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开征物业税，降不了疯涨的房价 (2007-8-24 9:54:31) [发送到微博]

分类：未分类　标签：开征物业税降低房价土地出让有效需求开发成本 |

开征物业税，降不了疯涨的房价

一、许多人建议开征物业税降房价

在8月18日闭幕的博鳌房地产论坛上，中国房地产协会副会长朱中建议加速推进物业税出台、减少二手房流转环节的营业税。据说这是朱副会长提的7点建议中的第一条，显然他是经过深思熟虑的，而且还可能代表房地产主管部门的一些意见。

不只是朱副会长，6月份，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组也建议，选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税。而且据说国家发改委已初步拟定当前房价高、投机性强，各种矛盾突出的深圳作为开征物业税的试点。

其实，开征物业税，一些人在两年前就开始提建议了。2006年初，建设部政策研究中心主任陈淮频频参加各种房地产行业论坛、峰会，说物业税一旦开征，不管你有几套住房，几十年前买的还是刚买的，只要你持有房产，就都得交物业税，只不过对人们的第一套住房征税额可以为零，但对于第二住房，物业税的征收税率就会是3%，甚至5%。许多人从陈淮的官方背景判断，认为物业税将会在06年上半年进入决策程序，下半年开征，可直到今天，中央政府仍没有明确说明是否开征物业税，何时开征物业税。为此，物业税就成了楼市调控的一记杀招，悬在开发商和购房人头上。据说这样做，是政府想让人们对楼市新政走向感到深不可测，进而在心理产生某种敬畏，从而确保楼市最终不失控。

二、理论上，开征物业税降房价是对的

应该说，从理论上讲，开征物业税能降房价，原因有以下几个方面：

第一，开征物业税，在房子的持有环节上增加持有成本，可以抑制、减少商品房的投资性需求，并将闲置房产挤出市场，增加住房供给。这样，有效需求相对减少了，有效供给却相对增加了，楼市从求大于供变成了供大于求，依据市场供求关系变化对市场价格影响的一般规律，房价就会相对降低。

第二，物业税与当前实行的土地出让金属于重叠收税。如果征收物业税，土地出让金就应相应减少或取消，这样开发住房的土地成本就会相应减少，也就是说商品住房的开发成本相应减少。从成本决定价格的角度讲，开征物业税，减少了土地出让金，降低了开发成本，自然可以降低房价。

第三，对第二套以上的房产征收适当的持有税费 —— 物业税是合理的，因为对于当前的国情来说，拥有两套及以上的住宅确实是属于一种较为奢侈的行为，从缓解当前贫富差距拉大的社会矛盾出发，奢侈的人多缴点税是必须的。如果你不想多缴税，那你就别多买房，只要那些有钱人不多买房，有效需求自然就降低了，依据供求关系决定价格的理论，房价也自然会降低。

第四，从税费影响市场供求的角度讲，若想要抑制投资购房，减少市场有效需求，就可把相应的税率提高。同第三条一样，有效需求减少了，房价也自然降了。

三、开征物业税，降不了疯涨的房价

首先，上述列举的物业税能抑制、降低房价的理由，除第二条外，大多数是从市场供求关系决定市场价格的理论出发的，即通过减少市场有效需求，来降低房价。第二条是从成本决定价格的理论出发，即通过降低成本，来降低房价。

我们的专家们很可爱，他们不太知道房地产市场不是普通意义上的市场，不太明白房屋的供求关系决定房价不太像他们想象的那样单纯。还有，他们降房价用的是堵，而不是疏，基本一致的想法是千方百计地减少有效需求来达成降低房价的思路。市场需求是堵得了的么？就是算堵住了一时，也堵不住一世，更何况一旦堵失败了，那就是山洪爆发，成了无法挽住的局面。房地产市场需求就像江河里的水，只能疏，不能堵，所以，抑制需求、减少需求，是无法真正降低房价的。至于，从降低开发成本来降低房价，那更是幼稚的想法，因为开发商确定房价早就不从开发成本出发。

其次，物业税与土地出让金属于重叠收税，开征物业税，就势必要改变现行的土地出让金制度，这样物业税作为一个新的税种，必须由全国人大通过才能征收。为此从试点到全面执行，时间跨度将会比较长，也就是说，姗姗来迟的物业税撵不上房价疯涨的尾巴。实际上，物业税和房价是两个不同范畴的问题，两者之间没有多少直接关联，在国外，征收物业税是在没有太多新开楼盘的情况下，保证房地产税收的一种政策，而在目前的国内尚有很大的开发空间，还有大量的土地可以增加新房的情况下，征收物业税其实并非是一项必须的政策。

第三，土地出让金是地方财政来源的一大头，也是地方政府发家致富的桑田，因开征物业税而减少（取消）土地出让金，是地方政府不愿意看到的事情，也是地方政府官员不愿意面对的事，因此对于物业税的开征，地方政府和官员显然会态度消极。还有，征收物业税，得益最大的应该属于国家财政，广大购房人的负担不但不能减少，反而有增加的可能，因此广大老百姓也不会很热心。

最后，开征物业税，对抑制炒房者根本无效。目前炒房者惯用的手法是这样的：甲和乙两人合伙炒房，甲、乙分别购买一套100万的房子，按照规定，甲和乙分别需首付30万，贷款70万；办好按揭或拿到现房后，甲和乙开始趁势飞快上涨，找一家熟识的中介分别以150万的价格转手给对方，此时，甲和乙分别需为新买的房子首付30%即45万，贷款7成105万。由于甲、乙两人合伙炒房，所以彼此的首付都不用交，剩余的105万元贷款通过银行贷款变现；到手后还掉各自的银行贷款，还可获利5万元。这里面一个炒房者实际持有物业的时间很短，虽然物业税对国家财政来说不会流失，但对单个炒房者而言，承担的物业税极其有限。在抑制炒房方面，物业税还远不如增加二手房交易的交易税和营业税。

总之，当前房价的疯涨，是许多因素共同作用的结果，单靠征收物业税来降房价，不太可能，也不太实际。

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