一、房价上涨是不争的事实
　　按照北京市统计局的历年数据，北京市的商品住宅平均价格一直稳中有降，只有今年前三季度出现1.8%的小幅上扬。而实际情况是什么样的呢？近年来通州的房价从2,000元/平方米左右跃升到现在的4,000元/平方米左右，大兴的房价由1,800元／平方米左右跃升到现在的4,500元/平方米左右，朝阳区京通路和朝阳路、朝阳北路的房价从3,500—5,000元/平方米跃升到现在的4,500—7,000元/平方米，还有望京、万柳、西四环、丰台镇等都有不同幅度的价格上涨。近年来北京市住宅价格上涨已是不争的事实，但为什么不能反映在政府统计的平均房价上呢？
　　这与政府的统计方式有关。政府统计的平均房价是按已经竣工并销售的住宅总销售额，除以已经竣工并销售的总面积。正确理解统计数据要从三个方面进行：第一，目前的统计数据反映历史情况，因为预售没有被统计在内，而北京市大多数房在预售阶段就销售完毕了。第二，平均房价下降并不表明某个区域的房价下降，更多地表明低价房或者经济适用房增多了。第三，平均房价下降可能与各区域房价上升并存，只要经济适用房或者远郊区的房的供应销售量增大。下图为2003年1月至2004年8月北京市住宅期房波动情况。
    房价上涨是政府到老百姓都不愿意看到的现象。那么，到底是什么原因导致房价上涨？开发商炒作？投机过度？有效需求突然放量还是有效供给不足？
决定未来房价的因素是什么？政府？老百姓？开发商？还是银行？我们将从实践、数据、理论、政策几个层面深入探讨。

二、房价上涨的原因探讨
    从理论上探讨，房价上涨不外乎以下几种类型：需求拉动型、供给短缺型、投机刺激型、土地增值型。
    2004年以前，房价上涨基本上是土地增值型，非常正常也非常健康，房价涨幅大的区域都是市政基础设施改善最明显的区域。区域基础设施改善，土地价值自然提升，土地价值提升，房价也自然上升。
但是，2004年以来的房价上涨类型属于供给短缺型。由于土地供应短缺，在需求正常增长的情况下，土地供给相对不足导致商品房供应相对不足。从政府的统计数据上看，今年前三季度新开的商品住宅面积下降了4.8%，今年一到三季度，北京市房地产投资新开项目440个，比上年同期减少45个。
    这是近年来首次出现的新开商品房面积和项目数的负增长！
    而与此形成对比是，商品房销售持续升温。根据北京市统计局的数据，1-9月全市累计销售商品住宅1034.3万平方米，增长25%，实现销售额480.5亿元，增长27.3%。根据北京市房地产信息网的数据，今年1-8月份商品房预售额达931亿元人民币，而去年全年的预售额才864亿元人民币。下图为2003年1月至2004年8月北京市住宅期房成交情况。
 　 在北京这样一个国际化大都市，由于供应短缺而造成的价格上扬是非常值得警惕的，是住宅市场运行不健康的一种表征，将可能导致难以控制的新一轮价格上涨，从而引发和刺激投机行为。当房价上涨演变为投机刺激型时，房地产泡沫必将产生，从而影响整个北京市宏观经济的正常运行和社会稳定。当泡沫破了的时候，金融业将遭到严重冲击，从而影响整个宏观经济的正常运行，引发经济危机。买房的老百姓所持房产成为负资产（房屋原售价100万，贷款80万，现在房价跌破80万，卖掉房子也还不上银行贷款）时，也会产生社会危机。

三、土地有效供应不足是导致住宅供应不足的主要原因
    根据北京市统计局有关公报，由于土地政策调整的影响，造成一段时期内房地产开发中的各项先行指标出现下降。其中，本年购置土地面积298.2万平方米，同比下降63.7%；本年完成土地开发面积172.8万平方米，同比下降66.9%。
    幅度如此剧烈的土地供应下降，应该引起政府高度重视。如果明年的住宅供应也因此下降60-70%，后果不堪想象。
    8.31前后媒体发布一些业内人事估算的土地供应量，有说已经批出2亿平方米建筑面积的，有说已经批出1亿平方米建筑面积的。按北京市土地局分三批公布的可以继续协议出让的288个项目计算，则大致有4,164.8万平方米建筑面积。
    但这些都不是有效供给。到目前为止，288个项目到底有多少可以按政府规定的时间交纳了出让金，还是一个未知数。
    那么另一条获取土地的通道——招拍挂呢？且不说政府有没有能力每年组织近3,000万平方米建筑面积的土地的招拍挂工作，这相当于平均每个工作日组织15万平方米。若项目平均规模15万，相当于每天要卖出去一块土地。
    就是有实力从招拍挂获得土地的发展商也没有那么多。以每个项目15万平方米，每个项目2500元/平方米计算，一个项目前期土地费用要3.75亿。北京或者加上有意进京投资的外地发展商，有多少能够在银根紧缩的前提拿出这么多的资金及后续建设资金呢？
    在房地产行业发展水平较低、发展商实力较弱的情况下，即使有土地供应，土地有效需求也不足。因此，政策要与行业发展水平相适应，想象一下，如果规定餐馆的投资额必须在500万元以上会出现什么局面，其实招拍挂的道理一样，金额大，付款进度快，能参与的发展商就少，土地有效需求就少，商品房有效供应就减少，房价就会继续攀升。

四、增加土地有效供给是抑制房价失控的唯一选择
    政府增加土地交易透明度，建立公正公开透明的土地市场是正确方向。但不是目前唯一正确的选择。多数经济政策首先面临的就一个两难选择：公平优先还是效率优先，土地政策也一样。
    就土地市场而言，原来的协议出让是效率优先的一种选择，尽管有种种弊端，但土地市场还在发挥其资源配置的功能，房地产市场发展也还算正常。目前的政策是一种公平优先的策略，方向是对的，但时机以及分寸掌握的不好！即现有政策与当前的房地产业发展的水平不适应。在现有的土地交易制度下，政府没有能力供应那么大量的土地，开发商没有实力购买那么大量的土地。因此，在不改变土地市场发展方向的前提下，适当松口、分步完善土地资源配置机制、降低门槛是必然的选择。