于五洋的博客http://blog.soufun.com/blog_6388730.htm2008-8-22 0:13:22SOUFUNBLOGzh-cnCopyright 1996 - 2007 SOUFUN Inc. All Rights Reserved.2005-6-20 16:26:17洗洗更健康——房地产企业面临新的洗牌运动http://blog.soufun.com/6388730/2190090/articledetail.htm洗洗更健康
                          ——房地产企业面临新的洗牌运动
 
文：于五洋
    在经历几年的“以一当十”的速度发展之后，在经历一次有一次激烈的争辩之后，在经历一轮又一轮宏观调控之后，房地产市场似乎陷入一种微妙的境地。王石的“拐点”论掀起轩然大波，万科“全国降价”席卷全国，各楼盘频频促销，似乎在印证着王石的拐点论，也似乎在表明万科的一场蓄谋已久的“阳谋”得逞。潘石屹的“地产企业百日剧变”论，让本不平静的市场再起波澜。恒大地产上市路演失败，让许多地产企业不得不暂时放慢、甚至停止那颗跃跃欲试的企图上市融资的焦躁的心。许多中小企业噤若寒蝉，小心翼翼的试探市场，用那狼一样的敏锐的嗅觉和眼神，注视着周边的一切。生怕一不小心就会被市场的“黑洞”无情的吞噬，或被“老虎”给吃掉。
 
    房地产市场大有“山雨欲来风满楼”之势，房地产冬天来了吗？一些发展商似乎感觉到了空气中那丝丝彻骨的寒意，一丝担忧、焦虑和不安涌上心头，似乎这个冬天来得太突然，以至还未来得及做好过冬的准备。那些尚未购房的消费者看到满天飞舞的雪花，笑了，扣紧自己的钱包，让这场暴风雨来得更猛烈些吧！
 
    就像《无间道》里面的台词说的一样，“出来混，总有一天要还的”。也许，现在是房地产企业最难熬的一段日子，房地产市场面临一场全国规模得大洗牌，也许正验证了那一句广告词“洗洗更健康”吧。
    来自北京师范大学金融研究中心主任钟伟的研究报告显示，在北京、深圳、广州、南京的销竣比下降到低于0.7之后，销竣比仍将进一步下降。销售预收款的缺位，会造成全国开发商整体遭遇4000亿－5000亿元的流动资金缺口。中国人民银行发布的一份中国房地产金融报告指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55％以上，但第一大资金来源为“定金和预收款”，占房地产开发投资资金来源的43.1％。
    银根紧缩、成交量下降、销售回款减少，房地产企业不可避免得陷入危机，在依靠商品房预售回款实行滚动开发的企业来说，无疑是致命的。在银根紧缩的情况之下，市场的冷淡无异于雪上加霜。
 
    部分开发山开始出现资金链紧张的局面，希望在困境的突围。销售的“惨淡”给银行带来的极大的隐患，增加了金融机构的风险。据释，北京日前开始对一手房开展开展“全程监管开发商的预售房款”的制度，在这个制度下，目前银行要看到开发商结构封顶后才会放款，预计未来开发商将进一步自动将房屋盖到接近现房后销售。这在某种程度上，表明，也许今后某个时间段内，房屋可能会采取全现房的销售模式，房子只有在现房情况下才能拿到销售许可证，期房销售可能成为历史。若真如此，那房地产企业将会面临更大的洗牌运动，真正只有那些拥有雄厚资金实力、现金流充裕的企业，才是最后的赢家。
 
    如此局面，开发商也面临开发经营模式、销售模式的转变及创新，市场的变化变幻莫测，使得企业曾经取胜的法宝，转眼间成为明日黄花。也许，现在最难过的莫过于那些在去年、千年疯狂进行土地储备的企业，以“土地为王”的经典模式的企业正在遭遇“土地绑架”。“捂盘惜售”的销售模式正在被抛弃，部分楼盘去年“捂盘惜售”，期待今年卖个好价钱的楼盘，嘘唏不已，有点悔不该之情。可是市场又有谁能预料呢？
    房地产企业正在面临一场新的规模宏大的洗牌运动，企业的经营思路、销售模式等方面都面临这新的课题。
 
 
 
 
]]>于五洋http://blog.soufun.com/6388730/2190090/articledetail.htm#comment2008-7-3 11:59:34http://blog.soufun.com/blog_6388730.htm地产乱谈二：汽车复合型地产http://blog.soufun.com/6388730/2062760/articledetail.htm地产乱谈之二：汽车与房地产结合的复合型地产
 
文：于五洋
    汽车复合地产是一种将房地产与汽车业相结合的复合型地产。正如体育与地产联姻催生了体育地产，以奥林匹克花园为代表。汽车与地产的无缝对接、整合则成为一种新型的复合型地产——汽车概念地产。
    汽车发展代表着一种工业文明的发展，其发展水平和历史远远高于房地产的发展，这两者也是目前最为火热的两个行业之一，翻开现在报纸等媒体广告，会发现房地产和汽车平分秋色.而这两者也是与生活息息相关，汽车和房地产不断的改变我们的生活，买房、买车已经成为很多人奋斗目标之一，拥有了房产之后，紧接着就是满足汽车的心理需求。如何实现汽车与房地产的结合，从而开发汽车复合型地产呢？并形成一种具有可以操作性、可以复制性地产开发模式？本人试图从复合地产的角度探讨汽车与房地产结合的可能性，如何结合，旨在抛砖引玉。
 
房地产商与大型汽车经销商或者汽车厂家联姻
    汽车复合型地产的前提当然是与汽车厂家或者经销商一起合作，在选择战略合作伙伴的时候，必须要考虑楼盘档次定位与汽车品牌对等的问题。
房地产也实行类似汽车行业的4S销售模式
    在房地产销售过程中借鉴汽车4S店的营销模式，实行房地产“4S”销售模式，一种全新的销售模式。首先我们要明确汽车的“4S营销”模式是什么，那么房地产销售中的4S销售模式又是怎么样的呢？4S店是一种以“四位一体”为核心的汽车特许经营模式，包括整车销售(Sale)、零配件(Sparepart)、售后服务(Service)、信息反馈(Survey)等。
    借助汽车的4S销售经验，在房地产营销上面，参考4S销售模式，建立整套的房产销售模式。如何借鉴汽车销售的经验呢？
    整房销售：全精装修的房子，或为客户提供菜单式装修的房子，根据客户的需求进行装修设计。
    零配件：与一些商家合作，为业主提供购买家具、电器等方面的优惠，总之，式为客户提供一些家居解决方案，利用自身的商业资源，整合自身的商业资源，为业主提供一些增值服务。
    售后服务：完善的物业管理，建立完备的客服数据库，长期进行一些跟踪服务，这对于那些长期立足地产发展的企业尤为重要。现在很多房地产开发商基本在作一锤子买卖，在销售完房子以后，就交物管公司，似乎其它的一切已经与自己无关了，没有有效的对客户进行二次开发，更别谈多次开发了。忠诚的客户会给你带来更多的客户。
    信息反馈：从项目蓄客开始，到开盘销售直至交房的全过程，都要重视消费者对楼盘的反应、建议，倾听来自消费者的心声。在商品房销售的过程中，消费者经常感觉到自己是弱势群体，在成交的过程中，面对不合理的霸王条款亦显无奈。房地产销售过程中，很少有企业对客户重视程度象其它一些服务型行业一样，如酒店行业。
 
建立模块，车子的某些系统与小区智能化、家居职能化系统结合，实现两者系统的互动。
    看过《007》系列的朋友肯定对其座驾记忆忧新，自动化，职能化程度之高令人咋舌。利用新技术，建立模块，在一定的范围内让汽车与小区、家居等方面拥有共有的系统，实现它们之间的互动，能够相互照应。如无论你在小区任何地方，停在小区内的汽车都能接受到你的信号，夏天提前开空调冬天提前暖发动机！或者其他功能！而对于汽车生产商而言这种程度的享受他们基本不用对汽车进行改动，需要的只是添加一个模块进去！
    也可在汽车生产过程中，正对小区业主增加某些其他客户没有的功能，这个当然根据客户需求、成本和技术来实施。
 
    其它方面可以与驾校合作，为业主提供服务，在楼盘的命名中可以以汽车品牌为组团命名等。在园林方面设计以汽车为主题的园林，以汽车为主题的建筑小品，展现汽车的发展史及其汽车文明。成立专门的汽车俱乐部，或者与汽车俱乐部合作，经常组织一些活动。若与汽车业合作，会有很多营销活动可以实施。
 
    以上只是个人一些拙见，望各位朋友提出宝贵意见！
 
]]>于五洋http://blog.soufun.com/6388730/2062760/articledetail.htm#comment2008-6-5 16:08:31http://blog.soufun.com/blog_6388730.htm建筑节能能否让春重回大地http://blog.soufun.com/6388730/1934133/articledetail.htm建筑节能能否让春重回大地
文：于五洋
 
  因为要追赶世界，所以在改革开放以后，在长达二十多年的时间里我们的整个国家都显得行色匆匆，凭着以一当十的速度飞速发展着，我们的整个民族也在高速飞奔的途中显得气喘嘘嘘。一路下来，放眼望去到处都是抽筋的、脱水的，以及满身泥土从此趴在地上动弹不了的。太湖蓝藻爆发、工业污染、楼宇耗能严重……这就是我们必须付出的代价，“现代化”让有些人欢欣鼓舞，有些人悲痛欲绝。于是，环保、生态成为一个时代的主题，春重回大地得呼声越来越高。
 
  提到节能、环保、生态建筑，不能不提北京风尚国际公寓和当代MOMA，两者已经成为房地产领域内科技先锋和标杆。
    “告别空调暖气时代”的广告词让北京锋尚国际公寓名噪一时，其美誉传遍大江南北。当代MOMA凭借高科技运用，被《POPULAR SCIENCE》评为改变人类生活的世界七大工程奇迹之一，同时与北京奥运主体育场“鸟巢”/北京国家游泳中心“水立方”被评为中国十大新建筑奇迹，成为新时代科技环保地产的代言人，并入选世界八大建筑奇迹之一。
    科技、环保等技术流不断冲击着高速发展的房地产行业，房地产似乎行走在两个极端之上。一方面是个别楼盘大量的使用科学、环保技术，倡导“零能耗、零污染”的生活方式，如当代MOMA。另一方面，大部分楼宇，因为缺少环保技术和材料的运用，导致能耗严重，而被环保人士所诟病。如今国家提倡节约型社会，大力推广生态、环保等技术，建筑节能变首当其冲。
   
    正是在一个特定的历史和社会背景下，中国的建筑也不可避免地整体陷入了 “休克”和整体堕入了虚无。于是，回避、逃避成为绝大多数开发商的自觉选择，僵化、千楼一面、复制、能耗严重也就主宰了我们全部的视野和思想。虽然，其中不乏令人眼前一亮的生态、节能建筑。
    2008年4月1日正式施行的新《节约能源法》，其中对建筑节能明确规定：“建筑工程的建设、设计、施工和监理单位应当遵守建筑节能标准。不符合建筑节能标准的建筑工程，建设主管部门不得批准开工建设；已经开工建设的，应当责令停止施工、限期改正；已经建成的，不得销售或者使用……”用法律来规范行为，让建筑节能有法可依。
    建筑节能的有法可依，有法必依，不是对房地产开发商的约束，是对房地产开发商提出了更高的要求，一种与时俱进的要求，一种造福社会的要求，是未来发展的必然趋势。只要能够依着有法可依、有法必依、执法必严、违法必究的原则，去实施《节约能源法》，该法是可以达到预期的目标的。
 
    房地产在近五年的时间里，一路高歌猛进，高举现代化和城市化大旗，时间将房地产推向时代的风口浪尖，如今，没有那个行业比房地产更牵动亿万人的心、更令人爱恨交织，我希望《节约能源法》能为房地产行业带来一阵令人心旷神怡的醉清风。
]]>于五洋http://blog.soufun.com/6388730/1934133/articledetail.htm#comment2008-4-25 10:03:25http://blog.soufun.com/blog_6388730.htm万科降价意在谋取“天下”http://blog.soufun.com/6388730/1804360/articledetail.htm万科降价意在谋取“天下”
文：于五洋
 
    如今，娱乐界以陈冠希“艳照门”最为炙热，地产界以万科降价最为令人瞩目。在国家宏观调控屡次“失灵”的时候，在“拐点论”大行其道的时候，在地产呈现“胶着”状态的时候，在消费者和开发商都在煎熬中“安静”的等待的时候。
 
    静，出奇的静！
    仿佛只能听到心跳的声音，在那里撞击了那颗为房子而折磨的不安的心。
    铮……一股清脆龙吟般的声音响彻天际，震撼着每个人的心。
 
    谁？是谁动了，是谁亮剑了
    他，是他，原来是他！
    是万科！一个强大的存在！
 
    降价之剑，一把无形之剑打破了平静，无形胜有形，无形驾驭有形。高手，绝顶高手，这是所有人的第一反应。
    万科开始降价之旅，始于广州深圳、而后席卷上海北京、又向二三线城市蔓延的一连串降价风波，击穿了购房者的心理防线。并将这股风吹向了大江南北，让万科地产风光无限。
 
    万科降价欲意何为？降价背后有着怎么样的战略呢？
    万科降价，意在天下，意在整个房地产市场，意在保持、强化其地产领头羊的位置，意在继续征战天下的决心。
 
一、符合万科的经营策略
    万科一贯坚持快速开发、快速销售的经营策略。通过快速周转，企业在实现业绩增长的同时，也能有效地增加市场的供应量，缓解供需矛盾，因而也是公共政策所鼓励的开发模式。万科集团副总裁肖莉明确表明，这一模式的合理性在过去的经营中已经得到了验证，2008年万科将继续坚持这一策略。
    2007年万科疯狂拿得，土地储备增加。根据万科2007年中报，上半年万科实现销售面积和销售金额分别为231.2万平方米和174.7亿元，较上年同期分别增长89.0%和136.4%。万科在全国的土地储备已经达到2050万平方米。
    在市场观望气氛浓郁的情况下，在市场处于“胶着”状态的情形之下，在万科土地储备大量增加的情况之下，其快速开发、快速销售显得尤为重要。
 
二、树欲静而风不止
    房地产行业领头羊多年来一直是万科，当年顺驰公然向万科下战书，意欲超越万科。近两年碧桂园、保利地产等企业来势汹涌，真是树欲静而风不止。
    还记得当年万科方面针对顺驰现象专门作的报告吗？2007年底，万科集团战略与投资管理部针对碧桂园作出了《碧桂园高速发展之谜》的专题报告。通过对万科和碧桂园进行对比后，万科方面总结的结果是：碧桂园近几年的年收入增速与万科相近，但净利润提升比万科高；碧桂园的资产周转率持续上升；万科的经营性现金流为负，而碧桂园的经营性现金流为正。碧桂园的公司资质非常出色。
 
三、万科降价，抢占舆论高地
    获得了一次全国规模的、免费的、声势浩大的企业宣传。万科降价，第一时间在各大媒体上被披露，各大媒体不遗余力的大肆宣扬，部分地区房价应声而落，万科俨然救世主一样的存在。体现了公司高超的运作能力，高超的应对和应变能力，以及处理突发事件的能力。
 
四、万科降价，俘获消费者的心
    俘获了广大人民群众的心，获得了广大消费者的好感。再一次强化了万科在消费者心目中的形象，知名度、美誉度持续高涨。
 
五、加速地产行业洗牌，实现万科扩张
    实现一次市场洗牌，倘若其它大型品牌开发商加入降价阵营，将会是一场史无前例的“清洗运动”，没有资金实力的中小型开发商，将会被淘汰出局。万科对外扩张，通常采取收购一家地产企业来实现异地扩张战略，如收购长沙西街花园开发商，实现长沙的的扩张战略。
    “清洗运动”以后，那些具有一定土地储备的、经营困难的企业，万科也许会采取此种方式将其收入囊中，实现企业的扩张战略。这也将给其他实力强劲、急于扩张的实力企业，如华远地产、保利地产、金地集团等上市地产企业，提供一次扩展发展的机会。
 
六、获得政府好感和支持
    在国家宏观调控屡次“失灵”的情况下，在政府对宏观调控无奈之际，在“两会”召开前夕，万科开始了降价之旅，无疑能获得政府的好感，为自己在政府部门中的形象增加筹码，这将有利于今后企业的发展。
 
    万科的降价是有技巧的，不是单纯的降价，不是为降价而降价，万科无疑成为这场战争中最大的赢家，其目的在整个房地产市场，着眼于公司的进一步发展壮大，进一步保持和巩固其龙头的地位。
 
]]>于五洋http://blog.soufun.com/6388730/1804360/articledetail.htm#comment2008-3-18 11:29:10http://blog.soufun.com/blog_6388730.htm项目点评一：中隆国际·御玺操盘的得与失http://blog.soufun.com/6388730/1759836/articledetail.htm中隆国际·御玺操盘的得与失

文：于五洋

名人代言的得与失

任达华之前代言了长沙铜锣湾，结果如何呢？深圳铜锣湾走了，东方百联取而代之，豪言壮语的开发商也早就釜底抽薪，踪影难觅。楼盘没做起来，他个人形象也受了一定的损失。

另一方面，任达华作为香港早期的影视明星，在这个竞争激烈、新人辈出、令人眼花缭乱的娱乐界，甚至在国人的心目中，任达华的号召力和知名度实际是有限的。赵靓（现改名为赵晨）作为前娱乐频道的主持人知名度就更有限了。

任达华作为香港明星，成熟、有男人味，在全国各地置业，与项目的气质相吻合，但任达华演绎生涯中主要饰演黑帮老大的角色，在一定的程度上，对项目形象并没有起到促进作用。而赵靓年轻、漂亮、时尚，有花瓶的感觉，与项目的气质和定位不相吻合。作为定位于大户人家、厚重、成熟、国际化的社区，张曼玉是非常适合作为代言人，她成熟、美丽、优雅、稳重，同时觉有很强的号召力和知名度。

开发商在使用代言人的时候，无非是想通过明星代言传达项目的气质、深化项目形象，让项目形象更传神，扩大项目的知名度。但任达华和赵靓的代言，仅让部分消费者知道了这个项目，并没有让消费者在两者之间产生多大的联想。

所以开发商用大版面投放，用于明星代言的宣传，花了钱。但实际上，并没有提升项目的形象，也没有起到多少提升档次的作用。同时，也因为这个，掩盖了项目一些很好的、足以触动消费者心弦卖点，譬如地热系统、水景的生物净化系统、全三菱商务电梯、3.3米的层高、精装修入户大堂、100米楼间距……为什么不去宣传一些实质性东西呢？

定位大户型——一场冒险之旅

我们来看看中隆国际·御玺的户型吧，180-590平米的大户型，在90/70的宏观调控以后，似乎具有很大的吸引力，但将这个作为定位，真的如销售人员所说的那么稀缺吗？所谓的稀缺，是别人没有，而自己拥有的资源，或者即将消失的资源。看看长沙房地产市场，销售的别墅项目就达30多个，而且很多都是上千亩的大盘。何况同样的面积和价格，在长沙可以买到比这环境更优美、舒适度更高的高档社区。所以，该项目面临这残酷的市场竞争。

一方面来自域外高端项目对客户的分流，尤其是大盘的别墅项目，如美洲故事、御邦、阳光

]]>于五洋http://blog.soufun.com/6388730/1759836/articledetail.htm#comment2008-3-5 8:06:07http://blog.soufun.com/blog_6388730.htm地产乱谈（一）：阴宅地产http://blog.soufun.com/6388730/1737702/articledetail.htm
地产乱谈一：阴宅地产
文：于五洋
 
商品房为阳宅  陵墓为阴宅
在谈论这个问题之前，我们必须明确阴宅和阳宅的概念。
所谓阳宅即房屋，是人们休养生息和工作的场所，我们目前不断开发的商品房就是阳宅。所谓阴宅，就是安葬祖先灵柩的地方，也就是坟墓，是祖先得以长眠安息的地方，故称之为阴宅。
   所有阴宅地产，就是以赢利为目的，运用市场手段进行陵墓开发建设。
   我国是一个多民族的泱泱大国，部分地区或少数民族保留了一些传统的丧葬习俗，天葬、陶器葬、树葬、水葬等，但在民族融合和大一统的推动下，大部分实行土葬。
   人故去之后，都希望能够上天堂，能够进入轮回之门，能够惠及子孙后代。古代帝王在生之时就大肆圈地、不惜耗费大量的人力物力修建自己的陵墓，还包括那些皇亲国戚、达官贵人。即使文明如现代，仍然有些胆大妄为之人藐视法律，“冒天下之大不韪”，侵占或高价购买土地，一掷千金修建先人的陵墓，这些“事迹”都曾见于报端。
   象建商品房一样建设阴宅，实现阴宅向空中发展
我国目前是禁止陵园的市场开发，本人提出阴宅地产的概念，是建立在国家适当放开，在某种条件下允许的情况下，方可实施。就如建商品房一样建设阴宅，实现阴宅向空中发展，实现历史性的突破。
1、市场没有可比性，具有很强的稀缺性；
2、该市场具有很强的刚性需求，市场前景广阔；
3、实现阴宅向空中发展，可建多层、小高层或高层陵墓，历史性的突破，划时代的意义。
4、有利于土地的集约化，节约日趋紧张的城市用地；
5、可以自由选择是否火化；
6、可以推广防腐技术，防止尸体腐化。
所以该市场开发具备非常高的利润。
如何进行阴宅的开发呢？
以房地产开发模式来开发陵园，从地块选址、前期调研、规划设计、营销推广等方面，全方位进行炒作包装，抓住眼球、制造影响。
打好风水牌：邀请知名风水大师，选择一块上好的风水宝地，做足风水文章，打好风水牌，从一开始就吸引眼球，制造市场热点。同时风水大师协同设计师做好地块的总体规划，在总体规划中融入风水的的元素。
再造一座金字塔：主体建筑外形仿照金字塔，具有很强的标志性和识别性，同时能够造成轰动效应。
分层定位，分层定价：根据不同的楼层，分为本纪(帝王级)、世家（诸侯王级）、列传（帝王、诸侯以外的重要个人）、贵族等级别。不同级别不同的价格，帝王级别当然是最贵的，以历代各个帝王命名，如秦始皇、汉武帝、唐代宗等。
推广尸体防腐技术：可以选择是否火化，不选择火化的，可以实施防腐技术，保持尸身的完整。
 
 
 
]]>于五洋http://blog.soufun.com/6388730/1737702/articledetail.htm#comment2008-2-28 8:30:58http://blog.soufun.com/blog_6388730.htm2008年1月长沙房地产市场月报（二）http://blog.soufun.com/6388730/1711564/articledetail.htm  2008年1月长沙房地产市场月报（二）

文：于五洋

五、楼盘动态           

1、一月份开盘楼盘动态

项目名称

]]>于五洋http://blog.soufun.com/6388730/1711564/articledetail.htm#comment2008-2-19 13:24:49http://blog.soufun.com/blog_6388730.htm08年1月房地产市场月报（一）http://blog.soufun.com/6388730/1706970/articledetail.htm  2008年1月长沙房地产市场月报（一）

文：于五洋

一、政策与法规

1、土地闲置满一年不满两年，征收20%闲置费

１月７日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，明确提出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的２０％征收土地闲置费；对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。２００８年６月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

2、三大举措改善长株潭环境

湖南将通过“护心”、“扩肺”、“强肾”等三大举措改善长株潭生态环境。在昨日（1月16日）举行的省人民政府新闻发布会上，省林业厅副厅长胡长清表示，新获批的长株潭试验区拥有丰富的森林和湿地资源，今后，湖南将通过一系列措施改善长株潭生态环境：“护心”，严格保护岳麓山、昭山、省植物园等生态环境良好的心脏区域；“扩肺”，长株潭的森林覆盖率达到了45％以上，是城市的“肺”，要增加森林面积，实现间接减排；“强肾”，通过减排、优化水源等，保护母亲河湘江及其他水域拥有的大片湿地。

3、长沙将逐渐实现“居者有其屋”

市委副书记、市长张剑飞昨日（1月16日）主持召开了长沙市第十三届人民政府第2次常务会议。从会上获悉，长沙将设立廉租房建设产业基金，以期实现“居者有其屋”。

会议听取了市房产局关于长沙市设立廉租房建设产业基金的情况汇报。据2007年9月最新统计，长沙目前共有最低收入家庭（低保户家庭）无房户和住房困难户12324户，其中无房户6163户、住房困难户（人平12平方米以下）6161户，按户均建筑面积50平方米计算，实物配租须提供62万平方米的廉租住房。以长沙每年建设10万平方米廉租住房计算，实现“居者有其屋”需要6年多时间。会议原则同意设立廉租房建设产业基金。

4、存款准备金率上调至15%

]]>于五洋http://blog.soufun.com/6388730/1706970/articledetail.htm#comment2008-2-17 17:18:45http://blog.soufun.com/blog_6388730.htm妓女靠性欲？策划靠灵感？http://blog.soufun.com/6388730/1683054/articledetail.htm妓女靠性欲？策划靠灵感？
文：于五洋
 
    妓女靠什么接客我不知道，作家靠什么写作我也不知道。
    李敖给了我们一个参考答案：妓女不能靠性欲来接客，作家不能靠灵感来写作。妓女是为了完成赚钱的目标，“文章本天成，妙手偶得之”嘛。李敖总是“语不惊人死不休”，出人意表，但细想，似乎又有道理。那么策划靠什么？
    策划靠什么，满腔热忱、一腔热血的激情？转瞬即逝的灵感？不走寻常路的标新立异？学有所用的营销学知识？同等的工作经历或相似的工作经验？……
   “三年以上相关工作经历，独立操盘过2个以上大中型项目，房地产、建筑、营销相关专业大学本科以上学历……”这些招聘广告表明了一个策划人应该具备的知识和能力，但具备了这些，能做好策划吗？能成为一个优秀的策划人吗？
 
房地产策划是什么？是“医生”？
    经常有策划人把自己当“医生”，俨然“老中医”，动不动就做项目诊断、市场把脉、消费者把脉、产品把脉，美其名曰了解消费者心理需求，寻找市场空白，谋求差异化战略。中医的“望、闻、问、切”。望者，看现场；闻者，聆听各方“专业人士”或消费者声音，作大量的问卷调查；问者，跟发展商交流，了解发展商的想法，猜测、甚至各方打听决策层及领导的想法；切者，对市场把脉，对项目把脉。然后给项目开药方了，策划方案就这样产生了。除了这些“老中医”外，西医有之，更有甚者是“中西医结合”，兼大家之长啊。
    本人拟打油诗一首，来说明如今现在房地产策划行业存在的某些现象，这里并无一棒子打死之意！
君不见，调查问卷自己填，
君不见，相关数据网上传。
君不见，地产概念大家玩，
君不见，策划方案通宵完。
君不见，销售年轻貌美最优先，
君不见，一篇文案抄袭了多少遍。
君不见，地产人才流动最频繁。
……
   
经常有刚入房地产行业的朋友问我，怎样才能做好策划，如何成为一个优秀的策划人，作为一个策划人应该具备何种能力？
    策划靠什么？灵感吗？灵感是什么?是矿石经冶炼后闪闪发光的金子；是花朵凋零后结出的硕果；是苦思冥想后的那一瞬间。灵感常有吗？灵感不常有，灵感只是偶然的思想火花。很难想象一个策划人经常靠灵感去完成一个又一个策划方案，策划方案不是艺术创作，不是科学领域研究！若真有如此之多的灵感，我觉得还是入错行了，而应进军科学或艺术领域，其成就应该远远超过牛顿、达芬奇之列。
    从事房地产策划行业，与你所学的专业无关，关键要拥有良好的文化素养、丰富的知识面、广文博识，思维活跃，具备优良的发现问题、分析问题和解决问题的能力。策划人的素质的高低，视野开阔与否，文化的侵润程度，直接影响着策划方案。
    需要的是真正的复合型人才，应该摒弃专业对口之成见，需要的是“不拘一格降人才”良好氛围。若没有“活到老，学到老”的精神，是很难适应策划行业的。
 
    若在项目中实现与其它行业（如体育、音乐、娱乐、IT、酒店、家居）的嫁接，做复合型地产，你不了解其它行业，如何实现两者的无缝对接？若不熟谙西方（如美国、法国、雅典等）文化或风土人情，如何作出与其相应的文化品味的楼盘……很多楼盘用相关的建筑符号作为标签，来表明自己楼盘的风格，仅仅用这个标榜楼盘所倡导的生活方式，都振振有词“我们不是买房子，我们在买一种生活方式”。结果如何呢？住在里面的人还是向完场一样的生活，并没有过上如买楼广告所宣传的生活。如此很容易的就创造了“一种生活方式”，看来生活方式还真泛滥啊。
 
    房地产策划人需要有着持续的学习力，不断的学习，广泛涉猎。我也需要学习，不断的学习。
 
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文：于五洋

 （一）南城板块

项目名称

建筑面积(万㎡)

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