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新城运动与房地产开发 (2007-9-6 11:56:23) [发送到微博]

分类：未分类　标签：新城运动房地产城市中心主导带动开发区 |

文／德兴地产顾问

^{在中国快速发展的城市化运动中，许多城市由于历史的原因，旧有城市中心发展空间狭小、交通拥挤、人口稠密、环境恶劣，限制了城市中心的空间发展、产业调整和功能完善，影响到这些城市的城市化进程。因此，近年内，中国大陆许多城市纷纷在原有城市规划的基础上另辟新城，建设新城市中心或经济开发区，或者在旧城市中心的周围建设新的城市副中心，拉大城市规划和发展的框架、扩大城市规模、加快城市化和现代化进程。我们统称之为“新城运动”。而且近几年发展得如火如荼，也带动了这些城市的房地产开发高潮。这种新城运动有别于原来城市发展的摊大饼模式，在新的城市发展思维和规划概念的影响下，为中国城市化的科学发展提供了较好的思路和模式，然而，在发展中也存在一些问题，值得思考与研究。}

^{综合来看，在中国大陆，新城运动有以下几种形式：}

^{1、以行政中心为主导带动型的。如近几年深圳、长沙、湘潭、衡阳、海口、南昌、贵阳等城市的发展。这些城市随着行政中心的迁移也带来新的城市中心、行政中心、居住中心的迁移。当然，新的行政中心迁移除了因为旧的行政中心不敷使用、跟不上城市的发展步伐之外，也存在着机构人员膨胀、互相攀比兴建豪华行政大楼、宾馆剧院、广场公园的奢华之风。虽然新的行政中心带动了房地产的大量开发，但大多为住宅的过度开发，新区的市政配套、商业配套、消费人流明显缺乏。}

^{2、以建设新的城市CBD为主导带动型的。如近几年北京国贸、上海陆家嘴、广州珠江新城、深圳福田、武汉王家墩、郑州郑东新区、西安环电视塔等城市CBD区域的建设，带动了这些区域的住宅、酒店、写字楼、商业的迅速发展。而城市中心CBD的定位也使得这些区域的市场配套投入较多并迅速完善，生活环境和商业氛围逐渐形成和成熟，房地产开发热火朝天，成为地价、房价上升幅度最快的区域，吸引了本地和国内外的大量资金进入开发和投资，也是各城市最有发展潜力的热点区域。}

^{3、以建设经济技术开发区和产业园为主导带动型的。如大连高新技术开发区、北京经济技术开发区、苏州中新工业园区（园区）、上海浦东新区、广州南沙等。从全国开发区发展的情况来看，开发区的走向大体有两种，一种是现代化、国际化的新城区，这种开发区大体起步较早，经济规模大，分担着母城部分的社会功能，如大连开发区；另一种是出口加工区或高新科技园区一类的特殊区域，保持着开发区的特殊功能，它以区域功能明确、区域面积不宜过大为前提，继续走特殊区域的发展道路成为起步晚、产业优势集中的开发区的首选。创新科技工业园区、创意产业园等在形式和规模上属于高新技术园区，是以创新为主要特征的高新技术园区。香港特别行政区创新科技委员会主席田长霖先生在考察北京开发区时谈到：区域经济发展和繁荣主要靠高新科技，准确地说是创新科技。田先生认为，高科技不是经济发展最重要的一环，创造性的科技才是潮流。高增值企业、智慧型企业，多是一些创新科技企业。}

^{4、以新城区（包括城市副中心、卫星城）、新居住区开发建设为主导带动型的。前者如香港的屯门、上海的安亭新镇、北京周边的卫星城等，后者如广州的华南板块等。这些新城区、新居住区逐渐成熟后，分担主城区功能的作用在日益加强，而且很多城市新城区、新居住区与开发区、产业园逐渐结合起来总体规划、综合发展，对城市的经济、社会发展起着重要的推动作用，而且由于工业与地产和商业、工作创业和生活居住的协调发展，使这些城区的开发建设房地产发展更为迅速，成为投资置业的热点区域，如北京的亦庄、西安的高新区、苏州的园区等，并为我国的城市化发展与房地产开发提供了丰富的经验。}

^{当然，改革开放后20多年来，中国的新城运动与房地产开发虽然在规模和广度上取得了巨大的成就，但在深度研究、总体规划、科学发展方面还存在许多问题，因而比较明显地表现出一些好大喜功、盲目建设、形象工程、规划落后、功能失调、无序竞争、管理混乱、缺乏监督等明显问题，影响了很多城市城市化的良性发展，对城市空间、自然环境、社会资源造成了极大的破坏和浪费。}

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