2007年“中天置业”老板携巨款潜逃事件，搞得整个房地产中介业，尤其是二房中介业很没面子，给普通民众的感觉是“黑心老板”咋就这么多，一脚迈进中介门店就感开始担心自己血汗钱的安全性。中国房地产中介业还值得相信吗，这个行业的明天在哪里？相信业内外人士，都或多或少地会心存这样的疑问。

平心而论，中国房地产中介业的市场秩序确须整顿和改善。尤其是二手房中介业，具有一个鲜明的行业特性，市场活跃时大量的门店涌现出来，市场低靡时，又有很多门店纷纷消失。近几个月深圳地铺倒了一大片，其实2005年楼市下调时上海也这样。我国二手房中介企业的抗风险能力较差，一旦遭遇市场调整，便会使一批企业破产或退出行业。在激烈的市场竞争以及市场潮起潮落的背景下，由于缺失了成熟的市场监管体系，个别老板在资金链出现危机的情况下，“狗急跳墙”实难避免。

但不能因几只老鼠坏了一锅粥，从此不再相信所有的炊事员。事实上，中介服务业在我国房地产市场中的戏分很多，地位也很重要。这个行业注定要在曲折中快速向前发展，无论政府、业界、民众，都应充分看到这一点。比如，易居中国今年在美国上市场后，业绩突飞猛进，最近又与万科、恒大、建业等地产巨头结成了战略合作伙伴，全国房地产中介服务业的龙头地位日趋稳固。

从某意义上讲，我国房地产中介服务业还处于初长时期，就如同一个顽皮的小孩子，身上毛病一大堆，但焕发着勃勃生机，憋着劲地发育、成长，充其量，他也就是个“坏小孩”，需要大人的指点与教化。

接下来，笔者还是全面分析一下目前我国房地产中介服务业作用与问题，以及国外相关经验对我国房地产中介业未来发展的借鉴意义。

首先，房地产中介服务业的行业作用

第一、有助于消除市场参与主体间的信息阻隔。随着社会劳动分工和专业化程度不断提高，每个行业中专业人员与非专业人员之间的信息分布的不对称性都在不断扩大。现实中的房地产市场也是运行在不完全信息条件下的：信息的传播、接受、处理和存储都要花费成本，而市场通信系统的局限和房地产市场参加者施放市场噪音等客观和主观因素的影响，也会阻碍市场信息的交流和有效传播，从而导致信息不对称。面对房地产市场上各种不确定性带来的风险，作为产品生产者的房地产开发商一方面要选择合适的风险转移机制，另一方面就是要充分地获取市场信息，以减少不确定性本身。另一个重要的市场参与主体，消费者面对房地产市场严重的信息不对称局面，更需要通过中介结构来获得市场信息，进而完成市场行为。代理企业提出“前期介入”和“全程营销”的概念和理念，开发商等市场当事人会与房地产营销代理企业建立委托－代理经济关系，从而大大减轻信息盲点，对开发决策起到辅助作用。

第二、房地产行业体系内重要参与主体之一。随着我国房地产行业从土地运营模式主导逐渐向金融运营模式主导的转变，行业专业化要求越来越高，国内房地产开发商的角色在客观上有了转型要求。开发商不再需要是全能的，一些房地产开发商将转型为专业房地产投资商、运营管理商和品牌建造商，成为开发各环节的组织者，同时引入包括房地产营销代理在内的专业咨询策划机构，各自发挥强势资源，共同完成房地产品从前期策划、规划、中期建造和后期销售以至物业管理等整个生产流通服务过程。在这种情况下，各种咨询营销等中介机构已经成为房地产行业内重要的参与主体。

第三、提高经济效率，推动产业进步。对房地产业而言，中介服务可以促进房地产专业细分，提高房地产业的专业水平和竞争力，推动行业进步。房地产项目投资巨大，并且一旦建成，就很难进行实质上的改变，不仅开发商需要承担巨大的市场风险，社会和城市发展也承担了一定的风险。在房地产营销代理行业没有发展起来的时候，房地产开发商还只是专注于产品，主要面向建筑商，对消费端缺乏重视，市场上的结构失衡现象非常严重，导致大量房子不符合消费者需求而积压，社会资源严重浪费。房地产中介服务业的一个重要功能就是通过自身对市场信息的准确把握、专业的分析判断和策略运用，帮助开发商打造出符合市场需求、符合社会需要的房地产产品，制定出市场可接受的价格，促进市场的供需结构平衡，提高社会资源配置效率。

第四、增加项目价值，降低开发风险。成功的房地产营销不是单纯的销售，而是一个完整、系统的操作过程。房地产营销作为一项综合性的专业，虽然没有固定的模式，但却有一个贯穿于项目开发的全过程，它包含着从项目前期介入（选址、立项）→可行性研究→项目策划→营销策划→执行计划（竣工、销售）→物业管理。在这个全过程营销的过程中，几乎每一个环节都与开发商的职责、职能密切相关，好的营销代理企业应该都能对开发商职责提供支持，对开发商的工作成果进行提升。在项目营销和代理过程中，营销代理公司要综合考虑发展商短期和长期的利益，注重对营销成本的核算和营销效果（长期和短期）的控制，并对营销的投入和产出拥有一套精确的计量系统，从而为发展商提供长短期价性比最高的营销组合。代理商凭借自身建立的客户关系网络，具有比开发商更强的销售能力。

其次，房地产中介业发展面临的问题

第一、行业执业规范不健全造成市场管理不力和机制失灵。目前在我国对于房地产经纪行业还没有形成统一的科学认识，致使行业规范执业的标准缺乏，管理部门对房地产经纪业的规范执业主要是号召引导，缺乏有力的执行措施。这样在行业总体素质不高，又存在过度竞争的现实环境中，规范执业往往成为摆设。房地产经纪企业坚持规范执业，需要在规范管理，提高员工专业技能、服务素质，信息技术开发等诸多方面比不规范经营企业投入更多的成本。在市场有序，竞争机制有效的情况下，这些企业可以形成竞争优势而有更多的获利。但由于我国房地产经纪行业发展快，市场准入门槛较低，管理存在一定混乱，致使素质不高的企业相对过多，优秀企业相对较少，冲淡了规范经营企业的品牌优势；不规范企业利用低成本的低价服务，造成规范经营企业的高成本劣势，抢夺招揽顾客。使得市场呈现出了“优不胜、劣不汰”，甚至是“劣胜优汰”的无序竞争。

由于规范执业缺乏法律的支持和管理的保护，致使不规范经营的企业，一方面可以通过不正当经纪获取的高利润，以反面示范效应冲击规范执业企业的价值取向，引诱它们“劣化”。另一方面可以通过恶性竞争，挖走规范经营企业投入培训的人员，抢走它们投入服务的客户，使规范企业的成本投入变成了外部经济的收益。致使市场表现出资源“劣化”配置的一定失灵。

第二、行业发展不成熟，存在各种行业内不正当经纪行为。行业的不正当经纪行为主要有过度炒作“楼花”、佣金外得利、利用职业便利欺诈、不公平商业投机等。“楼花”的过度炒作主要是一些代理企业的员工，在开发商预售许可证下来前，利用各种关系订下多套房子，然后等到价格上涨后，签正式《商品房预售合同》前再抛出。向接盘的购房者收取认购协议书上约定的房屋价格与双方达成一致的价格之间的差价。炒“楼花”,扭曲了市场的价格信号，扰乱了市场正常的供需次序，助长了价格的波动。

佣金外得利行为的表现有：一些房地产居间企业在委托的客户之间，通过分别签订两份协约获取非法差价。或者一些房地产代理企业的经纪人利用自己的职业优势，在判断物业可以成交时，隐瞒真的销售进度，故意给卖方“不易销售”的报告，卖方因为不掌握销售信息，误信经纪人的报告，勉强同意降价。这种佣金外得利，是对当事人财产的侵占，是经纪人的“监守自盗”，损害了行业声誉，也是导致社会风险的隐患。

利用职业便利欺诈行为的表现有：有意隐瞒重要信息。诸如对于房屋质量、房屋产权及他项权利设定等影响房地产交易的重要信息，一些房地产经纪人为促成交易而故意隐瞒这些信息，从而引起很多纠纷；不当承诺和不当诱导。一些经纪人为了扩大战绩，追求成功率，往往作出一些无法兑现的承诺引诱当事人“入套”。而有的经纪人为了实现承诺，不正当诱导买卖双方人员进行交易，如为了高额贷款或减低税收，唆使签定金额有诈的假和约；在房屋租赁后，双方不办理公正、租赁登记，以逃税，这样一旦纠纷产生，都将负法律责任。

第三、行政管理错位，行业自律不足。房地产营销代理行业是在最近十余年房地产市场整体发展的宏观背景下诞生的新兴行业，针对这个行业的法律、法规还处于空白状态，行业协会的行业管理也刚刚起步。虽然也出台了一些国家法律原则性强，操作性较差，无法真正起到指导和监督市场行为的作用。

在管理主体方面，政府管理部门除了自行实施许可以外，还承揽了行业诸多自律管理的事务；如执业守则、执业保证金、信誉记录、示范合同文本、执业行为瑕疵等事务管理，使政府直接在第一线参与企业管理活动。由于政府在行业自律管理上处于时间上、空间上和专业上的信息不对称的地位，以致管理难以到位、难见成效。相反，房地产经纪行业协会具有上述的管理优势，但缺乏明确的法律地位而不能有效的进行行业管理。

作为整个房地产业链不可或缺的一个环节，我国房地产代理和居间服务业经历了从启蒙到迅速成长的发展过程，并且体现出越来越重要的社会价值。当然，行业尚处于发展过程中，不可避免会出现各种问题，如行业管理不健全、商业欺诈、运行低效、消费者权益侵害等。政府及行业组织无疑将担当责任，通过有效的管理手段妥善解决发展过程中的问题。除了必要的法律调整和政府行政管理外，行业组织也可以凭借自身贴近市场、贴近企业的有利地位积极采取直接有效的措施，加强对行业的监督、规范和管理。

借鉴国外经验以促进房地产中介业良性发展

作为整个房地产业链不可或缺的一个环节，我国房地产代理和居间服务业经历了从启蒙到迅速成长的发展过程，并且体现出越来越重要的社会价值。当然，行业尚处于发展过程中，不可避免会出现各种问题，如行业管理不健全、商业欺诈、运行低效、消费者权益侵害等。在上述分析的基础上，笔者想把视野打开，以国外发达国家及中国的港台地区先进经验，启迪内地房地产中介业完善自身的路径。主要归纳为三点可资借鉴之处。

第一、完善法规制度。西方各国在房地产交易出现的早期，就产生了从事房屋买卖中介的专业人员。但是，真正较为规范、完善的房地产经纪业，是近代才形成的。纵观西方发达国家的房地产经纪业，一个普遍的特点是建立了较为完善的房地产经纪制度。西方发达国家的房地产经纪制度，一般都以一定的法律形式，对有关专业人员资质认定、执业保证金、佣金制定、契约形态等方面的内容进行规定，并由有关政府主管机关进行监管。比如，英国和法国的特点是法律详尽、执法严厉，政府对房地产交易活动管理严格，在英国，房地产的买卖、租赁等合同关系都必须由当事人双方委托的律师来完成的。履行过程中发生的纠纷及争议，也是通过双方的律师来解决。

我国与房地产中介有关的法律主要有：1995年《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家计委与建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》、国家工商行政管理局下发的《关于进一步加强房地产市场监督管理的通知》、1996年建设部的《城市房地产中介管理规定》，再加上一些地方性法规。与美国相比，房地产中介法规还未形成体系，与香港和台湾两地丰富细致的立法相比，亦差距明显。主要存在以下问题：（1）有法不依，执法不严；（2）政府主管部门不惟一，房地产管理局和工商局均有权管理，行政依据不同，易造成矛盾；（3）中央级别的法律文件太少，造成地方法规较多，易出现地方条块分割，上下文件规定冲突；（4）缺乏保护顾客利益的制度，如美国的房地产复原基金制度。与上述问题相对应，我国应完善相关不足之处。

第二、加强行业协会的行业管理功能。在发达到市场经济国家，行业协会对行业进行自律管理的范围、职权的大小不尽相同，但一般来讲都起着相当重要的作用。比如，美国的市场机制非常完善，行业协会在房地产经纪行业中的作用显著，政府和法律对中介机构的限制较少。就我国目前的实际来看，房地产中介行业协会还带有很强的政府色彩，离真正的行业自律性组织有一定距离，必须进行改革。

从职能上讲，行业协会不一定要像有些国家一样由政府委托对行业进行全面的管理，但在行业管理中必须充分发挥自己作用。行业协会一方面要有接受消费者投诉、对违规定企业进行处罚的权力，另一方面，在现有的行业管理的法规定基础上，可以制定出对行业进行管理的规定，这些规定或者是对现有法律的不适应之处的补充、或者是法律条文的具体化，或者是比法律所规定的更高的要求，根据这些规定，行业协会可以对中介服务活动进行监督和检查，违规可以对之进行处罚。由于行业协会没有吊销营业执照或经纪人职业资格证书的权力，处罚的方式可以是通报批评、责令其退会等。

与美国和香港地区政府部门在行业管理中起主导作用不同的是，台湾地区的更注重行业协会的自治和自律，其管理内容丰富，手段多样，管理效果也较好。从长远来看，经过一定时间的过渡，政府逐步完成职能转移，行业组织的平台有了较强承受力后，政府可退出房地产经纪行业管理的第一线，以行业自治模式作为我国房地产经纪行业管理的目标模式。如前所述，行业自治模式在我国台湾地区实施的情况良好，而且大陆与台湾在民俗特征、房地产交易制度等背景环境上有更大的相似性，目前在大陆，台资房地产经纪企业的经营理念与模式在行业内的影响度也非常高，因此行业自治模式具有很强的兼容性。由于我国目前整体法制水平较低，不能奢望房地产中介行业短期内健全立法，因此更须充分发挥中介协会在行业管理中的重要作用。

第三、加强中介企业的职业道德与服务意识。在我国房地产中介市场的快速发展过程中，专业人员增长速度落后于行业的发展，许多经纪机构存在超范围经营、为促成交易扩大或缩小真实情况，甚至欺诈等现象，造成当事人的损失。美国非常重视中介的职业道德，商业法典10176项和10777项中列举了从业执照暂停与吊销的规定。另外，美国的全国房地产师的职业道德规范内容简明，注重实效。每个州的房地产委员会一般设有调查机构，可以在任何时候到经纪人办公室检查业务纪录，发现问题向房地产委员会报告，由该委员会讨论决定是否向法院控告。同时，美国各地都有专门的检察机构处理此类案件。经纪人或销售员只要有一次违反职业道德的行为发生并被暂停或吊销执照，就会被刊登在经纪人的广告刊物上，从此很难再从事这一职业。

当前问题的症结是中介机构的职业道德和服务意识很差，政府也对房地产中介机构进行了多次整顿，但缺乏一套监督机制和行业责任制度，效果不佳。可借鉴美国的做法，如政府管理部门可在从业人员的执照暂停与吊销的规定中加进职业道德的内容，并设立调查机构随机检查；再加强行业协会对职业道德的管理，对职业道德有明确、实效的内容规定及管理，以把职业道德和服务水平作为企业等级评定的重要标准。

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