原本是人见人爱，抢着哭着要，转眼却变成烫手山芋，真让人感叹世事流变！近来由恒大上市推迟引发的争论，蔓延成对地王们和地主们的反思。做房地产开发，必须要拿地，就像农民想收割，就得买种子一样简单，却演变成扭曲化的悖象和苦涩的结果。

农民种子买多了，大不了还可以食用，而开发商土地储备多了，意味着要花很多银子供着。2007年我曾以易居研究院的名义，专门撰写一个报告呈送行业高层，分析高地价的种种弊端；当2007年11月仁恒高价拿下新江湾城D3地块时，我也曾发出“疯了”的惊呼。

2007年，大牌地产商、尤其是上市公司大规模圈地的热情，基本上可以断定是空前的，也极有可能是绝后的。这与当时具备的三个因素有关，一是销售市场繁荣，房价高涨，使企业市场预期良好，自然不惮高价抢地；二是资本市场繁荣（尤其是前三季度），股市发飙，地产股特牛，绝对是上市圈钱的好机会，碧桂园、远洋地产、SOHO中国皆在香港IPO圈钱百亿以上，已上市的公司也通过再融资斩获颇丰；三是是上市与拿地相互作用，狂拿地是为上市增加筹码，股票可以借此卖个好价钱，融资之后又有更多钱去拿地，为业绩加分。

人有生老病死，经济有紧缩与扩张，企业亦有生命周期。我一直有个观点，即使没有宏观调控，中国楼市的非理性繁荣亦有落幕的时候，企业的健康发展也不可能老是与行业暴利腻在一起。否则，这肯定不叫市场经济，即便再加上一个“有中国特色”。很多人老喜欢批评中国经济制度的种种不是，但事实上，中国经济以年均增长近10%的高速度跑了30年，这是一个世界经济史上最大的奇迹——中国人搞经济并非一塌糊涂，有中国特色的市场经济极有可能是世界上最成功的经济模式之一。同样，我对房地产经济制度也持乐观态度，虽然目前因强化住房保障会有较多的行政干预，但总体上不会本质地伤害市场机制。姜伟新部长曾多次表示过住房制度改革要坚持市场化取向。

扯着有点远了。接着说土地问题。先说点香港的陈年旧事。房地产业和房地产商最怕的是金融危机，因为房地产业本质上跟金融走得非常近。但在亚洲金融风暴中，在香港楼市大跌50%左右、居民中出现很多负翁的情况下，香港地产巨头基本上没伤到筋骨，甚至新鸿基一年就取得了40亿的租金，而去年国内租金收益较高的招商地产不过区区3亿多。降了拥有大量持有型物业外，香港地产商财务亦非常稳健，负债远远低于内地房企70%多的均值；而且，几乎从1995年开始，很多香港地产商就停止拿地，就怕土地砸在手里，这也与港府比较谨慎的勾地制度有关。

为什么近两年新拿的土地就有这么大的风险？这跟两个因素有关。一个是政策因素，握在开发商手中尚未开发的土地，2002-2006五年累计量就达7.7亿平方米之巨，许多涉及历史因素，即使闲置也并不致命。但目前，土地政策紧中更紧，两年不开发就有被收回的危险，而且土地增值税等也使持有成本加大，还有不缴完出让金就拿不到使用证等等。

第二个因素，是去年地价涨得太快，今年回落之后，使去年高价拿地的开发商很不爽。就像房价明显下跌时，就会有前期高价购房的人要求退房一样（现在正发生在深圳，2005年也曾出现在上海）。部分地方已经出现开发商宁可丢掉保证金，也不愿继续付土地出让金的案例。自去年第四季度开始，全国频频出现土地流标现象，反映出开发商的心态发生重大变化。

目前手里握有上千万平米土地储备的开发商，仍大有人在。如果其中大部分都未付完出让金，那么资金压力确实非常大。出现第二个顺驰的可能也很大，并且，现在土地出让和监管的严厉程度，远大于顺驰在2005年左右的情形。