2006年1-9月广州房地产市场形势分析

文/德兴地产顾问市场研究部

最近，社会普遍关注的广州市楼价又下降了，继8月全市新建商品房成交均价比7月下降了60元/平方米后，9月均价又比8月下降了406元/平方米，但实际上大部分楼盘售价却仍然保持上涨趋势。于是关于广州房地产市场的发展趋势众说纷纭，不同的媒体和专家有不同的说法，虽然支持他们观点的依据大多来源于广州市国土房管局阳光家缘网站上的统计数据，但鲜有人进行认真核对和科学分析以给出正确的判断，因此结论和数据五花八门，以讹传讹，混淆视听，比如有媒体说9月楼价比8月下降了72元/平方米而非阳光家缘公布的406元/平方米，9月份商品住宅成交金额有说62亿元的有说66亿元的，有说白云区、天河区9月楼价下降的有说上升的。搜房网上韩世同先生和吴定金先生还就此楼价问题形成了截然相反的两种观点对立阵营，韩方认为广州房价已经触顶回落，吴方认为广州大部分区域的房价已经开始回升。如此纷繁喧嚣的舆论环境给消费者、发展商和政府造成了一定的困惑。那么，今年广州房地产的发展究竟有什么特点呢？未来又会如何变化呢？下面，我们根据阳光家缘网站上公布的数据试作分析研究，以供参考。

分析应该综合考虑整体和结构

仔细分析一下韩、吴两位先生的观点分歧，实际上双方争论的焦点主要集中在“楼价”、“均价”、“定性”、“定量”等方法论问题上，这实际上要涉及到对统计学方法的科学认识。我们在谈及一个城市的房地产价格时，通常会用整体成交均价的每月变化来衡量房地产发展的总体变化趋势，但涉及到具体区域、具体项目时这种平均主义的分析方法对个体并不完全适用，由于各个区域的各个楼盘价格相差较大（特别是一些辖区既有城区也有效区的区域），各个区域成交面积和成交金额的比重每月也在不断变化，如果单从总体均价的变化分析而不考虑成交结构、比重的变化很难对总体和区域的发展趋势做出准确的判断。这有点类似于股市，虽然总体证券指数下降，但仍有可能存在一些领涨板块和领涨个股。因此，韩、吴两说均各有一定道理，一方说总体变化趋势，一方说结构和区域变化特点，关注的重点和分析的对象不同自然也就会因同样的数据而得出不同的结论，应该综合分析而不应各持一端，也不能未分析结构和比重变化而轻言回升或触顶回落。正确的分析方法是：既要考虑总体均价的变化趋势，也要考虑各区域成交结构的比重变化;既要考虑区域成交结构的变化，也要考虑高中低档楼盘成交结构的变化;既要考虑新建一手住宅的成交变化，也要考虑批出预售量和二手存量住宅的成交变化。同时，还要考虑影响成交量和价格变动的土地和房屋市场供求关系、消费购买能力和心理、宏观经济运行环境、房地产开发政策和成本变化等众多因素，这些因素共同博奕和制衡着成交量和价格的变化。这虽然看似复杂，实际上还是有方法可以去分析研究的。方法论的问题解决了，才可能得出正确的结论，才可能对矛盾和分歧做出科学的解释。

一手住宅均价下降，二手住宅均价上涨

那么，对最近及今年前三个季度广州房地产的发展趋势应如何分析并得出相对正确的结论呢？根据阳光家缘网站上公布的统计数据，我们试做如下数据分析。下面我们先分析一下广州房地产2006年1月至9月全市市属十区（不含从化、增城）新建商品住宅（一手）和存量住宅（二手）每月的交易面积、金额、均价变化情况：

表一：2006年1月—9月广州市新建商品住宅每月成交面积、金额、均价变动表

（绿色为“成交面积” 单位：万㎡/红色线为“成交均价”  单位为元/黄线为交金额   单位：元 ） 

从表一可以看出，随着国家宏观调控的逐步加强，今年1—9月份广州市的房地产发展在新政前后出现截然不同的变化，1—6月份全市新建商品住宅成交面积、金额、均价波动较大，但总体均保持增长趋势，新政实施后的7—9月成交总量和成交金额基本保持稳定，说明市场已消化新政的影响，虽然成交面积略增，但成交金额和成交均价却开始下降，表明国家宏观调控稳定房价、控制房价上涨幅度的政策初见成效。根据广州市国土房管局阳光家缘网公布的数据进行分析，今年广州市新建商品住宅均价基本保持上升势头，1—9月份全市成交均价为6188元/平方米，其中7月份达最高点6848元/平方米，比1月份均价上涨23%。从表一可以看出，7—9月成交面积与上半年相比大幅减少，但成交金额与成交均价却只略微下调并仍高于上半年的最高价，这是由于中心城区高价楼盘可售量减少和郊区中低价盘的成交放量而导致的。所以表面上看，近期广州房地产市场新建商品住宅成交面积、成交金额、成交均价均略有下降，但实际上消费者看到的却是大部分区域和楼盘价格仍在上涨的情况，事实是不以人的意志和喜好为转移的。这种不一致的变动必须结合各区域板块的成交变化和比重影响进行分析，才能真正把握总体市场和各区域板块的真实情况，这在后面的各区成交结构分析中会再做分析。根据总的趋势来看，预计今年第四季度的广州房地产市场成交量将不太乐观。

表二：2006年1月—9月广州市存量住宅每月成交面积、金额、均价变动表

从表二可以看出，存量商品住宅成交面积与成交金额变动曲线基本保持一致，但均价基本保持上涨势头，1—9月总体均价为3366元/平方米，6月达到今年前9个月的最高价3584元/平方米，虽然新政后的7、8两月略微下调，但9月份在成交面积和金额都下降的情况下，均价却继续上扬并接近前9个月的最高点。这极可能是因为一手住宅价格高企和成交量萎缩而导致的。无论一手还是二手，均在6月创下成交面积和成交金额的最高记录，这与当时的政策调控密切相关。基本上一手住宅成交量占住宅总成交面积的60%左右，二手住宅成交量占住宅总成交面积的40%左右。

各区域成交量普遍下降，均价小幅震荡

那么，广州各个区域的成交量又如何呢？根据阳光家缘提供的数据，我们对广州市属十区2006年6月至9月（1月至5月数据不全）新建商品住宅的成交面积、金额、均价、比重做如下分析：

表三：2006年6-9月广州十区一手住宅成交面积、金额统计表

 

表四：2006年6-9月广州十区一手住宅成交金额变动表

 

对表三、表四进行分析可以看出，广州市属十区中2006年6—9月成交面积最多的区域主要集中在海珠、天河、白云、番禺、花都五区;而成交金额最大的区域则主要集中在天河、海珠、白云、番禺、越秀五区;第三季度成交面积和金额都保持增长的区域为白云、番禺、花都。而花都区成交面积大，金额少，越秀区则虽然成交面积少，但金额较大，说明该区楼价成交均价较高。成交面积和金额较大的海珠区、天河区成交量逐月下降。各区成交面积和金额都在6月份达到目前全年最高峰，与全市总体成交量6月最高相符，这极其可能是受到今年5月国家宏观调政策国六条和国十五条相继出台大面积高档住宅热销和新政实施前成交放量有关。

表五：2006年6-9月广州十区一手住宅成交面积、均价统计表

 

表六：2006年6-9月广州十区一手住宅成交均价变动表

表五、表六说明，广州市属十区中2006年6—9月成交面积最多的主要区域依次为海珠、天河、白云、番禺、花都五区;成交单价较高区域依次是越秀、天河、海珠、白云、荔湾;虽然9月全市总体均价比8月下降了406元/平方米，但9月比8月均价上升的区域有天河、海珠、白云、黄埔、番禺等区，其中天河均价上升了509元/平方米，海珠均价上升了350元/平方米;9月比8月均价下降的区域有荔湾、花都、南沙、萝岗和越秀，其中越秀下降了3407元/平方米（8月份二沙岛有94套高档别墅企业内部成交使越秀区商品住宅均价急剧攀升，所以9月份的成交均价虽然比8月份大幅下降但属于较正常的价位回复），花都下降了439元/平方米，荔湾下降了194元/平方米，南沙虽然下降了610元/平方米，但由于成交面积较少，所以对总体楼价变化影响不大。这几个下降的郊区如花都、南沙可能是由于随着国家控制别墅用地政策使别墅成交量逐月萎缩而拉低均价，荔湾则可能受由于旧中心城区成交面积不断减少、新合并的原芳村区域楼价普遍较低所影响。9月与6月总体相比，城市中心区天河、越秀、荔湾成交面积大幅减少、成交金额下降、均价略升，有两种可能：一是这三个区均价已超过消费者心理接受价位，二是可售产品数量大幅减少（事实如此）。如果从6—9月综合来看，上述十区除荔湾、南沙下降较大外，其余八区均价基本都是略有升降、小幅震荡。

表面平湖秋月，实则暗潮涌动

表七：2006年6-9月广州十区一手住宅成交面积比重统计表

 

那么，各区域成交面积、金额的比重和对全市楼价的影响力如何呢？从表七我们可以看出，比重较大且成交金额比重超过面积比重的区域有天河、海珠、越秀，说明这些区域楼价较高且对拉动楼价上涨影响较大;比重较大且成交金额比重低于成交面积比重的区域有白云、番禺、花都，说明这些区域楼价较低且对拉动楼价下降影响较大。

综合以上分析可以看出，随着国家宏观调控的逐步加强，今年1—9月份广州市的房地产发展已经由上半年的放量增长变为第三季度的成交萎缩，新建商品住宅总体均价保持坚挺但开始略微下降的局面，表明国家宏观调控稳定房价、控制房价上涨幅度的政策初见成效。但是，从结构、比重分析来看，中心城区天河、海珠、越秀、荔湾成交面积不断萎缩，成交均价因供求结构和交易量而小幅震荡。而且，由于上半年总体均价上涨幅度过大、年底新批预售量减少和今年宏观调控后消费者观望心态加重，导致下半年总体成交量和成交均价上涨乏力、空间不大，但因单价较高、成交金额比重较大而维持全市总体均价高企;番禺、白云、花都等非中心城区成交面积、比重逐步上涨，房价也存在较大上涨空间，起到拉低全市总体均价上涨幅度的平抑作用。明降暗升的成交变化拉动了今年房价与去年相比的大幅上涨。所以表面上看，近期广州房地产市场新建商品住宅成交面积、成交金额、成交均价均略有下降，但实际上大部分区域和楼盘的价格仍在上涨。因此，近斯广州房地产市场虽然表面上如“平湖秋月”，实则暗潮涌动，明降暗升，不断在分化演变。

根据总的趋势来看，预计今年第四季度的广州房地产市场成交量将不太乐观，预计成交面积和成交金额将继续萎缩。而且，由于中心城区今年楼价上涨幅度较大，预计第四季度和明年上半年中心城区楼价上涨幅度会放缓，但因供应量减少会略有上涨，总体均价会因产品供应结构和交易量而小幅震荡。同时，中心城区和非中心城区商品住宅的均价差距会缩小，投资商业也许会比住宅更有吸引力;在一手楼价上涨、供应量少的城区，二手住宅也还有较大的升值空间。