很多人都在抱怨房价高，同时很多人依然在买房；最近上海新开楼盘卖得火的不乏个案，如三林板块的万科金色雅筑并未降价，却依旧顾客盈门。当然，3月份上海一手住宅成交量虽然环比2月大增，仍较去年3月有所下跌。总体而言，上海市场尚未完全走出观望。至于全国，部分城市如深圳、广州、重庆等打折正酣，观望气氛甚浓。
而“潘秀才”（潘石屹在作秀方面甚有才）高呼“百日剧变”，看空房企，从另外一侧面反映出部分开发商亦对短期市场不乐观。那么，买家们的观望之后，到底迎来的是房价全面大跌之“拐点”，还是新一轮的恢复性增长？对此，仁者见仁，智者见智，我一直从需求分析研究，认为中短期之内很多城市走出观望、迎来恢复性增长的可能性更大。
从很大程度上讲，正是由于需求旺盛，导致近几年全国、包括上海楼市保持整体供不应求的态势，这让一直以来期望房价下跌的人们和“看空派”们简直望穿秋水。问题的关键在于，哪来这么多人毫无惧色地迎着高房价入市？下面以上海为例，分析一下到底是什么样的需求在支撑着我国价格已经偏高的住宅市场。
首先，改善性需求已成为主导。按理说，我国住宅私有率已高达83%，这在全世界都能排在前列，目前美国不足70%，欧洲平均只有50%左右，为何中国人还在踊跃购房？除了喜欢置业的社会传统外，很重要的一点是，目前国人的居住水平较低，统计数据表明，上海6亿多平米的住宅总量中，面积小、质量差的房改房所占比重大于新建商品住宅。因此，旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求源源不断，而且，持续快速增长的居民收入为之创造了条件。“十五”期间，上海城市居民家庭人均可支配收入年均增幅逾11%，2007年更高达14.3%,超过全国平均水平。
收入的快速增长为住宅需求提供了支付能力，近年来上海城镇人均居住面积一直随着收入的增长而稳步提高，2007年末，全市城镇居民人均住房建筑面积32.2平方米，高于全国水平。从国际经验看，人均GDP超过3000美元后，住宅消费将步入加速升级阶段，而上海2007年人均GDP已超过8500美元，早已达到中等收入国家水平。而且，伴随着家庭小型化的趋势越来越明显，部分婚房需求在一定程度上也属于改善性需求，这里特指父母在上海的新婚族。
其次，刚性需求持续旺盛。主要分为两类：一类是外来在沪工作人员的首次置业，上海作为日趋国际化的大都市，吸引了大量“两外”（外省与境外）人士在沪定居，上海近五年常住人口增长了233万，年均增长46.6万人，多属外地人；一般而言，两个外地白领在上海工作五年左右就有能力购房（在两方父母支持下），这类购房中的部分需求也可划为婚房。另一类是动拆迁创造的需求，目前上海已过了拆迁高峰期，去年《物权法》的出台更使动拆迁难度加大，但每年仍有300-400万平米的拆迁量，按“拆一补二”的标准大概估算，每年仍有700万平米左右的住宅需求量。
最后，投资性需求持续存在。住宅的首要功能是居住，但投资保值是另一大功能，特别是我国当前资本市场还不是很完善，社会上缺乏足够投资渠道情况下，投资房产便是一种重要的途径。当前，我国经济正面临着诸如人民币升值加速、通货膨胀高企、流动性过剩等问题，对于城市富裕阶层而言，通过购买房产谋求货币资产的保值增值是一种可行且回报较高的投资途径。
上海作为中国的经济中心和与国际接轨的重镇，一直是受各类资本青睐的地方，所以上海房地产市场中存在一定比例的投资性需求非常正常。当然，投资比重的大小呈现波动状态。2003、2004年以温州炒房团为典型的大量投资、投机资金涌入上海楼市，当时很多住宅楼盘的投资性购房比重达50%左右。经历2005年“国八条”的打压之后，投资性需求减少，2007年随着市场再度火爆有所抬头，但已不复昔日张狂。统计数字表明，现阶段，在上海住宅成交结构中，外省人士购买所占比重不足20%，境外人士只占3%多点。
说到外资购房，大体开始于2005年，主要源于人民币升值及国际流动性过剩，上海曾出现诸多整栋收购案例，如陆家嘴中央公寓、华山夏都等，但2006年7月限制外资的政策（“171号文”）出台后，外资购买住宅的规模呈下降趋势。外资只专注于高端楼盘，其规模和影响力比当年温州炒家逊色许多。总体而言，根据上海的城市地位和楼市成熟度，住宅市场中存在15-20%的投资性需求属于合理。
文章开头讲到中短期极有可能恢复性增长（指持续数月上升，步入稳定平台，非指数周或一二个月的成交量回升），对部分需要较大幅度调整的楼市而言，可能需要中期——1-2年，如深圳；对于上海，我认为只需短期——1年之内。自去10月开始调整至今，上海楼市已下行、盘整了半年多，接下来恢复性增长的可能性越来越大。
理由何在？个人认为，研究楼市走向一定有历史观。从2002年到2007年，上海住宅预售量（新房成交量）依次约为2600万平米、2700万平米、3300万平米、1800万平米、2200万平米、2800万平米左右。这组数据背后的故事是：2004年市场极其繁荣，投机成风，必然要下跌；但2005年“国八条”又使成交量剧减，连正常的自住需要也被“错杀”，否则不会跌到1800万平米。2006年即稳步回升至2200万平米，被压抑的需求重新释放。2007年全年住宅成交量达2800万左右，增长偏快，但确实包含部分前两年被压制的需求。
根据我们的测算，目前上海一手住宅年成交量保持在2300万平米左右非常合理。但按今年第一季度的成交量推算，2008全年成交量将远低于这一合理均值，这就意味着自去年第四季度以来，部分自住需求陷入持币观望之中——是有效需求必然会释放！
