土地供应锐减 保障性住房用地列入供地计划

　　根据北京市土地整理储备中心的数据统计，07年3月份北京土地成交共计2宗，成交面积1.99万平米，成交总价2.30亿元。其中，公建用地以挂牌方式出让，规划建筑面积3.65万平米;住宅用地为倍受关注的海淀区花园路25号地，以招标方式出让，成交价为1.24亿元，折合地面价6380元/平米，将形成1.94万平米的供应。

　　中大恒基不动产营销市场研究中心分析：与05、06两年同期的月供应7.65万平米和2.94万平米相比，土地供应面积缩水相对严重，在土地市场将“放量大增”的计划进行过程中，3月份土地市场显得略为冷清。在两会召开期间，代表们对于房价的高度重视引起相应的城市规划、区域发展、土地储备等多方面因素的变化，导致3月份土地放量步伐放缓。但从本市今年二季度的供应部署来看，48块土地将陆续入市，总规划建筑面积约636.07万平米，土地供应将大大增加。在经历本月的冷遇之后，“两个一千万”保障性住房计划将可能带来土地市场的“井喷”供应。

　　3月底开标的地块正预示着土地市场即将升温：3月22日，昌平区北七家镇南部组团地块开标，万科、富力、合生、保利、北辰实业等地产大鳄参与招标，富力更是开出了高于低价3.1亿元一倍多的6.8亿元，该地块建设用地面积22.62万平米，规划建筑面积控制在21.38万平米，开发规模相对较大，且容积率较低，适于开发低密度高档住宅，较为符合该区域整体市场状况。3月30日，首批三块限房价、限套型的“双限房”用地出让信息发布，包括：海淀区西三旗新都东路住宅项目、丰台区花乡造甲村住宅项目和石景山金顶街三区住宅项目，总规划面积110万平米，建成后将供应“限价商品房”92万平米，廉租房4.8万平米，“两个一千万”工程就此拉开序幕。据中大恒基不动产营销市场研究中心统计显示，这三块地目前周边商品房销售均价在7500-8500元/平方米左右，“双限房”形成实际供应后，能够迅速、有效的拉低同区域的商品房均价，对于缓释中低收入群体的住房需求，降低平均房价起到了积极作用。

　　2.销售情况分析

　　销售市场略显暖意 现房销售稳中有升

　　根据北京市房地产交易管理网统计数据显示：3月份全市期房网上签约共计10704套，签约面积1369736㎡，其中，住宅签约共计8004套，签约面积1026277㎡;同期，现房网上签约共计2755套，签约面积379114㎡，其中，住宅签约共计1812套，签约面积275795㎡。

　　据此得出，3月份全市期房网上日均签约345套，日均签约面积44185㎡，其中，住宅日均签约258套，日均签约面积33106㎡;同期，现房网上日均签约89套，日均签约面积12229㎡，其中，住宅日均签约58套，日均签约面积8897㎡。

　　综合上图分析，07年3月份同比06年3月份，全市期房网上签约减少180套，日均签约面积减少18251㎡，期房住宅日签约减少204套，日均签约面积减少22192㎡;同期，现房网上日均签约增加26套，日均签约面积增加3976㎡，但住宅日均签约面积减少1套，日均签约面积反而增加1359㎡。

　　07年3月份环比07年2月份，全市期房网上签约增加109套，日均签约面积增加9669㎡，期房住宅日签约增加89套，日均签约面积增加11265㎡;同期，现房网上日均签约增加33套，日均签约面积增加3949㎡，其中，住宅日均签约面积增加21套，日均签约面积增加3082㎡。

　　中大恒基不动产营销市场研究中心分析：经过2月份的成交淡季之后，3月份期房、现房签约的回升趋势均较为明显，住宅成交量达到9816套，成交面积达到130.21万平米，环比2月份分别上涨了70.1% 和68.1% 。由于今年春节比较晚，因此回暖期也迟于往年，期房成交数据同比06年3月份下降明显，但现房交易却有所上升，且现房住宅在成交套数与06年3月份相比基本持平的情况下，成交面积增加了18.0% ，这是由于“9070”的政策影响使得大户型预期未来减少，令部分置业者将目光转向了现房市场的大户型尾房，因此推动了成交面积的增加。

　　3.开盘项目分析

　　I：取证情况分析

　　回暖相对缓慢　整体预售均价下降

　　根据中大恒基不动产营销市场研究中心调研统计显示，截止到07年3月底，北京市建委共批准销售许可证27个，批准销售面积共计118.7万平米，其中，商品住宅项目21个，写字楼2个，商业2个，综合其他2个。商品住宅批准上市套数为5660套，获准面积为75.23万平米，商品住宅的整体拟售均价为11418元/平米，其中普通住宅整体拟售均价为10281元/平米。

　　环比07年2月份，获批个数增加35.0% ，获批销售面积增加70.5% ，商品住宅拟售均价下降了16.5% ，其中普通住宅整体拟售均价上涨了27.9% 。获批项目春节后回暖，但普通住宅增加导致整体预售均价下降。

　　同比06年3月份，获批个数下降42.6% ，获批销售面积减少26.5% ，商品住宅拟售均价上升34.1% ，其中普通住宅整体拟售均价上涨了47.5% 。相比06年节后取证项目骤升2.6倍，今年3月份的回暖速度则逊色得多，开盘项目拟售均价在8000元/平方米以下的占到了37% ，政府对于加快保障性住房供应速度及供给面积的计划逐步落实，促使中低价位商品住宅提前放量，而部分高档住宅地理位置优越，未来仍具较高的增值空间，因此并不急于入市。此外，在06年制定并执行的“9070”、“限外令”“加息”等多项宏观调控政策的叠加作用下，延缓了大量项目的入市时间，加大了开发商的回款压力，造成部分中小开发企业资金短缺，项目暂时停滞，因此同比06年3月份，入市项目个数、面积双降。

　　II：开盘情况分析

　　中低档物业放量增加　开盘均价下降近二成半

　　从开盘项目来看，3月份本市共计39个项目开盘，其中有3个项目开盘两次，有1个项目开盘三次，累计开盘总数44个。开盘项目中，纯新盘上市3个，其余为老项目后期，新增供应面积89.93万平米，项目开盘整体均价10038元/平米。环比2月份，供应个数增长了2.1倍，新增供应面积增加了93.4% 。在3月份销售、供应面积双升的情况下，开盘均价反而下降了26.0% 。3月市场普通住宅重回绝对主流的地位是开盘均价整体下跌的主要原因，8000元以下楼盘占放盘总数的33.3% ，成为3月份开盘项目的主流价位;12000元/平米以上的楼盘占比为26.2% ，环比2月份的占比，降幅为16.7% 。

　　从户型面积来看，无论是老项目后期还是纯新盘，都主打“大户型”、“多层板楼”主义，大户型项目约占本月放盘的6成，多层板楼约占8成，其中不乏大面积的跃层和复式住宅。“9070”政策带来的大户型产品热销引发市场大户型供应增加，而板楼的设计无论是从居住舒适度还是市场接受程度本身就高于塔楼一层多户的设计。市区内由于土地的稀缺导致开发分企业多开发密度较高的塔楼，以增加出房率。而郊区项目由于土地成本相对较低，且较为偏远的位置成为其与市区项目竞争中的劣势，因此多开发、设计更适宜居住的户型产品，以吸引购房人。随着郊区住宅增量的加大，板楼将与塔楼一争高下，并影响住宅开发形态的变化。

　　从供应个数来看，普通住宅开盘38个，摆脱长期占据半数市场的局面猛增至86.4% ，，公寓开盘4个，占放盘总数的9.1% ，环比上月降幅为19.5% 。

从供应面积来看，普通住宅也牢牢占据主要地位，新增供应面积71.25万平米，占总供应量的79.2% ，公寓虽然新开盘个数下降明显，但供应面积不降反增，本月为14.85万平米，增加了20.5% 。本月新增供应面积位列前两位的也均为公寓项目，分别为6.81万平米和4.71万平米，高档公寓供给量的持续增加。

　　3月份普通住宅开盘整体均价为9687元/平米，环比2月份下降了2.4% ;公寓开盘均价11625元/平米，环比2月份下降21.2% 。“外资限购令”政策使得公寓产品的需求下降，但供应持续增加，导致公寓市场存量增加，加上本月公寓开盘主要在四环外，因此价格下降明显。

　　从环线分布来看，3月份新增放盘个数和新增供应面积和最多的区域为五环以外，开盘个数26个，新增供应面积45.32万平米。分批分量开盘入市即可以避开淡季，又可为开发商赢得口碑效应，获取市场长期关注度，因此3月份开盘楼盘供应面积甚至没有超过7万平米的。郊区新增供应的集中，导致3月份项目开盘均价整体下跌。

　　从环线价格情况来看，价格变化符合由内向外递减的规律，二环内延续上月颓势，仍只有“玉廊东园”一个纯新盘上市，开盘均价13500元/平米;二至三环间没有楼盘入市，城区住宅规划减少及未来无盘可放的情势将会推动城区内二手房的价格不断上涨;四至五环开盘均价11709元/平米，开盘均价唯一低于万元的项目位于南四至五环，南城由于商业配套尚待完善房价一直偏低;五环外开盘均价8089元/平米，在整体均价下降的情况下上涨47.2% ，由于放盘项目中7成左右位于五至六环间，远郊项目较少，因此拉升五环外项目整体均价上涨。

　　朝阳区以新增供应个数15个，新增供应面积43.85万平米的实力仍牢踞放量第一的位置，开盘均价11340元/平米，在朝阳区五环以内的区域已经没有均价低于万元/平米的项目了;西城区凭借其二环内开盘的优势均价13500元/平米，为3月份最高;海淀区放盘个数、新增供应面积、开盘均价几项指数均列次席，开盘项目8个，新增供应11.30万平米，开盘均价13075元/平米;怀柔区开盘项目1个，新增供应0.67万平米，开盘均价4300元/平米，各项指标均为最低。

　　4. 3月小结

　　3月份土地交易遇冷，但受政府规划的利好，3月下旬土地市场重现活跃气氛。房地产市场销售交易开始回暖，但回暖趋势相较去年略缓，大户型市场需求仍保持较好的旺势。本月住宅消耗面积130.21万平米，新增供应面积89.93万平米，供给持续不足。由于位于郊区的中低档物业大量上市，导致3月份开盘整体均价下降明显。各区域各环线房地产市场按照以往规律不变。预计4月份市场将加速升温，土地交易和楼盘交易都将出现一个高峰。