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刘轩·确实说·发展商现在的确很牛比 (2007-9-25 22:59:03) [发送到微博]

分类：一池春水　标签：刘轩地产评论地产营销地产江湖 |

刘轩·确实说·发展商现在的确很牛比

是时势造英雄还是英雄造时势，就像鸡生蛋蛋生鸡一样，是一个永远的争论话题。我们的老祖宗制造了文字，那是由于我们的思想意识。由于我们的思想具有感性、理性和复杂性，因此我们的文字是丰富和富裕的。于是，在社会的发展过程中有了商品交易。当商品交易日益频繁时，有了专门的交易街市和门铺，“店大欺客，客大欺店”一说衍生而出。

是的，店大可能欺客，反之，客大亦可能欺店。这样的事情，就如马哲中所论述的矛盾一样，无处不在，无孔不入。我们生于这样一个时代。这是一个传奇的时代，这是一个变化莫测的时代。在市场经济下，甲方乙方之间，理论上应该是以诚相待，但是越发的感触到，成熟的市场条件下，充满着畸形的经济利益。那么，我们处在最好的时代，也是最坏的时代。

就拿房地产行业来说。其实，现在发展商很牛。一路亢奋的市场行情，促使他们三天之后可以涨价一次。不管怎么说，这样的疯狂成就了一个时代，有了这个时代的印象和痕迹。但是你能分辨：是时势造就了他们的行为，还是他们的行为造就了这个时代呢？在房子不愁销售的时代，市场火了、销售代理阉了、发展商牛比了、税收部门可以收取更多税务了，可就是处在这个商业模式最底层的消费者付出更大的代价了。

而眼下，地产商们在享受着楼盘的高价和抢购，依旧在以天价竞拍土地。这是江湖之争！有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有恩怨。再者自2006年以来，其中楼市的投资者们和地产商们形成了奇异的合谋关系，深圳**名津项目的销售策略只是其中手法的一种，一些地产商采用了更为高级而合法的方式，它们在正式开盘前，会进行一段时间的公开询价，将关系户和普通购房者报出的价格累加制定出最终售价，这样的定价往往会提前覆盖未来的上涨空间，成为市场上的价格领导者，而实力较弱的开发商则可根据这样的价格确定己方售价，而投资者们在卖出二手屋时又是盯住新盘价格。价格继续上涨，地产商将获利，投资者也将获利，本应是价格谈判者的买卖双方，却不约而同地合谋定价，房价在这样的循环中渐次推高。盼望楼市下跌的购房者除了用脚投票，基本失去议价的机会。

或者说，在空前牛市中，根本不需要什么合谋，开发商跟着水涨船高罢了。这个时候，没有人考虑水能载舟也能覆舟的道理。高涨的房价让政府财政也得以大为充裕，房价大涨，导致地方政府房地产税收猛增。而开发商的定价方式是建立在购买者总体对楼市看涨的前提下，而影响整个购买者群体的预期通常只有地方政府才能做到。

尚且，楼市已是投资者的盛宴。投资客对上涨的预期，甚至强于地产商——只要继续上涨，就意味着获利。这些逐浪者，在追逐中叠加、推高着浪花，一次又一次，试探、突破着人们的心理底线，也挑战着彼此的心理底线。

叹！叹！叹！！！英雄气短：身在江湖，身不由己。

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