我有两个QQ群，地产人的群，一个是前期策划群，一个是营销企划群。之前只有一个群，黄章林和朋友们，都是房地产从业者，几年了，越来越多朋友加入，于是就分了两个群。于是，问题也出来了：有朋友说，TA既负责前期，也负责营销，希望两个群都可以加入。可是，按照群主我的规定，要么前期，要么企划。

如今的地产圈，很多概念模棱两可，很多共识都是误区。比如正当红的#平墅#，比如早先流行至今的#花园洋房#，也比如我们常常所谈的#营销#与#企划#。作为一名知识管理工作者，我常常要和不同岗位的同事同仁沟通专业之道，于是你知道了，彼此理解不一致，沟通于是就打折。很苦恼，也很淡定，有机会，就说说。今天，咱们谈营销吧～

@黄章林：企业只有一种语言 营销语言！ //@华杉2009:这个说法不对哦，营销就是4P，第一P就是产品。所以理论上就不存在产品差，营销好。这个误区比较普遍，很多人问我说没想到你们做营销咨询的还这么关心产品，其实营销咨询主要就是产品开发咨询呀！@天下网商许维   ：产品做得差，营销做得好，死的更快。有感于单位对面倒闭的餐馆。1月6日14:52

可是，在我们房地产服务商企业阵营，基本上，负责产品策划的属于前期策划或者叫顾问咨询部分，负责所谓营销的属于销售代理或者营销顾问部分。有不同的两拨人，甚至于两个事业部，两个不同的公司。可能，彼此不待见，相互不融合。

更加要命的是，这个鸿沟没有看到融合之势。

@黄章林：绝大部分做地产前期策划的人都没做过销售，没做过广告，缺乏实战经验，接触消费者机会有限，思考出发点更多满足开发商。项目定位十有八九成了炮灰（真正实施的少之又少）。更要命的是大部分做前期策划的人自视甚高，看不起做推广做广告做销售的后期营销执行的同事。常有营销奔前期，鲜见前期转营销。2011-9-11 09:56

过去一年，我讲了很多课，对内对外，基本上以《品牌与营销》为名，听者基本上都是做推广做广告的，鲜见有做产品策划的，做市场研究的，大约也是本人擅长领域只能吸引这部分的同仁来。其实，与我而言，对内的少数几次给前期策划咨询顾问讲的营销课程，我倒是分外认真，格外重视。

言归正传，现在流行的房地产营销理论基本上都来自《定位》与《营销管理》，可是真正看过这书的地产人不在多数。于是，许是以讹传讹：营销变成了与产品策划割裂的所谓后期，定位成了一个专属于前期策划的理论。而这只是地产圈的说法，在另一个行业广告圈，TA们说着品牌，谈着定位，360度以及锥形思维各种理论模型，基本上，也与地产人的营销观“小相径庭”。真相就是如此！

前阵子，我写了一篇《2012地产人应有的营销观》。http://blog.sina.com.cn/s/blog_50f7d1070102dttc.html基本观点是：大营销＋湿营销＋微营销。分别从营销的范围、营销的趋势、营销的平台三个方面出发，希冀给地产人更扩展的思考。这里摘录部分：

大营销，包括全面营销，全员营销，全过程营销。

全面营销的要义是内外结合，除了针对消费者营销之外，让企业员工，供应商，股东一起，是楼市过冬的必须之路。其中重中之重自然是全员营销，也就是内部营销。让物业，客服，工程，设计，成本，采购，行政，人事，品牌，运营，全体总动员，此为上策。全过程营销是从城市进入到项目可研到前期定位到产品设计到整合推广到广告创意到销售管理到客户服务到管理运营的项目开发全过程，也是从引起关注到网络比价到实地看房到亲友会诊到再度回访到预订付款到合同签订到推荐购买到重复购买到交付使用的消费者体验全过程。

菲利普?/span>科特勒《营销革命3.0》里说：所有的行业都是服务业。我想要强调的是：每个人都是营销者。尤其在我们房地产服务商企业之中，我们的目标是服务好开发商/政府/机构，为房地产业更好发展，为消费者可以买到更好的产品做出贡献。不论做企业咨询的还是做案场管理的，我们都是营销者，为甲方的品牌服务，为甲方的产品服务，这是终极目标。不同的是，分工有前后，战场有内外。

好吧，亲～你是地产人，你是服务甲方的地产人，业务部门的说，好嘞，那咱们都是做营销的。你是市场分析师，你是产品策划师，你是策略顾问，你是活动策划，你是媒体销售，你是房地产营销环节中的某一个位置。

我，黄章林，房地产营销知识管理从业者。欢迎常来，多提意见！

这是《地产人笔记》系列文章

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