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  徐轲，中国房地产报见习记者。求学于北京师范大学法学院，北京师范大学房地产研究中心。发表法学论文、房地产评论若干；著有《不完全酷刑档案》（法律出版社2006年2月第1版），《置业安居法律知识问答》（中国建筑工业出版社2006年8月第1版）。

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花旗来了，比尔•盖茨来吗？ (2007-6-7 19:46:49) [发送到微博]
分类：房地产 　标签：限外 |
<DIV>&nbsp;
<P align=center><B>花旗来了，比尔·盖茨来吗？</B></P>
<P align=center>徐轲</P>
<P>&nbsp;</P>
<P>去年年底，业内传言：“西环广场写字楼１座和３座被花旗集团整购。”近日，花旗集团高层终于首次对媒体证实该消息。据媒体报道，在国家连续出台限制外资在国内置业的系列规定后，花旗终究以6.8亿—7亿元人民币的价格完成此次收购，花旗将留部分写字楼自用，剩余部分出租获取收益。</P>
<P>看到这则消息，笔者不禁想到了2005年3月北师大董藩教授收到的那封来自比尔·盖茨的“信”（董藩：《比尔·盖茨的来信：我想做中国的大房东》），设想比尔·盖茨投资大陆房产，大量收购后出租获取稳定收益。按照董藩教授2005年的估算，以比尔·盖茨当时466亿美元的资产，按照当时大陆房产的平均价格，比尔·盖茨能买下1.42亿平方米的房产，按照大陆2004年的全部开发量，可以买下1/3，基本上可以把直辖市、省会城市和计划单列市的竣工面积全买下来。董藩教授收到“来信”后非常不安地指出，设想像比尔·盖茨这样的有钱“人”都携外资来大陆购置房产，垄断大陆商品房屋，然后以其拟定的价格出租给国民，那中国的房地产市场、中国人民的安居问题将是一种多么可怕的情形？</P>
<P>无独有偶，董藩教授不幸言中，近年来，外资已开始大举进军中国内地的房地产市场。国际顶级公司、机构如摩根斯坦利、高盛、麦格理（澳）、瑞银、花旗、ING（荷）、美林、瑞星思达（美）、RREEF（德）、华平投资（美）、DIFA（德）、软银亚洲（日）、凯雷投资、凯德置地（新）等都已在大陆房地产市场上展露身影。2005年4月，大摩出资4亿收购富力集团在北京的一座写字楼，6月出资8．5亿收购上海广场4万平米商业用房，9月又出资9000万美元收购上海世贸大厦，32亿收购上海明天广场；麦格理2005年7月出资38亿收购杭州等9城市的购物中心，8亿元收购上海新茂大厦，9月又以4亿收购上海城市酒店公寓；高盛8．9亿元购入上海百腾大厦；DIFA2005年8月7．2亿收购上海华狮中心等等。如今，外资大举进入中国房地产市场的趋势仍在继续。</P>
<P>一时间，“限外”成为各路专家热烈讨论的话题，外资进入中国房地产市场的问题引起了各方重视。2006年7月11日，建设部、商务部、发展改革委、中国人民银行、工商总局、　外汇局等六部委联合下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文），针对我国房地产领域外商投资增长较快、境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃等问题，对外资投资中国房地产予以诸多限定。分析认为，该“限外”新政温和，操作性较差，对外资进入中国房地产市场不会起到实质性影响。“限外”新政一年将至，当前外资购房力量依然强劲，房价上涨依然持续，外资该不该限、怎样去限仍成问题。</P>
<P>董藩教授早在2005年就已撰文指出，为维护中国房地产市场安全，国家应出台相应法律、政策限制外资垄断性购买房产，如出台《反垄断法》等等。各路专家也纷纷提出各种措施建议，有外汇管理方面的，有投资管理方面的，有房地产管理方面的，有税收管理方面的；有针对外资的，有针对热钱的；有针对开发环节的，有针对销售环节的。效果如何，仍有待实践检验。笔者看来，“比尔·盖茨的来信”中提到的外资持续收购各年新开发商品房以出租获取稳定收益的设想必须重视，外资置业带来的巨大高端需求及其所形成的“领袖价格”必须抑制。为维护中国房地产市场安全、抑制房价过快上涨、促进房地产市场健康发展，国家有关部门应对外资进入中国房地产市场进行更为严格的管理和限制。</P>
<P>投资性外资购房需求是我国目前房价上涨的推动因素之一，外资区域性地垄断购房无助于房价平抑与房地产市场安全和市场健康发展。以更加严格的行政手段和经济手段调控规范外资大规模购房已成必要。一方面，政府需进一步完善法律制度，尽快制定出台《反垄断法》，出台更为严厉的规范房地产市场外资准入和管理的措施，严格限制外资整购。另一方面，需加强房产保有环节的征税，如出台物业税等税收政策，统一登记、统一评估税基，从税收政策上调控外资投资性购房收益。</P>
<P>在房地产市场化、专业化发展的今天，我们需要外来的资金和先进的设计理念，但同时我们必须警惕外资大举进军可能带来的市场安全风险。目前一系列的“限外”政策有待进一步调整和强化，要让外资为我所用，而万不得让外资搞乱了中国的房地产市场。</P></DIV>
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