物业管理与居民生活密切相关，小到垃圾桶的摆放，大到车库的使用，无不影响着居民的正常生活秩序。在刚刚结束的市政协十一届三次会议上，以林勤芝委员领衔提交的提案指出，中心城区除了一些新建小区外，大部分的居住区物业管理问题不少，有的小区内的车库被乱占为流动摊档的摆放点，造成住宅区内停车难。这些现象屡屡发生，业主们多次呼吁和投诉，问题却没有得到有效解决。

    林勤芝等委员反映的物业管理问题有望得到缓解，新出台的《广东省物业管理条例》于本月1日起正式施行，业主和物业公司的权利义务关系更加明确、细化。新《条例》在出台前曾向社会广泛征求意见，力求做到尊重各方的权益和听取各方的意见。

    召开业主大会的“门槛”降低“随着新《条例》的在实际生活中的应用，将使广大业主的维权意识逐渐提高。”汕头市陆港物业管理有限公司总经理王伟雄给予新《条例》很高的评价。

   作为从事多年物业管理的业内人士，王伟雄认为，新《条例》，将“物业管理企业”改为“物业服务企业”，“物业管理合同”改为“物业服务合同”。“这不仅是概念上的修改，更是明确了业主与物业企业之间最为基本的法律关系。”

    在王伟雄看来，新《条例》存在着几个较为突出的亮点。在物业服务收费规范方面，新条例为保障广大业主的合法权益，促进物业收费的公开化、透明化，作出了详细规定：物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。

    按照之前的规定，物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过一年的，应当成立业主委员会。而按新《条例》，百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。王伟雄认为，一个中等小区至少有五六百户，百分之五十也就是差不多要二三百户。召集二三百人这是一个很大的困难，所以大部分的小区都无法达到法定的人数而无法召开业主大会并产生业主委员会，现在只要有百分之二十以上业主通过联名就可以请求协助指导召开业主大会，门槛降低了，条件简化了，同时由街道办来作为被请求的组织更加便捷。毕竟居委会对所在辖区内社区的情况较为了解，由居委会来牵头指导业主大会更具现实性意义。

    小区车位首先满足业主需求

    新《条例》规定，物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域业主的需要。在满足本区域业主、物业使用人需要后,建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的,其租赁合同期限不得超过6个月。

    王伟雄认为，这一规定首先明确了开发商不能将车位、车库先出售给小区以外业主，对车位车库的炒作有一定的抑制作用。“现实生活中，一些开发商可能存在对车位‘暗箱操作’行为。此规定施行后，会有一定的作用防止这一行为。即使是出租，也只能是短期租赁合同。新《条例》还规定，拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时,每户业主只能购买一个车位、车库。现在有不少家庭有2到3部交通工具，首先保障每户业主都有一个车位车库的基础上才可以再购买第二个车位车库，这也体现了公平的原则。”

    物业公司不得泄露业主资料

   蔡先生最近走动在市区的几个新楼盘参观咨询，打算买一套三居室的新房。在新《条例》出来后，他最关注的是第四十一条规定：建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。蔡先生说，金融危机下，楼市进入一个较长周期的淡季，有些开发商为了促销，在卖房前总是推出各种优惠为诱饵，在付了首期交付房子后，却以各种借口推脱，使之前的优惠承诺难以兑现。这一则规定，有效防范了开发商逃避责任，保护了业主的权益。

    蔡先生同时还注意到，新《条例》规定，建设单位、物业服务企业不得泄露业主资料，物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。他认为，这一规定是对业主的隐私权进行保护。曾经出现过许多业主资料外泄的事情，一些不法分子通过向人员购买业主资料并利用这些资料进行产品推销甚至是从事诈骗违法活动。这使不少业主受到严重的骚扰与侵害。“有了这一规定，业主的合法权益得到有效保障。”