套，甚至房子沦为负资产。
泡沫形成三要素：心理预期、羊群效应、资金支持
在推高房价、形成泡沫的过程中，心理预期、羊群效应、资金支持三者缺一不可。心理预期是指房价看涨预期，最典型的当属1980年代后期的日本，当时很多人都认为日本经济神话仍将沿续，东京地价将只涨不跌。在大家都认为房价还会更高的情况下，并且在投机者的示范下，更多人加入购房的行列，形成羊群效应。典型案例是1920年代美国佛罗里达州出现的楼市热潮，发展到最后，连一向谨慎的银行家都忍受不住诱惑，投钱炒房。房地产投资本身所需资金门槛较高，没有大量的资金支持，根本不可能形成房价泡沫，而靠投资者自有资金也很难搅动市场，于是借贷炒房顺理成章，在诸多融资路径中，银行房贷最为重要。
针对第三个条件，不妨多说一点。金融已成为现代经济的核心，在一定程度上，房地产金融是促成房价泡沫的“第一功臣”，又是房价泡沫最终破灭的导火索。
在诸多金融产品中，按揭贷款最为重要，它让原本看起来根本没能力购买的房产，忽然变得捶手可得。住房按揭贷款在国外流行已久，我国从1997年才开始推广（《个人住房担保贷款管理试行办法》出台），1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》中明确：为促进住房消费，支持住房产业成为新的经济增长点，改善银行信贷资产结构；只能用于“购买自用普通住房的贷款”。
演变到后来，投资投机者都能轻松获贷。究其原因，个人房贷一直是商业银行的一块优质资产（至今不良贷款率仍不足1%），而改制后的商业银行市场化程度大大提高，上市后的银行更面临巨大的营利压力，而市场竞争却越来越激烈。在这种情况下，商业银行在个人房贷的审核中，门槛也比央行文件规定大大降低，对于投资、投机性购房基本上呈放任状态，从而使很多投机客依靠贷款的杠竿效应，以较少的资金投资大量房屋。从2005年“国八条”以来，个贷政策紧缩，但直至去年的“9.27新政”，才真正严格起来。其效果非常明显，去年第四季度开始，多数城市都出现楼市调整迹象，由此证明房贷松紧直接关系到市场的冷热。
炒楼资金的另外一种形态是社会游资，性质比较复杂
大致可分为三种，一是来自民营经济发达地区的民间资金，典型的是温州生意人与山西煤矿主；二是来自各种企业的存量资金，由于房价持续攀升，许多自有资金充足的企业转投楼市；三是来自于海外的热钱，在人民币升值预期及国内经济、楼市繁荣、流动性过剩的情况下，近几年海外热钱（部分通过地下渠道）大量涌进国内楼市，其中既有小打小闹的散户（多属港台人士和华侨），也有财大气粗、喜欢整栋收购的基金。
本文刊发于《楼市》杂志
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