看房价不能“近视眼”，长期升值是必然！

如果大家一起喊跌，就能使中国房价跌入低谷，那么我也乐意加入“大叫雪崩”队列；说实在我也很想趁着大跌的时机换套大房子，改善一下居住水平。但是市场自有其运行的规律，除非中央不再实行市场经济，更不许住宅产业发挥市场配置资源的优势，那么政府说让房价跌，必跌无疑。

但是，搞计划经济那套注定是没有出路的，属于住房保障范畴的确实只有搞行政主义才能推行下去，除此之外的大部分市场，还得实行市场体制，否则就如同倒退10年，回到1998年房改之前：当官的分大房，资格老的住小房，才毕业的没房住，房租确实特别低，但居住条件也特别差，想当“房奴”都没条件！

就目前市场态势而言，部分热点城市短期下调势不可免，但若以中长期、全国整体来看，中国的房价还是要往上走的，而且若以10年20年的跨度衡量，年均增幅绝对会超过CPI，跟GDP增同步或稍高，应是大势所趋。诚然，目前我国房地产业还存在许多问题，但发展规模和市场容量之巨是客观事实，是任何一个经济学家都无法否认的———因为有两大核心因素提供了强大推动力。

核力推动力之一：城市化进程加快，决定了需求持续旺盛

根据国际经验，当一个国家的城市化水平达到30%的临界值时，将进入加速发展阶段，从30%到75%，英国用了200年，美国用了100年，日本用70年。我国的城市化水平1996年达到30.48%，2004年达到41.76%，平均每年增加1.41%，按此速度，达到75%至少还需21年。若暂按15亿人口做基数，那么也即每年2115万农村人口进入城镇生活，若按日前《中国建设报》公布的全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米计算，每年需要新增住宅5.5亿方平米，但近年来新开工面积最高年份的2004年也只有4.8亿平方米。

这些数据说明，城市化造成的房地产需求非常大，即使是近几年在投资过热而导致宏观调控的情况下，供应总量还是不能满足总需求，加之供应结构不合理和部分城市房价过高，更是进一步抑制了正常的购房需求。上面单论了城市化对住宅市场的影响，其实对商业用房、办公楼市、酒店、工业用房等细分市场，以及学校、体育场馆、文化设施展、医院、图书馆等公共设施的促进一样巨大，具体数据不再一一详列。

核力推动力之二：国民经济和居民收入快速增长，决定购买力强劲

根据今年年初的统计数据，2005年我国GDP达到2.2亿美元，由2004年的世界排名第六，跃至第四，排在美、日、德之后，实现了“超英”，还有待于“赶美”。但人均GDP只有1700美元，世界排名仍在100名上下。经济总量是巨大的，发展速度是超快，人均财富也在迅速积累中，这就为我国房地产业的发展，创造了良好的前提条件。

发达国家发展经验表明，人均GDP迈过1000美元的门槛后，居民消费结构将进行升级，不仅汽车消费进入中层收入者的视野，而且住宅也成为消费热点。为什么近两三年上海、深圳、广州、北京的房价快速上涨仍需求旺盛？除了供应结构失调、投机成份较多等因素外，这些城市人均GDP已超过5000美元亦是不可忽视的重要支撑因素。在一线城市中，数量日渐庞大的中产阶级家庭正经历着居住升级，小房换大房、公寓换别墅（或排屋等类别墅）乃大势所趋。

如果按人均GDP年均增长7%计算，30年后我国的人均GDP才会接近10000美元，而目前英国和美国的人均GDP却高达28350美和37610美元，美国1980年的人均GDP是10000美元出头，由此也可证明，美国的经济水平和经济结构大概比我国领先半个世纪。上世纪80、90年代，房地产业在美国是事实上的支柱产业，其产值占国民生产总值的10-15％，固定资产占美国全部固定资产的3/4，房地产投资占国民每年美国私人投资的50％以上，房地产股票、公债和抵押债券占全国有价证券的相当一大部分，抵押贷款几乎都是房地产抵押贷款。对比美国经验，没有理由否定我国房地产业的巨大发展潜力，必将持续20年左右。房价长期增涨，这是很浅显的道理。