绿城天价购得新江湾城D1地块后可怕的市场预期 -李宏涛 -搜房博客

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绿城天价购得新江湾城D1地块后可怕的市场预期 (2007-6-28 13:59:33) [发送到微博]

分类：未分类　标签：浙江绿城江湾楼板地块购房者 |

近日，备受业内关注的“新江湾城D1”地块经过10余家境内外开发商的激烈角逐，浙江绿城终以12.6亿元摘得该地块。这也是3年来“新江湾城”第三次公开出让土地，而该地块“楼板价”已经超过前两次出让的近一倍。

在这个谈到房地产“言必称稀缺”的时代，地价的大幅上涨无疑会继续推高房价上升的预期，从而给房地产的宏观调控效果带来巨大的“对冲”，平抑房价的力量将遭受巨大的消耗。

中标：

绿城以超出地块底价的150%胜出

据了解，“新江湾城D1”地块四边范围为:东至政澄路、南至国晓路、西至淞沪路、北至殷行路，地块面积为59253.7平方米，规划土地用途为住宅，建筑容积率为1.7，其中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不得小于开发建筑面积的70%。
　　参与竞标的企业聚集了国内大部分的地产巨头：重庆龙湖、广州富力、凯德置地旗下华嘉控股、东方海外旗下骏宇公司杭州滨江、金地集团、华润置地旗下坚实发展、江苏新城、丽丰控股、PeakVenture(新加坡庆隆投资旗下公司)、日里投资、万科胜保资本、永泰中国……每一家都拥有着充沛的资金实力。
　　整个竞标过程主要在绿城、重庆龙湖、金地以及凯德置地4家开发企业间展开，虽然“战斗”很激烈，但只有6分钟就结束了，浙江绿城最后一次加价达1000万元，从而以12.6亿元战胜各路开发商，让希望借此地块首次进军上海的广东富力地产以及重庆龙湖未能如愿。
　　

预期：

每平方米单价从1.2万元到2万元

有关人士表示，浙江绿城的优势是发展高档住宅项目，此前在杭州“楼板价”达到1.5万元/平方米的地块也拿过，所以此次新江湾城地块“楼板价”虽然达到1.25万元/平方米，但对未来发展仍有信心。
　　对于“新江湾城D1”地块，挂牌价5.16亿元，最终以12.6亿元的“天价”成交，价格飙升了150%，部分开发商认为“偏高”，“楼板价”达到1.25万元/平方米，将对利润形成较大影响。参加最后几轮竞拍的开发商对“D1地块”的心理预期价位都在12亿元左右。
　　相关人士透露，按照“D1地块”昨天12.6亿元的成交价估算，该地块开发后楼盘的“楼板价”比之前的“C2地块”翻了近一倍。新江湾城C2地块“楼板价”6600元/平方米，当时市场测算其售价至少要达到1.1万元/平方米才有利可图。而1.25万元/平方米的“楼板价”则意味着，“D1地块”开发以后，其楼盘的销售价不会低于2万元/平方米。据网上房地产公开信息显示，目前该区域在售的“合生江湾国际公寓”，其累计合同均价为11748元/平方米。

影响：

给购房者留下房价大幅上涨想象空间

虽然地价不是房价的决定性因素，但却是影响房价的最重要因素之一，尤其是房地产处在平稳向上通道中的时期，购房者会很自然地通过地价对未来的房价进行预期，这种预期又反过来对购房心理产生重大的影响。

关于“新江湾城D1”地块将来的售价，购房者可以简单的估算，其近旁的合生国际目前的售价（14000元/平方米）减去楼板价（5616元/平方米），约为8400元/平方米，绿城如果参照合生的建安等成本和利润，则D1地块的单价应是12500元/平方米加上8400元/平方米，约等于21000元/平米。也就是说，即使绿城能够精减相关成本和压缩利润，售价至少也须18000元/平方米左右。

也就是说，新江湾城两年后的房价将达到18000－21000元/平方米，这就是绿城拿下“新江湾城D1”地块后给市场留下的“可怕的”想象空间。这无疑给整个新江湾城板块乃至整个上海中心城区的房子注入一支“强心剂”。

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